接著上回書(shū)，咱繼續(xù)開(kāi)講。

　　“一九九二年又是一個(gè)春天，

　　有一位老人在中國(guó)的南海邊寫(xiě)下詩(shī)篇，

　　天地間蕩起滾滾春潮，

　　征途上揚(yáng)起浩浩風(fēng)帆�！�

　　什么是偉人?“匹夫而為百世師，一言而為天下法”，定乾坤、凈社稷、指航程、明方向，鄧公南巡一席話(huà)，萬(wàn)千爭(zhēng)論化云煙，向左向右歸結(jié)為向前看，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)高潮再度來(lái)臨。

　　也就是在鄧公南巡后，張玉良、黃怒波也或主動(dòng)、或被動(dòng)的投入了商海，本文探討的十六位大腕于1992年全部進(jìn)入了商界。

　　1992年，張玉良36歲時(shí)任上海市農(nóng)委住宅辦副主任，副處級(jí)。一種說(shuō)法是，按照張玉良當(dāng)時(shí)的年紀(jì)、級(jí)別以及不高的學(xué)歷，仕途前景不會(huì)太美妙，于是有野心的張玉良決心下海。

　　另一種說(shuō)法是，1992年，一紙任命書(shū)讓張玉良下海了。面對(duì)任命書(shū)，張玉良當(dāng)時(shí)也猶豫過(guò)，覺(jué)得機(jī)關(guān)里旱澇保收，但最終還是下海了。

　　張玉良事后自己回憶說(shuō)：1992年下海以后，什么都沒(méi)人管，就是給了一張任命的紙頭，然后自己去借房子、自己去買(mǎi)車(chē)、自己去發(fā)展。最初的時(shí)候，當(dāng)然還比較原始，什么能賺錢(qián)就去怎么做�！跋潞Ｒ院蟮谝粋�(gè)項(xiàng)目我印象很深了，我覺(jué)得我在機(jī)關(guān)有關(guān)系資源，當(dāng)時(shí)而且上海開(kāi)始要大規(guī)模的城市改造，缺動(dòng)遷房，我一想動(dòng)遷房要離開(kāi)市區(qū)近一點(diǎn)，這樣老百姓可以搬遷能過(guò)去，另外一個(gè)我還得找一個(gè)我的關(guān)系比較熟的，因?yàn)槲以谵r(nóng)委的時(shí)候，他們講我做人比較好，所以交了不少朋友，所以我第一個(gè)項(xiàng)目做了三個(gè)小項(xiàng)目一個(gè)是在浦東的六里鎮(zhèn)，現(xiàn)在已經(jīng)很成市區(qū)化了�！�

　　也正是舊城改造這個(gè)巨復(fù)雜、巨需要人脈、巨需要耐心和投入、也利潤(rùn)巨大的項(xiàng)目，成就了綠地的偉業(yè)。

　　黃怒波這一年也投奔了商海，黃詩(shī)人這時(shí)被指派往中國(guó)城市出版社任主持工作的副社長(zhǎng)。當(dāng)時(shí)的中國(guó)城市出版社基本上靠賣(mài)書(shū)號(hào)為生。社里的人，誰(shuí)都有撈錢(qián)的道，誰(shuí)也不怕誰(shuí)。幾年中，一連有6個(gè)社長(zhǎng)被趕出了門(mén)。

　　詩(shī)人的眼里肯定是更加容不得污穢的，而且是倒賣(mài)書(shū)號(hào)的這種污穢!文人尤其看重的就是好書(shū)，倒賣(mài)書(shū)號(hào)無(wú)疑于倒賣(mài)詩(shī)人的精神世界，象征意義頗濃。

　　黃怒波堅(jiān)決不讓倒賣(mài)書(shū)號(hào)了。被斷了財(cái)路的人士們，紛紛捏造了眾人想都想不到的罪名，往黨中央總書(shū)記、國(guó)家主席及能送到的所有領(lǐng)導(dǎo)和部委遞材料告黃怒波的狀。罪名有嫖娼、吸嗎啡、私藏獵槍等等。

　　隨后，建設(shè)部里組成人事、紀(jì)檢、監(jiān)察聯(lián)合工作組進(jìn)駐出版社。檢查結(jié)果自然是還詩(shī)人的清白。工作組走了，黃怒波咽不下這口氣。憤怒之下，把抓著問(wèn)題的人員，立刻解聘除名，有的部門(mén)干脆解散，把人員遣散。沒(méi)多久，出版社遭遇無(wú)妄之災(zāi)被迫停業(yè)，后經(jīng)法律裁決，又恢復(fù)營(yíng)業(yè)。為了解決出版社30多人的生存問(wèn)題，建設(shè)部特批了一個(gè)咨詢(xún)中心，交給出版社去運(yùn)作。

　　這個(gè)咨詢(xún)中心就是后來(lái)的中坤科工貿(mào)集團(tuán)，1995年中坤集團(tuán)正式成立前，它僅是一家由中國(guó)市長(zhǎng)協(xié)會(huì)組建參股的股份制企業(yè)。

　　就是在這個(gè)咨詢(xún)中心，靠復(fù)印、印制名片、賣(mài)玩具娃娃和電腦配件，黃怒波積累到了自己的第一桶金。

　　當(dāng)年靠復(fù)印、印制發(fā)財(cái)?shù)牟辉谏贁?shù)，后來(lái)舉國(guó)皆知的“新疆德隆”唐萬(wàn)新、唐四哥最早也是做拍照、印制的，攢夠了第一桶金，然后開(kāi)始收購(gòu)原始股、開(kāi)始德隆神話(huà)歷程的。

　　與張、黃的初始下海不同。此時(shí)的王石、馮侖、老潘、朱孟依等大腕正面臨著人生的一個(gè)重大關(guān)口，那就是海南房產(chǎn)泡沫，當(dāng)時(shí)有將近2萬(wàn)家房地產(chǎn)公司套在了這場(chǎng)泡沫之中。

　　同志們，思考一下這個(gè)數(shù)字的意義吧，2005年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)是全國(guó)當(dāng)時(shí)共有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)56290家。由此想象下，1992到1993年，全國(guó)大概能有多少家房地產(chǎn)企業(yè)?近2萬(wàn)家房地產(chǎn)公司套在其中，可見(jiàn)慘烈、可見(jiàn)慘烈的覆蓋面之大。

　　1988年，海南房地產(chǎn)平均價(jià)格為1350元/平方米，1991年為1400元/平方米，1992年則猛增至5000元/平方米，比1991年增長(zhǎng)257%.1993年上半年房地產(chǎn)價(jià)格達(dá)到頂峰，為7500元/平方米，從1993年下半年開(kāi)始呈現(xiàn)回落趨勢(shì)(周誠(chéng)主編：《中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)年鑒(1996)》第194頁(yè)。)。另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)，�？谑械貎r(jià)1991年最高為98萬(wàn)元/畝，到1993年漲至最高位為680萬(wàn)元/畝，而到1996年初則下降到約100萬(wàn)元/畝，跌幅達(dá)八成五，基本上回落到1991年的水平。

　　一場(chǎng)泡沫最后的遺產(chǎn)，是600多棟“爛尾樓”、18834公頃閑置土地和800億元積壓資金，僅四大國(guó)有商業(yè)銀行的壞賬就高達(dá)300億元。

　　能成功逃脫這場(chǎng)泡沫的公司，確實(shí)有些意思。在當(dāng)前這個(gè)泡沫論爭(zhēng)越演越烈的時(shí)候，重新回顧這段歷史，回顧一干大腕們是如何成功逃離泡沫的，更具意味。

　　萬(wàn)科險(xiǎn)些陷在北海

　　1992夏天，北海市委書(shū)記王季路和市長(zhǎng)帥歷國(guó)到深圳招商，王石向市長(zhǎng)介紹了萬(wàn)科在上海的開(kāi)發(fā)情況后，市長(zhǎng)略一沉吟，“這樣吧，有一塊40平方公里的土地，地價(jià)可以象征性地付一點(diǎn)，就算送給萬(wàn)科建設(shè)開(kāi)發(fā)吧。”

　　為了吃透北海政府對(duì)這塊土地的規(guī)劃意圖，王石邀請(qǐng)了經(jīng)濟(jì)學(xué)家湯學(xué)義、城市規(guī)劃專(zhuān)家孟大強(qiáng)先生一起前往北海。在北海建委會(huì)議室，帥市長(zhǎng)請(qǐng)兩位專(zhuān)家給建委講課。

　　湯學(xué)義從基礎(chǔ)設(shè)施投入分析講起：“深圳特區(qū)目前總共開(kāi)發(fā)了70平方公里的土地，‘三通一平’每平方公里需要兩三個(gè)億，70平方公里的‘三通一平’用去了近200個(gè)億，也就是說(shuō)地面上什么還沒(méi)有就用去了200個(gè)億。再看北海這40平方公里的荒地灘涂開(kāi)發(fā)，即使這里的勞力、建筑材料比深圳便宜，每平方公里土地也得1.5億~2億元，40平方公里就得60億~80億元，如果算上地面上的投資，廠(chǎng)房、公建、發(fā)電廠(chǎng)、水廠(chǎng)，少說(shuō)還得80億，加起來(lái)就是140億~160億。問(wèn)題不在投入，更重要的是產(chǎn)出和消費(fèi)。北海目前的人口不到15萬(wàn)，一年的產(chǎn)值不足10個(gè)億，如何支撐這么大規(guī)模的基本建設(shè)?”

　　聽(tīng)著湯教授的課，王石后脊梁浸出冷汗，沒(méi)要這40平方公里的土地。

　　盡管沒(méi)陷在北海，但萬(wàn)科在此輪泡沫中也是“很受傷”啊，萬(wàn)科參與開(kāi)發(fā)的武漢萬(wàn)科廣場(chǎng)、成都萬(wàn)興苑、深圳海神廣場(chǎng)、福景大廈、天津金橋高級(jí)公寓、鞍山東源大廈都因資金短缺而瀕臨爛尾。

　　幸運(yùn)的是，萬(wàn)科在1993年4月成功地發(fā)行了b股，從股市弄到了4.5億港元，這筆資金讓萬(wàn)科在國(guó)家銀根緊縮的政策下，逃過(guò)了一劫。

　　合生低成本拿地，扛住泡沫

　　1992年，合生創(chuàng)展成立，隨后便開(kāi)始遭遇國(guó)內(nèi)的宏觀調(diào)控，但令人驚奇的是，合生在此輪調(diào)控中，似乎未受任何影響。

　　從1980年代出道以來(lái)，幾年時(shí)間內(nèi)朱孟依積累了豐富的人際關(guān)系和超強(qiáng)的市場(chǎng)洞察力，這讓他能夠有資本在1992年與張芳榮、陸維璣夫婦在香港共同創(chuàng)辦合生創(chuàng)展集團(tuán)公司并進(jìn)軍廣州。

　　朱老板購(gòu)買(mǎi)的第一塊地是位于天河區(qū)的大塊土地。當(dāng)時(shí)那并不是市中心，但朱的盤(pán)算是：在廣州市政府的未來(lái)規(guī)劃中，天河區(qū)將被發(fā)展成商業(yè)中心。剛剛起家的合生創(chuàng)展出巨資拿下了處于規(guī)劃之中的天河大塊農(nóng)田，開(kāi)發(fā)建設(shè)華景新城項(xiàng)目。當(dāng)時(shí)的廣州，仍然以市中心的小盤(pán)銷(xiāo)售為主，合生創(chuàng)展的大盤(pán)開(kāi)發(fā)成為首吃螃蟹者。

　　朱老板賭對(duì)了廣州市的發(fā)展方向，隨著廣州的擴(kuò)張，天河區(qū)的樓價(jià)、地價(jià)穩(wěn)步上升。到1996年，在成功開(kāi)發(fā)四期項(xiàng)目后，華景新城已隨著廣州城市中心東移，成為天河著名樓盤(pán)。

　　從萬(wàn)科、合生的這兩個(gè)案例中，可以總結(jié)出熬過(guò)泡沫、戰(zhàn)勝泡沫的第一個(gè)法則，那就是---手中資產(chǎn)要具有好的流動(dòng)性。

　　什么是泡沫?實(shí)際上就是在一定的價(jià)格上，你的資產(chǎn)的流動(dòng)性突然衰減、或者消失了;消除泡沫就是等到經(jīng)過(guò)一定幅度的時(shí)間、或者價(jià)格調(diào)整，流動(dòng)性再度增強(qiáng)、恢復(fù)。

　　很多人扛不住這個(gè)調(diào)整的時(shí)間或價(jià)格幅度，就出局了。

　　萬(wàn)科從股市弄到了4.5億港元。除了在惡性通貨膨脹期間，貨幣的流動(dòng)性比較差以外，其他經(jīng)濟(jì)發(fā)展時(shí)期，貨幣的流動(dòng)性是最佳的。1993年以前，人民幣匯價(jià)一直較港元高。但1993年以后，人民銀行宣布進(jìn)行匯改，取消外匯券，人民幣1年內(nèi)跌至1美元兌8.4元人民幣，這時(shí)港幣才終于超越人民幣價(jià)格。當(dāng)時(shí)，港幣兌人民幣黑市牌價(jià)曾跌到100∶140。這4.5億港幣，當(dāng)時(shí)價(jià)值非凡啊。

　　當(dāng)時(shí)企業(yè)的規(guī)模也沒(méi)現(xiàn)在這樣大動(dòng)輒百億，4.5億保得萬(wàn)科平安啊。

　　合生的流動(dòng)性體現(xiàn)在土地上，盡管海南泡沫破裂、宏觀緊縮，但朱老板的土地拿到的價(jià)格極其低廉，并沒(méi)有炒高過(guò)，這就好比你在海南是500元的地價(jià)成本，就算泡沫從7500元破裂了，跌倒1000元了，還不至于讓你賠本，但就是利潤(rùn)狂跌了，一輪行情你白辛苦了，賺了個(gè)眼癮而已。

　　但廣州不是海南，呵呵，隨著廣州的發(fā)展，實(shí)際需求又有效的支撐了天河區(qū)的地價(jià)、樓價(jià)，保證了合生順利度過(guò)調(diào)控。

　　萬(wàn)通逃在了山腰上

　　老潘事后常拿這段往事說(shuō)的嘴響，但從現(xiàn)在的數(shù)據(jù)看，萬(wàn)通六兄弟跑的那是一點(diǎn)都沒(méi)錯(cuò)，但并不是在泡沫的最高點(diǎn)出逃的，他們逃早了將近一年。

　　之所以討論這個(gè)時(shí)間點(diǎn)，不是要求全責(zé)備，挑人家的問(wèn)題，而是想盡量還原當(dāng)時(shí)的情況，從而讓大家更加明白，究竟怎樣做，才能在一場(chǎng)泡沫中，安穩(wěn)脫身。

　　按老潘的說(shuō)法是，1992年8月，正在海南“淘金”的潘石屹已經(jīng)靠炒房炒地掙到了自己的第一個(gè)100萬(wàn)。如果不是一個(gè)偶然的發(fā)現(xiàn)，他還準(zhǔn)備繼續(xù)“淘”下去。

　　為了核實(shí)一個(gè)項(xiàng)目的審批情況，潘石屹以五斤橘子和一條香煙的代價(jià)獲準(zhǔn)查閱有關(guān)內(nèi)部資料，他意外發(fā)現(xiàn)�？谑性诮ㄈ司�住房面積已達(dá)50多平方米，而同期北京人均住房面積才7平方米。憑著直覺(jué)，潘石屹意識(shí)到，“海南的房地產(chǎn)要出事了”。包括馮侖、易小迪、王功權(quán)在內(nèi)的6位合伙人馬上決定分家，撤回北京發(fā)展。

　　從數(shù)據(jù)來(lái)看，萬(wàn)通撤退的時(shí)候，海南的房?jī)r(jià)在5000元/平方米左右，到半年后，房?jī)r(jià)躥升到了7500元/平方米。離頂部差了2500元/平方米。呵呵。

　　從萬(wàn)通的案例，很多人體會(huì)到的是信息的重要性，是老潘看到了“�？谑性诮ㄈ司�住房面積已達(dá)50多平方米”這一內(nèi)部資料，讓萬(wàn)通作出了正確的決斷。呵呵，其實(shí)，事情沒(méi)有這樣簡(jiǎn)單的。

　　首先我們來(lái)討論這一內(nèi)部資料的含金量到底有多高，你覺(jué)得能用“五斤橘子和一條香煙的代價(jià)”換來(lái)的信息價(jià)值會(huì)有多高?

　　當(dāng)然，有時(shí)候信息的價(jià)值不是能這樣通過(guò)物品的價(jià)值類(lèi)比的，但由此可以推知的是，當(dāng)時(shí)這一內(nèi)部資料的獲取程度并不是太難，也能夠確信，當(dāng)時(shí)在海南的2萬(wàn)家開(kāi)發(fā)商中，肯定還有其他的一家或幾家開(kāi)發(fā)商了解相關(guān)數(shù)據(jù)。(不要把其他開(kāi)發(fā)商想的很傻，你萬(wàn)通一群外來(lái)戶(hù)都能拿到的信息，多少有當(dāng)?shù)乇尘�、高層背景的開(kāi)發(fā)商會(huì)不知道?)

　　問(wèn)題的關(guān)鍵在于，萬(wàn)通看到相關(guān)信息后，作出了撤離海南的決定。

　　呵呵，回到當(dāng)時(shí)的歷史環(huán)境下，有的老總面前肯定還有一份數(shù)據(jù)，“1992年海南省經(jīng)濟(jì)急劇增長(zhǎng)，gdp增速高達(dá)41.5%，比1991年增速高了26.6個(gè)百分點(diǎn)”，“在海南淘金大潮中，曾經(jīng)一天涌入了十幾萬(wàn)人”。

　　�？谠�1990年代，當(dāng)?shù)厝丝谶�不到30萬(wàn)。

　　同志們，測(cè)算一下，就算不按照一天十幾萬(wàn)的這種增速計(jì)算，那�？诘娜丝谠鏊僖步^對(duì)是非常高的啊.

　　看到這個(gè)數(shù)據(jù)，你還覺(jué)得海口人均50平的數(shù)據(jù)是那樣高不可攀嗎?人口的流入是巨量的，而土地的面積總是有限的，誰(shuí)能保證海南的人均住房面積第二年還這樣高?

　　1992年，�？谑薪�(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率達(dá)到了驚人的83%，另一個(gè)熱點(diǎn)城市三亞也達(dá)到了73.6%，那1993年會(huì)是多少?

　　正常思維肯定認(rèn)為，就算不能保持這樣的高速，但總是會(huì)高于全國(guó)平均水平的吧。

　　繼續(xù)做下去的理由同樣存在。市場(chǎng)永遠(yuǎn)都是這樣，做多、做空的理由永遠(yuǎn)都有。

　　你身邊耳濡目染的都是一夜暴富的實(shí)例，滿(mǎn)天都是餡餅，這種環(huán)境下，你會(huì)急著跑嗎?

　　1993年6月23日，時(shí)任國(guó)務(wù)院副總理的朱