新拍出地塊位置示意圖。

　　項目示意圖。

　　成交價19.58億！8月10日，位于長沙市省府紅星商圈“黃金十字”上的最后一塊空地——韶山路以東、湘府路以北的地塊，以近20億元的價格被步步高商業(yè)連鎖股份有限公司、步步高投資集團股份有限公司成功收入囊中，成為今年以來長沙單宗地塊成交金額TOP 2。

　　該宗地塊規(guī)劃為商住用地，商業(yè)用地占比60%，出讓面積為67516.73平方米，建筑控高200米。掛牌起始價為195800萬元，起始樓面價為5000元/㎡。

　　黃金地塊的成交同時也意味著，省府紅星商圈核心區(qū)的“黃金十字”正式成型，商業(yè)體量增長的同時，輻射能級進一步加強，長沙的城市商業(yè)格局面臨再次洗牌。

　　填補“黃金十字”最后一塊空白

　　十年前，說起長沙的商業(yè)地標(biāo)，多數(shù)人只會想到五一廣場、解放西路，然而最近幾來，隨著高端商業(yè)綜合體的集中涌現(xiàn)，以及地鐵的開通，長沙的城市商圈已經(jīng)迅速從單核向多極、從一家獨大向多點開花演變。

　　相關(guān)統(tǒng)計顯示，近5年來，長沙共新增了近30個商業(yè)綜合體：海信廣場、步步高梅溪新天地、泊富國際廣場、華創(chuàng)國際廣場、CFC富興時代、國金中心(IFS)等等新興綜合體紛紛開門迎客，商業(yè)競爭更是從“地面戰(zhàn)”逐步演化成“地上+地下”的立體空間戰(zhàn)：下了地鐵，直接開逛，好吃的好喝的好玩的應(yīng)接不暇。城南、城北、河西等各個片區(qū)的新興商業(yè)綜合體扎堆，可以獨立承載該區(qū)域的商超需求。

　　2018年5月，隨著九龍倉集團長沙IFS正式開業(yè)，約70家品牌首次進駐湖南，其中約20家國際名品更為華中首店，嶄新的品牌體驗再次提升了五一商圈的能級，刷新了長沙的商業(yè)高度，也悄然改變著華中區(qū)零售消費格局。

　　聚焦長沙南城，當(dāng)五一商圈再度風(fēng)生水起之時，省府紅星商圈也在加快蛻變：先有德思勤城市廣場憑借超前的“商業(yè)+商務(wù)”的業(yè)態(tài)規(guī)劃攪動一池春水，后有復(fù)地星光天地的特色主題街區(qū)進行差異化布局，與德思勤形成互補。

　　目前，省府紅星商圈“黃金十字”核心區(qū)分別排布著通程、步步高、德思勤和復(fù)地，而隨著步步高此次再下一城，“黃金十字”的最后一塊空白被填充，商圈能級即將更上層樓，并進一步輻射長株潭融城區(qū)域，活躍整個板塊的商業(yè)氛圍。

　　據(jù)步步高方面介紹，項目聯(lián)合美國JERDE等全球頂級設(shè)計及顧問團隊，將營造融合商業(yè)文明和建筑魅力的共享空間，打造成為新的城市商業(yè)綜合體。這也標(biāo)志著步步高在長沙繼步步高梅溪新天地之后，又一全新城市商業(yè)力作揚帆起航。

　　多個新項目集中涌現(xiàn)，城市商業(yè)格局面臨洗牌

　　創(chuàng)新引領(lǐng)、開放崛起。城市不斷升級的商業(yè)格局背后，是一個城市經(jīng)濟實力和居民消費能力的提升。

　　2017年，長沙GDP達10535.51億元，同比增長9.0%，經(jīng)濟總量挺進“萬億俱樂部”；社會零售總額4550億元，同比增長10.5%；長沙人均可支配收入首破4萬元，城市的綜合競爭力、城市美譽度、群眾獲得感等均得到大幅提升。

　　經(jīng)濟實力的提升，給商業(yè)帶來了更大的想象空間，尤其在住宅限購的當(dāng)下，各路品牌開發(fā)商紛紛加大在商業(yè)物業(yè)方面的布局：大型商業(yè)綜合體、五星甲級寫字樓、高端商務(wù)公寓……在城區(qū)的各個板塊生根開花。

　　在長沙城南，自2015年德思勤進駐省府省府紅星商圈，3年打造成湖南客流第二單體商業(yè)MALL；復(fù)地星光天地在此基礎(chǔ)上，通過定位打造開放式商業(yè)街區(qū)補強整個商圈商業(yè)能級和形態(tài)，更前瞻性的將公寓打造成高端SOHO辦公產(chǎn)品，并規(guī)劃了和德思勤相呼應(yīng)的甲級寫字樓，帶來的結(jié)果便是“商業(yè)+商務(wù)”的集群，成為省府省府紅星商圈的主流，因此也使得這一區(qū)域具備了成為城市CBD的天然條件。

　　此次步步高成功拿地，其公開的掛牌條件明確：“項目開發(fā)完成后，土地競得人自持商業(yè)物業(yè)不低于商業(yè)建筑面積的68%”，同時，“競得人取得土地使用權(quán)后不得轉(zhuǎn)讓，且必須在一年內(nèi)開工建設(shè)”。

　　步步高集團高級副總裁、置業(yè)公司董事長周梁表示，步步高商業(yè)地產(chǎn)項目落子長沙雨花區(qū)，將規(guī)劃設(shè)置各種不同尋常的城市立體空間，更加強調(diào)消費者的體驗和顧客的舒適，以多元化的彈性空間來承載當(dāng)下城市豐富的城市文化活動。項目在與公交、地鐵等交通工具實現(xiàn)無縫連接的同時，將購物、娛樂、休閑、逛街、藝術(shù)、觀演、飲食等功能疊加在一起，進而形成充滿活力的商業(yè)中心，成為城市全新的一張商業(yè)名片。

　　這也意味著，在省府紅星商圈最核心的“黃金十字”地帶，現(xiàn)有的 “三角鼎立”的形勢即將被打破，很快，步步高新店就將加入戰(zhàn)團，四方火力齊開，無疑將為長沙市民帶來新的消費體驗，進而觸動整個城市的商業(yè)格局發(fā)生變化。

　　在省府紅星商圈“黃金十字”核心區(qū)的周邊，目前，正榮新接手了華悅城、裕天牽手希爾頓，商業(yè)體量不斷增強、業(yè)態(tài)呈現(xiàn)豐富多元，而建設(shè)中的長沙汽車南站綜合交通樞紐更是為片區(qū)帶來立體商業(yè)的無限想象。

　　華潤500億加持為省府紅星商圈再添想象

　　步步高加碼省府紅星商圈，既有偶然因素，也有必然規(guī)律。

　　一方面，企業(yè)自身有擴規(guī)的需求——步步高置業(yè)本身已經(jīng)擁有“步步高·新天地”“步步高廣場”等自有商業(yè)地產(chǎn)品牌，落子湖南湘江新區(qū)的梅溪新天地作為其代表作之一，開業(yè)一年即創(chuàng)下2700萬+到訪客流量，成為名副其實的長沙商業(yè)新地標(biāo)。

　　另一方面，據(jù)此前公開的資料顯示：長沙市政府、雨花區(qū)政府計劃對紅星片區(qū)實施整體“城市更新”，通過城市、產(chǎn)業(yè)、文化和社會規(guī)劃“四規(guī)合一”，實現(xiàn)環(huán)境、產(chǎn)業(yè)、文化、社會四個層面的“四個更新 ”。

　　正如五一大道見證了長沙的城市發(fā)展，湘府路，則是連接湘江、省府和武廣高鐵的黃金通道，與五一大道有異曲同工之妙。它是長沙新軸線，長株潭新中心，未來也必將成為長沙的長安街，承受城市發(fā)展之重。地處韶山路與湘府路的交會處的省府紅星商圈，也正處在長沙、株洲、湘潭三市經(jīng)濟一體化的橋頭堡。

　　隨著長株潭融城步伐的加快，湘府路高架橋、長沙汽車南站正在加快修建，地鐵線路也在規(guī)劃之中。交通先行，人氣聚集，從片區(qū)現(xiàn)有的基礎(chǔ)條件來看，省府紅星板塊周邊已匯集大量具有消費實力的商務(wù)人群和政務(wù)人群，未來5-10年，預(yù)計還將有近20萬人陸續(xù)遷入該區(qū)域生活、工作，省府紅星商圈無疑將承載更多的城市商業(yè)和商務(wù)需求。

　　屆時，一個商業(yè)繁榮、文化勃興、人氣齊聚、生活配套完善、居住氛圍濃厚的中央政務(wù)區(qū)將會在這片活力充沛的土地上迅速崛起。

　　伴隨著紅星大市場的逐步外遷，騰籠換鳥，另一家實力強勁的商業(yè)大鱷——華潤，也即將在長沙南城華麗登場，進一步加持省府紅星商圈的競爭力。

　　在2017年“港洽周”上，紅星片區(qū)綜合改造項目亮相，華潤集團簽下500億元大單。根據(jù)協(xié)議，華潤集團將在未來5-7年內(nèi)投資500億元，推動雨花區(qū)紅星片區(qū)城市更新，打造“森林公園商務(wù)區(qū)”，未來長株潭城市群的千億級經(jīng)濟、商務(wù)、文化中心。

　　隨著城市規(guī)劃的逐步兌現(xiàn)，日益完善的立體交通網(wǎng)絡(luò)無疑將帶來更多的人流和資金流，可以預(yù)見，省府紅星商圈將成為足以媲美五一商圈、輻射長株潭城市群甚至整個華中地區(qū)的又一個核能級CBD。