隨著10月4日深圳樓市新政的發(fā)布，二手房交易市場上又出現(xiàn)新動向：一些簽約買家因為看空樓市，寧可定金不要也要棄購房產(chǎn)。

深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會法律事務(wù)專業(yè)委員會主任鐘勝榮透露，目前已有買家不再履行合同繼續(xù)購房的情況，另外房產(chǎn)律師被買家咨詢違約事宜的情況也開始增多。

這與去年3·30樓市新政之后，房價暴漲導(dǎo)致賣家違約潮形成鮮明對比。

深圳福田區(qū)。一名房產(chǎn)中介坐在店門前研讀樓市新政。南都記者 趙炎雄 攝

買家：

情愿不要2萬定金 拒絕購買房產(chǎn)

專事二手房交易糾紛訴訟的廣東信榮律師事務(wù)所張茂榮告訴南都記者（微信公眾號：nddaily），他的團隊對外公布的400熱線電話，自新政發(fā)布之后接到的買家咨詢違約事宜開始增多。咨詢的情況主要包括兩個方面，一方面是新政剛剛發(fā)布之后，由于未出臺細則，不少買家主要咨詢新政是否會影響他們的購房資格以及貸款資格。當(dāng)細則發(fā)布，明確了購房資格和貸款資格問題之后，一些買家則因為看空樓市，咨詢違約所存在的法律風(fēng)險。

張茂榮還告訴南都記者（微信號：nddaily），除了接受咨詢之外，他亦有朋友切實經(jīng)歷了買家棄購的情況。根據(jù)張茂榮的介紹，其朋友在9月25日簽訂合同以515萬元的價格出售南山一套房產(chǎn)，簽訂合同當(dāng)日買家下了2萬元“小定”，約定10日內(nèi)補齊16萬元定金。恰逢10月4日新政出臺，這名買家尚未補齊定金，遂直接告知賣家，“小定”和房子都不要了，宣布棄購。

張茂榮在與買家接觸過程當(dāng)中，則明顯感受到了買家所處的糾結(jié)狀態(tài)。“一方面如果繼續(xù)交易，可能面臨高位站崗，另一方面如果不買，新政之后即便首套房貸還清，二套仍要七成首付，如果繼續(xù)交易則還是能享受四成首付�！睆埫瘶s介紹說，不少人由此買也不是不買也不是。

律師：

多人咨詢?nèi)绾尾毁I房也不賠錢

深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會法律事務(wù)專業(yè)委員會主任、廣東中安律師事務(wù)所合伙人鐘勝榮律師與多家地產(chǎn)公司法務(wù)有聯(lián)系。鐘勝榮介紹說，從中介公司的反饋以及房協(xié)收到的投訴來看，目前市場上確實開始出現(xiàn)買家不再履行合同繼續(xù)購房的情況。

律師周爭鋒就曾介入去年3·30樓市新政之后的賣家違約潮案件，而此次新政之后，“每天電話不斷，幾十個咨詢電話，現(xiàn)在已經(jīng)上百個了�！敝軤庝h介紹說，基本都是買家來電咨詢，如何棄購，同時還不用賠錢。

周爭鋒表示，咨詢案例中一些雙拼戶型買家對后市看空情緒較大�！半p拼戶型，等于一套房需要兩個名額，新政又對單身限購一套，雙拼戶型的市場更小了。”南山一名業(yè)主交付70萬元定金購買了一套價值千萬的雙拼戶型，也在向周爭鋒咨詢?nèi)绾尾毁I房還退回定金。

棄購：

或損失定金 或有賠償違約金風(fēng)險

在張茂榮看來，買家棄購除了損失定金之外，并不存在其他法律風(fēng)險。雖然根據(jù)合同約定，違約一方要么定金被沒收，要么按合同成交價的20%支付違約金。賣家有權(quán)訴訟追討合同成交價格的20%作為違約金，但由于買家違約，并不會給賣家直接帶來較大損失，法院也有自由裁量權(quán)，可能會調(diào)低違約金幅度，賣家獲得高昂違約金的可能性很小，賣家可能更傾向于選擇直接沒收定金。

另外，如果賣家訴訟要求繼續(xù)履行合同，但買家可能會存在無資金繼續(xù)購買房產(chǎn)等多種情況，難以實施。因而買賣雙方自行協(xié)商解決糾紛的可能性較大。

張茂榮還認為，今年3·25新政之后，樓市成交量已經(jīng)有所下降，交易本身就不太活躍。他據(jù)此判斷，這一波并不會形成較大的買家違約潮，更不會形成由此帶來的賣家訴訟潮。

廣東華商律師事務(wù)所律師周爭鋒則認為，如果房價繼續(xù)下挫，跌幅較大，賣家如果訴訟要求賠償高昂違約金，可能獲得法院支持，買家違約還是存在賠償高昂違約金的風(fēng)險。

提醒

“買家簽訂合同時不具備買房資格，可解除合同”

周爭鋒律師告訴南都記者，一些換房人員，簽訂買房合同時，有兩套房，已經(jīng)沒有買房資格。他們原計劃通過賣掉一套房產(chǎn)獲得買房資格。但是政策調(diào)整之后，房子不好賣了，從而無法獲得買房資格。有這樣的人員就咨詢，由于不具有買房資格，簽訂合同是否無效，是否可以解除合同？鐘勝榮律師介紹說，從地產(chǎn)中介法務(wù)部門獲得的信息也顯示出，一些人員會以買房資格問題提出合同不再繼續(xù)履行。

不過兩名律師都指出，此種不具備買房資格的情況，合同確實無法繼續(xù)履行，但是買家仍要為此承擔(dān)違約責(zé)任。

“能提供新政出臺前定金憑證的，可按原政策執(zhí)行”

那么究竟什么情形，買家可以不履行合同也不用賠償呢？鐘勝榮律師介紹說，按照主管部門在新政出臺后頒布的實施細則規(guī)定，如果買家能提供新政出臺前支付定金等款項的銀行轉(zhuǎn)賬憑證的，仍然按照原政策執(zhí)行，不受新政影響。但是如果在新政出臺前，簽訂了合同，但是沒有支付任何購房款或購房款系以現(xiàn)金支付，則需要按照新政來執(zhí)行。

而由于新政對買房資格進行了變更，譬如根據(jù)新政單身限購一套，同時對于買房首付問題也進行了變更，即便首套付清，二套同樣要執(zhí)行七成首付，這與早前的四成首付相差深遠。鐘勝榮就表示，若受新政影響，失去了買房資格，或者提交銀行存款余額等初步證明證實不具備充足的首付資金，雙方可以不繼續(xù)履行合同，互不追究違約責(zé)任。