政策高壓下，北京二手房市場開始全面降溫。

數(shù)據(jù)顯示，自3月份以來，北京二手房市場成交量連續(xù)下滑。2017年5月份，二手住宅市場實際簽單量環(huán)比4月份同期下降34.2%，新增客戶登記量也環(huán)比4月份同期下降11.9%，市場交易活躍度已跌入谷底。

部分區(qū)域房價下跌20%

值得關(guān)注的是，據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場研究院統(tǒng)計，2017年5月份，北京二手房成交均價環(huán)比4月份同期下滑2.4%。在有交易的12個區(qū)域中，多達(dá)8個區(qū)的成交均價都在下跌，僅有4個區(qū)的價格上漲。跌幅最大的是通州區(qū)、亦莊開發(fā)區(qū)，幅度都超過了20%。

業(yè)內(nèi)人士表示，面對史上最嚴(yán)格且最嚴(yán)密的樓市調(diào)控，北京二手房市場上的投資投機(jī)現(xiàn)象得到明顯遏制，不少資金實力相對有限的改善型需求也不得不放棄或延緩購房計劃，即使是剛需也要負(fù)擔(dān)比以前更高的貸款成本。因此，在一系列嚴(yán)密而嚴(yán)厲的政策疊加下，北京二手房市場有資格、有能力購房的需求明顯減少。

他進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)，強(qiáng)有力的政策已經(jīng)改變了北京二手房市場的預(yù)期，買賣雙方的博弈關(guān)系已經(jīng)逆轉(zhuǎn)，整個市場正在向買方市場轉(zhuǎn)變。隨著交易量的持續(xù)下滑，業(yè)主已經(jīng)無力維持強(qiáng)勢地位，買家不再積極，觀望情緒濃，市場議價空間在增大，曾經(jīng)堅挺的房價已經(jīng)開始松動，下跌成為了必然趨勢。

值得關(guān)注的是，二手房市場的杠桿率也在發(fā)生變化，由于政策的高壓限制，全款購房比例正在提升。

2008年以來首次！北上廣深這個數(shù)據(jù)集體下跌

今年3月以來，樓市調(diào)控席卷全國，據(jù)國際金融報不完全統(tǒng)計，已有近60城出臺超150次調(diào)控政策。

在政策調(diào)控下，熱點城市房地產(chǎn)市場量跌價穩(wěn)，漲勢暫緩。特別是一線城市，在房屋交易市場不活躍的情況下，房屋租賃價格也開始出現(xiàn)下滑。

而根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，4月居民消費價格中，租賃房房租環(huán)比上漲0.2%，漲幅較上月也有所收窄。

成交凍結(jié)，部分業(yè)主開始轉(zhuǎn)售為租，一些地區(qū)租賃房源供大于求，帶動租金小幅下行。

以上海楊浦為例，房源空置率比較高，大量房源成交周期維持在1個月以上，租金下滑較為明顯。一房租金由3500元/月下滑到3200元/月左右，兩房租金由6000元/月下滑到5300-5500元/月之間，三房租金由8500元/月下滑到7500-7800元/月之間。

事實上，今年前5個月，上海二手房租金已經(jīng)出現(xiàn)3次環(huán)比下跌的情形。4月份中原（上海）租金指數(shù)月報顯示，4月中原（上海）租金指數(shù)為238.2點，環(huán)比小幅下滑1.09%，同比下滑4.38%，環(huán)比、同比跌幅均有所擴(kuò)大，全市租金均價77.7元/平方米/月。

實際上，上海并非個案，北、上、廣、深四個一線城市的租金都在持續(xù)下降。

今年3月中下旬以來，北京等熱點城市樓市調(diào)控升級，住房銷售量下跌，部分房源由售轉(zhuǎn)租。同時，自去年5月以來，多地先后出臺政策措施鼓勵發(fā)展住房租賃市場。

打開某房產(chǎn)中介的網(wǎng)站，在北京某地區(qū)的出租房屋列表中，共有9個租賃房源。當(dāng)中有2個顯示有綠色的“向下”符號，表示降價了。其中一套房屋經(jīng)紀(jì)人表示，房主著急出租，就降了一些價格。

經(jīng)紀(jì)人：60多平米，報的6500元/月，現(xiàn)在還沒租出去，掛了有半個月了。報太高租不出去�，F(xiàn)在有大學(xué)生畢業(yè)。如果9月以后開學(xué)后，更不好出租。

據(jù)分析，對于目前在四個一線城市買不起商品房、住不上保障房的“北漂南漂”們來說，房租出現(xiàn)首次下降顯然是條好消息，再與包租婆包租公談房租無疑就有了底氣。

一線城市房租首降，不僅意味著供求關(guān)系發(fā)生變化，也意味著市場秩序在好轉(zhuǎn)。

從去年持續(xù)至今的樓市調(diào)控，已為本次房租市場變化埋下伏筆。

5月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布4月份房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況月度報告數(shù)據(jù)。1月份至4月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資27732億元，同比增長9.3%，增速比1月份至3月份加快0.2個百分點，其中住宅投資增長10.6%。房屋新開工面積48240萬平方米，同比增長11.1%，其中住宅新開工面積增長17.5%。

國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計司司長邢志宏表示，從數(shù)據(jù)可以看出，4月份房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)增加，商品房待售面積進(jìn)一步減少。

證券日報援引中原地產(chǎn)首席分析師張大偉觀點分析，整體看2017年4月份各地樓市調(diào)控政策繼續(xù)加碼，在政策約束下樓市表現(xiàn)一般，成交量同比和環(huán)比均有不同程度的下降。截至4月末，主要熱點城市的庫存均有上升，去庫存主流城市集中在三線城市。

張大偉表示，從調(diào)控政策內(nèi)容看，4月份單月，超過50個城市發(fā)布了70余次調(diào)控政策，其中全國已經(jīng)有超過20個城市“限售”，正成為當(dāng)前各地樓市調(diào)控的新思路，也成為本輪從3月份開始的全國多城市調(diào)控新特點。預(yù)計未來還有更多的城市將執(zhí)行落地這一新調(diào)控措施。一定年限限制轉(zhuǎn)讓，可以有效的降低投機(jī)行為。

針對一線城市房租回落情況，分析認(rèn)為：

報道分析，一線城市房租首降只是一個開端，拉開了房租回歸合理水平的序幕。這是因為，“房子是用來住的、不是用來炒的”已經(jīng)成為樓市新定位，不管是臨時調(diào)控還是建立長效機(jī)制無疑都會圍繞這一新定位，當(dāng)房子不再被炒，房價將趨于穩(wěn)定，這有利于穩(wěn)定租金乃至降低租金。

而且，一線城市均表態(tài)要加快增加住房土地供應(yīng)，即增加住房供給，有一部分新增房源將會轉(zhuǎn)化為租房供給。再看需求端，北上廣等特大型城市紛紛提出人口“天花板”的控制規(guī)劃目標(biāo)，這對租房需求會產(chǎn)生一定影響。

上海易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，二手房市場交易的降溫也是房租下降的原因之一。

嚴(yán)躍進(jìn)：房租下降某種程度上和現(xiàn)在整個市場的降溫態(tài)勢有關(guān)系。和過去持續(xù)上漲的態(tài)勢相比，目前房租已經(jīng)得到遏制，但同時并沒有出現(xiàn)比較明顯的下滑�？梢哉f，部分房源出現(xiàn)租金下滑其實是和過去上漲過快有關(guān)�，F(xiàn)在隨著二手房市場交易的降溫，很多房東把房源由過去的出售轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎狻Ｏ鄬�來說，租房獲取房源的渠道也更多，這也促使房租出現(xiàn)一定程度的下降。

此外，制度建設(shè)也在創(chuàng)造有利條件。比如說近日住建部公布的《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》，多處規(guī)定都有利于租金回歸合理，比如“租賃期限不得低于3年”、“出租人不得單方面提高租金”等規(guī)定，對于房租具有“穩(wěn)壓”乃至“降壓”的積極作用。