東成大廈自管后公共收益猛增 長沙已現(xiàn)三種小區(qū)自管模式

2019年1月29日，長沙東成大廈利用公共收益結(jié)余，給每戶業(yè)主發(fā)880元紅包。 記者 楊昱 攝

“一輪紅包雨過后，很多人知道了小區(qū)的公共收益，也開始關(guān)心小區(qū)的建設(shè)，這也是我們的初衷�！�2月22日，三湘都市報記者就長沙市芙蓉區(qū)東成大廈給業(yè)主發(fā)880元紅包一事，專門采訪了該小區(qū)業(yè)委會主任談俊。他告訴記者，小區(qū)的公共收益結(jié)余得益于自管之路的嘗試。在談俊看來，“小區(qū)的管理總不能都是物業(yè)包干吧？為何不試試其他管理模式？”

矛盾激化

停車費猛漲至800元/月

老物業(yè)被業(yè)主炒掉

長沙東成大廈位于芙蓉中路繁華地段，寸土寸金，光是一年下來的停車費都是一筆不小的數(shù)字。提起小區(qū)自管，也還得從停車費講起。

“為何要炒掉老物業(yè)，自己來管理小區(qū)，真的是被逼出來的！”談俊說，2014年4月1日，小區(qū)第四屆業(yè)委會剛成立不久，老物業(yè)在沒給任何通知的情況下，就將300元/月的停車費漲到了350元/月。本來業(yè)主們是不服的，想著只漲了50元，也就忍下了�？赡闹�道，才過了兩個月，停車費又漲了，這次直接翻了一倍多，要800元/月。

業(yè)主們?nèi)呵榧�憤地來到物業(yè)公司辦公室討說法，業(yè)委會也與物業(yè)公司高層進行交涉，卻被當面回復(fù)“停不起就不要停”。談俊說，“就是這一句話，讓大伙炸毛了，紛紛跑到物價部門去討說法。”

事后，芙蓉區(qū)物價局介入，提出了500元/月的折中建議，卻被物業(yè)公司負責人當面否決。由此，也引發(fā)業(yè)主在停車場堵了一星期的門。

“也正是從這個時候起，我們業(yè)主意識到小區(qū)的諸多問題，比如設(shè)施老化、維修基金已用空等，更別說公共收益去了哪里�！闭効≌f，老物業(yè)除了收物業(yè)費外，每月還違規(guī)收取滅老鼠費、分攤費等費用，當時物價部門也證實了其違規(guī)性。

小區(qū)的基本設(shè)施急需更新，維修基金卻被掏空，難道要每戶去湊錢解決問題？談俊和業(yè)委會、監(jiān)委會的成員們商量后認為，小區(qū)需要自救。為此，他們開始自學法律條文，與做律師的業(yè)主探討各類問題，還去廣州、深圳等地學習先進的管理經(jīng)驗。2016年3月，小區(qū)召開全體業(yè)主大會，業(yè)主表決與物業(yè)公司解聘。

探索自管

讓熱心業(yè)主成立物業(yè)公司，小區(qū)走上自管之路

炒掉了老物業(yè)，東成大廈的業(yè)主希望像發(fā)達地區(qū)的小區(qū)一樣，實行自管。可是，這種想法卻沒有得到社區(qū)的支持，小區(qū)要運轉(zhuǎn)，必須重新招聘一家物業(yè)公司。該如何實現(xiàn)業(yè)主自管？談俊與同事們商量后，決定打“擦邊球”。

“我們聘請了一家新的物業(yè)公司，還簽訂了內(nèi)部協(xié)議，1年內(nèi)給他們3萬元物業(yè)費，但小區(qū)的實際管理得由業(yè)委會來負責�！闭効≌f，這種“借殼”的方式，讓業(yè)委會自管小區(qū)有了實踐經(jīng)驗，也慢慢摸索出了很多寶貴的管理經(jīng)驗，光2016年的公共收益結(jié)余就達到了64萬元。

第一桶金入賬，小區(qū)對電梯、水管、房屋滲水等問題的維護，就有了資金保障。很快，與新物業(yè)公司的一年合同到期后，業(yè)委會沒有續(xù)約。

“我們?nèi)ド钲趯W習時，發(fā)現(xiàn)有自管小區(qū)自己成立了公司，10多年都沒有出現(xiàn)問題，覺得可以拿來一試。”談俊說，他們請小區(qū)的熱心業(yè)主去工商部門注冊成立代持公司，即好鄰居物業(yè)公司。接著，業(yè)委會與該公司簽訂合同，通過公司化運營來實現(xiàn)了業(yè)主的自管。

“業(yè)委會沒有法人地位，無法簽訂用工合同，通過成立這樣的代持公司，很好地解決了報稅問題�！闭効≌f，假如業(yè)委會成為了法人，代持公司也就可以功成身退了。

積極維權(quán)

努力拿回小區(qū)公共部分的管理權(quán)

東成大廈小區(qū)雖變相地實現(xiàn)了業(yè)主自管，但地下停車場等公共區(qū)域的管理權(quán)并沒有在全體業(yè)主手中。為了實現(xiàn)業(yè)主利益最大化，業(yè)委會也走上了維權(quán)之路。

“我們調(diào)查發(fā)現(xiàn)，小區(qū)的原開發(fā)商因沒有進行年檢，被吊銷了執(zhí)照。之后，原開發(fā)商法人成立了另一家公司，還把小區(qū)地下停車場的大部分產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移到了新公司的名下�！闭効≌J為，小區(qū)負一層的地下車位應(yīng)屬于公共附屬設(shè)施，該區(qū)域應(yīng)該由物業(yè)公司來管理，可現(xiàn)在的實際管理者卻是一位業(yè)主。

該如何來破局？東成大廈小區(qū)業(yè)委會選擇了訴訟維權(quán)。在小區(qū)業(yè)委會辦公室，記者看到，幾大捆信封已經(jīng)裝好，里面都是與小區(qū)架空層、轉(zhuǎn)換層、地下車位等公共部位相關(guān)的內(nèi)容。這些信將逐級向上級投遞，最終目的是拿回屬于全體業(yè)主共有的財產(chǎn)。

“法治越來越好，我們的很多訴求也得到了法院的支持�！闭効”硎�，希望這些努力能夠得到回報，真正實現(xiàn)小區(qū)業(yè)主的利益最大化。

盤點

長沙三種小區(qū)自管模式

小區(qū)走自管之路，憑的是什么？對此，已從事小區(qū)治理20多年的專家舒可心認為，是自由的市場讓小區(qū)管理有了更多的選擇，“在自由市場下，我們可以請到專業(yè)的綠化、保潔、保安公司，物業(yè)公司的實際地位也就跟著下滑�！�

目前，在長沙，存在著三種小區(qū)自管模式。

“公司化運營”模式

以東成大廈小區(qū)為代表。由熱心業(yè)主成立代持公司，即物業(yè)公司，公司專門聘請一位職業(yè)經(jīng)理人，并架設(shè)各個分支主管。每年年末，職業(yè)經(jīng)理人會對來年的工作造預(yù)算，待業(yè)委會和監(jiān)委會審核通過后，便根據(jù)預(yù)算的金額如數(shù)下?lián)�。各主管需要做好自己分管的部分，還需將情況向物業(yè)經(jīng)理人匯總。其中，業(yè)委會的主要職責還是監(jiān)管財務(wù)，監(jiān)委會則確保整個運轉(zhuǎn)過程是合法依規(guī)的。

“聘請物業(yè)經(jīng)理人”模式

以金色比華利小區(qū)為代表。業(yè)委會通過招聘職業(yè)經(jīng)理人，組建物業(yè)管理團隊，來維護小區(qū)的日常管理。所有的財務(wù)、主管以上人員，都由業(yè)委會直管；下面的員工則由物業(yè)服務(wù)經(jīng)理直管。小區(qū)的預(yù)算會由職業(yè)經(jīng)理人來規(guī)劃，業(yè)委會在審核后，召開業(yè)主大會進行決議。

“業(yè)委會自成物業(yè)公司”模式

以城市花園小區(qū)為代表。該小區(qū)業(yè)委會主任涂克望介紹，他們會在業(yè)委會中推選出一個人做經(jīng)理，然后成立物業(yè)辦公室，通過去外地取經(jīng)，學習小區(qū)的管理經(jīng)驗，再通過實踐，成為這個行業(yè)的專家。