東成大廈自管后公共收益猛增 長(zhǎng)沙已現(xiàn)三種小區(qū)自管模式

2019年1月29日，長(zhǎng)沙東成大廈利用公共收益結(jié)余，給每戶業(yè)主發(fā)880元紅包。 記者 楊昱 攝

“一輪紅包雨過后，很多人知道了小區(qū)的公共收益，也開始關(guān)心小區(qū)的建設(shè)，這也是我們的初衷�！�2月22日，三湘都市報(bào)記者就長(zhǎng)沙市芙蓉區(qū)東成大廈給業(yè)主發(fā)880元紅包一事，專門采訪了該小區(qū)業(yè)委會(huì)主任談俊。他告訴記者，小區(qū)的公共收益結(jié)余得益于自管之路的嘗試。在談俊看來，“小區(qū)的管理總不能都是物業(yè)包干吧？為何不試試其他管理模式？”

矛盾激化

停車費(fèi)猛漲至800元/月

老物業(yè)被業(yè)主炒掉

長(zhǎng)沙東成大廈位于芙蓉中路繁華地段，寸土寸金，光是一年下來的停車費(fèi)都是一筆不小的數(shù)字。提起小區(qū)自管，也還得從停車費(fèi)講起。

“為何要炒掉老物業(yè)，自己來管理小區(qū)，真的是被逼出來的！”談俊說，2014年4月1日，小區(qū)第四屆業(yè)委會(huì)剛成立不久，老物業(yè)在沒給任何通知的情況下，就將300元/月的停車費(fèi)漲到了350元/月。本來業(yè)主們是不服的，想著只漲了50元，也就忍下了�？赡闹�道，才過了兩個(gè)月，停車費(fèi)又漲了，這次直接翻了一倍多，要800元/月。

業(yè)主們?nèi)呵榧�憤地來到物業(yè)公司辦公室討說法，業(yè)委會(huì)也與物業(yè)公司高層進(jìn)行交涉，卻被當(dāng)面回復(fù)“停不起就不要停”。談俊說，“就是這一句話，讓大伙炸毛了，紛紛跑到物價(jià)部門去討說法�！�

事后，芙蓉區(qū)物價(jià)局介入，提出了500元/月的折中建議，卻被物業(yè)公司負(fù)責(zé)人當(dāng)面否決。由此，也引發(fā)業(yè)主在停車場(chǎng)堵了一星期的門。

“也正是從這個(gè)時(shí)候起，我們業(yè)主意識(shí)到小區(qū)的諸多問題，比如設(shè)施老化、維修基金已用空等，更別說公共收益去了哪里�！闭効≌f，老物業(yè)除了收物業(yè)費(fèi)外，每月還違規(guī)收取滅老鼠費(fèi)、分?jǐn)傎M(fèi)等費(fèi)用，當(dāng)時(shí)物價(jià)部門也證實(shí)了其違規(guī)性。

小區(qū)的基本設(shè)施急需更新，維修基金卻被掏空，難道要每戶去湊錢解決問題？談俊和業(yè)委會(huì)、監(jiān)委會(huì)的成員們商量后認(rèn)為，小區(qū)需要自救。為此，他們開始自學(xué)法律條文，與做律師的業(yè)主探討各類問題，還去廣州、深圳等地學(xué)習(xí)先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)。2016年3月，小區(qū)召開全體業(yè)主大會(huì)，業(yè)主表決與物業(yè)公司解聘。

探索自管

讓熱心業(yè)主成立物業(yè)公司，小區(qū)走上自管之路

炒掉了老物業(yè)，東成大廈的業(yè)主希望像發(fā)達(dá)地區(qū)的小區(qū)一樣，實(shí)行自管。可是，這種想法卻沒有得到社區(qū)的支持，小區(qū)要運(yùn)轉(zhuǎn)，必須重新招聘一家物業(yè)公司。該如何實(shí)現(xiàn)業(yè)主自管？談俊與同事們商量后，決定打“擦邊球”。

“我們聘請(qǐng)了一家新的物業(yè)公司，還簽訂了內(nèi)部協(xié)議，1年內(nèi)給他們3萬元物業(yè)費(fèi)，但小區(qū)的實(shí)際管理得由業(yè)委會(huì)來負(fù)責(zé)。”談俊說，這種“借殼”的方式，讓業(yè)委會(huì)自管小區(qū)有了實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，也慢慢摸索出了很多寶貴的管理經(jīng)驗(yàn)，光2016年的公共收益結(jié)余就達(dá)到了64萬元。

第一桶金入賬，小區(qū)對(duì)電梯、水管、房屋滲水等問題的維護(hù)，就有了資金保障。很快，與新物業(yè)公司的一年合同到期后，業(yè)委會(huì)沒有續(xù)約。

“我們?nèi)ド钲趯W(xué)習(xí)時(shí)，發(fā)現(xiàn)有自管小區(qū)自己成立了公司，10多年都沒有出現(xiàn)問題，覺得可以拿來一試�！闭効≌f，他們請(qǐng)小區(qū)的熱心業(yè)主去工商部門注冊(cè)成立代持公司，即好鄰居物業(yè)公司。接著，業(yè)委會(huì)與該公司簽訂合同，通過公司化運(yùn)營(yíng)來實(shí)現(xiàn)了業(yè)主的自管。

“業(yè)委會(huì)沒有法人地位，無法簽訂用工合同，通過成立這樣的代持公司，很好地解決了報(bào)稅問題。”談俊說，假如業(yè)委會(huì)成為了法人，代持公司也就可以功成身退了。

積極維權(quán)

努力拿回小區(qū)公共部分的管理權(quán)

東成大廈小區(qū)雖變相地實(shí)現(xiàn)了業(yè)主自管，但地下停車場(chǎng)等公共區(qū)域的管理權(quán)并沒有在全體業(yè)主手中。為了實(shí)現(xiàn)業(yè)主利益最大化，業(yè)委會(huì)也走上了維權(quán)之路。

“我們調(diào)查發(fā)現(xiàn)，小區(qū)的原開發(fā)商因沒有進(jìn)行年檢，被吊銷了執(zhí)照。之后，原開發(fā)商法人成立了另一家公司，還把小區(qū)地下停車場(chǎng)的大部分產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移到了新公司的名下。”談俊認(rèn)為，小區(qū)負(fù)一層的地下車位應(yīng)屬于公共附屬設(shè)施，該區(qū)域應(yīng)該由物業(yè)公司來管理，可現(xiàn)在的實(shí)際管理者卻是一位業(yè)主。

該如何來破局？東成大廈小區(qū)業(yè)委會(huì)選擇了訴訟維權(quán)。在小區(qū)業(yè)委會(huì)辦公室，記者看到，幾大捆信封已經(jīng)裝好，里面都是與小區(qū)架空層、轉(zhuǎn)換層、地下車位等公共部位相關(guān)的內(nèi)容。這些信將逐級(jí)向上級(jí)投遞，最終目的是拿回屬于全體業(yè)主共有的財(cái)產(chǎn)。

“法治越來越好，我們的很多訴求也得到了法院的支持�！闭効”硎荆�希望這些努力能夠得到回報(bào)，真正實(shí)現(xiàn)小區(qū)業(yè)主的利益最大化。

盤點(diǎn)

長(zhǎng)沙三種小區(qū)自管模式

小區(qū)走自管之路，憑的是什么？對(duì)此，已從事小區(qū)治理20多年的專家舒可心認(rèn)為，是自由的市場(chǎng)讓小區(qū)管理有了更多的選擇，“在自由市場(chǎng)下，我們可以請(qǐng)到專業(yè)的綠化、保潔、保安公司，物業(yè)公司的實(shí)際地位也就跟著下滑�！�

目前，在長(zhǎng)沙，存在著三種小區(qū)自管模式。

“公司化運(yùn)營(yíng)”模式

以東成大廈小區(qū)為代表。由熱心業(yè)主成立代持公司，即物業(yè)公司，公司專門聘請(qǐng)一位職業(yè)經(jīng)理人，并架設(shè)各個(gè)分支主管。每年年末，職業(yè)經(jīng)理人會(huì)對(duì)來年的工作造預(yù)算，待業(yè)委會(huì)和監(jiān)委會(huì)審核通過后，便根據(jù)預(yù)算的金額如數(shù)下?lián)�。各主管需要做好自己分管的部分，還需將情況向物業(yè)經(jīng)理人匯總。其中，業(yè)委會(huì)的主要職責(zé)還是監(jiān)管財(cái)務(wù)，監(jiān)委會(huì)則確保整個(gè)運(yùn)轉(zhuǎn)過程是合法依規(guī)的。

“聘請(qǐng)物業(yè)經(jīng)理人”模式

以金色比華利小區(qū)為代表。業(yè)委會(huì)通過招聘職業(yè)經(jīng)理人，組建物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，來維護(hù)小區(qū)的日常管理。所有的財(cái)務(wù)、主管以上人員，都由業(yè)委會(huì)直管；下面的員工則由物業(yè)服務(wù)經(jīng)理直管。小區(qū)的預(yù)算會(huì)由職業(yè)經(jīng)理人來規(guī)劃，業(yè)委會(huì)在審核后，召開業(yè)主大會(huì)進(jìn)行決議。

“業(yè)委會(huì)自成物業(yè)公司”模式

以城市花園小區(qū)為代表。該小區(qū)業(yè)委會(huì)主任涂克望介紹，他們會(huì)在業(yè)委會(huì)中推選出一個(gè)人做經(jīng)理，然后成立物業(yè)辦公室，通過去外地取經(jīng)，學(xué)習(xí)小區(qū)的管理經(jīng)驗(yàn)，再通過實(shí)踐，成為這個(gè)行業(yè)的專家。