濟(jì)南的房?jī)r(jià)終于降了！近日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2016年12月70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。濟(jì)南在限購(gòu)等措施的調(diào)控下，下降0.3%，在連漲16個(gè)月后首次“跌”了。

爆三樣的樣哥注意到，這輪“16連漲”沖擊波戛然而止并非偶然——濟(jì)南“高冷”的房?jī)r(jià)，對(duì)應(yīng)的卻是網(wǎng)簽量急劇下降的尷尬�？梢赃@么說，如果今年上半年網(wǎng)簽量還在萎縮，濟(jì)南樓市或?qū)⒂瓉?lái)一輪降價(jià)潮。

文 | 陽(yáng)少俠

“16連漲”后戛然而止？

近日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2016年12月70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。濟(jì)南在限購(gòu)等措施的調(diào)控下，12月下降0.3%。不要小看這0.3%，這可是濟(jì)南房?jī)r(jià)在連漲16個(gè)月后的首次下降！

說起這輪房?jī)r(jià)連漲的沖擊波，市民一定不陌生。這波從2015年下半年開始的漲價(jià)潮，在2016年8月帶領(lǐng)濟(jì)南以11423元的房?jī)r(jià)躋身全國(guó)第10名。為啥現(xiàn)在突然跌了呢？

其實(shí)，這一次是集體撐不住了！數(shù)據(jù)顯示，與去年11月相比，12月70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格下降的城市有20個(gè)，上漲的城市有46個(gè)，持平的城市有4個(gè)。這20個(gè)下跌城市中，有12個(gè)城市是去年房?jī)r(jià)漲幅比較大的城市，像合肥、南京、杭州、深圳、廈門、濟(jì)南等，這些也在住建部重點(diǎn)監(jiān)控的15個(gè)房?jī)r(jià)熱點(diǎn)城市之列。

濟(jì)南“瘋狂東部”也頂不住了

濟(jì)南的東部，這個(gè)一度最“瘋狂”的樓市區(qū)域，最近日子也不好過。連日來(lái)，樣哥在東部一些樓盤打探時(shí)發(fā)現(xiàn)，與去年下半年相比太冷清了，置業(yè)顧問們都在低頭玩手機(jī)。他們說，12月以來(lái)看房的明顯少了，因?yàn)橄拶?gòu)令讓很多外地人網(wǎng)簽不了，房子不好賣了。

這樣的現(xiàn)象，最近半年在東部很難見到。其實(shí)，濟(jì)南樓市能實(shí)現(xiàn)“16連漲”，東部“地王”效應(yīng)居功至偉。從去年9月份開始，東部房?jī)r(jià)持續(xù)暴漲。比如，東部長(zhǎng)嶺山片區(qū)的銀盛泰金域藍(lán)山時(shí)隔三個(gè)月再次加推房源,已經(jīng)從6月份的9200元/平方米,漲到了的14000元/平方米。同時(shí)，離市區(qū)和CBD越近漲得越快，奧體片區(qū)今年來(lái)普漲3000元+，再往東的漢峪金谷片區(qū)普漲2000元，再往東的唐冶片區(qū)普漲1000元。

如今，隨著限購(gòu)政策的收緊與購(gòu)房者的觀望狀態(tài)延續(xù)，東部的樓盤已經(jīng)出現(xiàn)了松動(dòng)，之前說好不降價(jià)的，也開始小幅下跌。

樓市已經(jīng)“騎虎難下”，漲不動(dòng)了……

去年12月26日，濟(jì)南新的限購(gòu)政策再度升級(jí)加碼，外地購(gòu)房者需提供自購(gòu)房之日起前3年內(nèi)連續(xù)24個(gè)月以上(含24個(gè)月)在本市市區(qū)及三縣繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明。

這讓濟(jì)南住宅網(wǎng)簽量走低，從去年最后一周的2154套，降到今年第一周的1903套，第二周繼續(xù)下挫，只有1801套……

網(wǎng)簽量是決定樓市真實(shí)走向的風(fēng)向標(biāo)，而濟(jì)南過快上漲的房?jī)r(jià)，對(duì)應(yīng)的卻是網(wǎng)簽量急劇下降的尷尬。有業(yè)內(nèi)人士指出，如果今年上半年網(wǎng)簽量還在萎縮，濟(jì)南樓市或?qū)⒂瓉?lái)新一輪降價(jià)潮。

為什么這么說？因?yàn)樽罱鼛纵喯拶?gòu)政策的調(diào)整，以及土地出讓政策的收緊，表明了政府對(duì)調(diào)控房?jī)r(jià)的決心。同時(shí)，土地供應(yīng)量增加，以及濟(jì)南新規(guī)劃城區(qū)面積比以前大了2.7倍，必將釋放更多的土地供應(yīng)量，從而造成房?jī)r(jià)回落。樣哥注意到，目前濟(jì)南樓市已基本達(dá)到“321”的局面，即核心地段、重點(diǎn)學(xué)區(qū)房3萬(wàn)，核心周圍等高檔社區(qū)2萬(wàn)，西北部1萬(wàn)的房?jī)r(jià)基本面。但就濟(jì)南的經(jīng)濟(jì)儲(chǔ)備和未來(lái)的幾年的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，即使再漲也后勁不足，這種高漲幅不會(huì)成為長(zhǎng)期態(tài)勢(shì)。

“房子本就是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”

從中央工作會(huì)議提出“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”，到2016年底召開的住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議提出解決好“住有所居”。今年1月14日,全省住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上提出,對(duì)濟(jì)南、青島等熱點(diǎn)和潛在熱點(diǎn)城市,要確保房?jī)r(jià)環(huán)比不增長(zhǎng)。目前看來(lái),濟(jì)南的房?jī)r(jià)漲幅已經(jīng)得到有效遏制。而對(duì)于2017年濟(jì)南樓市的走勢(shì),業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,還將保持平穩(wěn)和理性。

從具體的舉措來(lái)看，新政規(guī)定12層以下住宅單體主體結(jié)構(gòu)完工后，12層以上住宅單體主體結(jié)構(gòu)完成一半（不少于12層）后，才可辦理商品房預(yù)售許可。預(yù)售時(shí)間更嚴(yán)格了，對(duì)開發(fā)商資金鏈的要求提高了，有的房子會(huì)提前降價(jià)，盡快地銷售，以實(shí)現(xiàn)資金的回籠。同時(shí)，普通家庭只能買兩套房子，對(duì)投機(jī)性購(gòu)房的抑制起到很大的作用。本來(lái)房子就應(yīng)該是用來(lái)住的，它的居住功能是首位的。

樣哥了解到，明年濟(jì)南將繼續(xù)增加土地供應(yīng),繼續(xù)執(zhí)行限貸限購(gòu)政策,確保房?jī)r(jià)穩(wěn)定。目前,不少開發(fā)商已經(jīng)感受到壓力。開發(fā)商在申請(qǐng)預(yù)售時(shí),如果定價(jià)不合理,將很難拿到預(yù)售證,或者有了預(yù)售證也不能網(wǎng)簽。綜上所述，這項(xiàng)積極影響將促使房?jī)r(jià)趨于理性，歸回“住房”的本源。