9 月 19 日上午，收到長沙市中級人民法院關于停車位爭議的二審判決書后，長沙佳陽悅景馨都小區(qū)的業(yè)主群沸騰了。

3 年的維權，終于盼來了好結果——小區(qū)地面上的 210 個規(guī)劃停車位歸屬于全體業(yè)主。

早在 2017 年，因為這 210 個規(guī)劃車位的歸屬問題，小區(qū)業(yè)委會就與開發(fā)商長沙佳陽房地產開發(fā)有限公司有了糾紛，雙方多次對簿公堂。長沙市中級人民法院于 9 月 16 日作出的二審判決，給了這 210 個車位的歸屬問題一個最終的答案。

圖源：視覺中國

開發(fā)商告業(yè)委會

要求確認地面車位歸屬

開福區(qū)佳陽悅景馨都小區(qū)業(yè)主委員會與開發(fā)商長沙佳陽房地產開發(fā)有限公司之間最大的爭議，就是小區(qū)地面的 210 個規(guī)劃停車位到底歸誰。

佳陽開發(fā)公司開發(fā)的佳陽悅景馨都小區(qū)，于 2008 年通過驗收。此前取得的《建設工程規(guī)劃許可證》附圖載明，佳陽悅景馨都小區(qū)規(guī)劃總用地面積為 46293.16 平方米，其中地下停車 464 輛，地面停車 210 輛，居住戶數(shù) 931 戶。

佳陽開發(fā)公司與業(yè)主簽訂的長沙市商品房買賣合同里有這樣的約定：本小區(qū)未列入分攤面積的部位和設施設備其產權和經營權歸出賣人所有，其中就包括室外地面停車位。

2007 年 1 月 20 日，佳陽開發(fā)公司與長沙佳陽物業(yè)管理有限公司簽訂物業(yè)委托管理合同約定，佳陽開發(fā)公司將該小區(qū)物業(yè)委托給長沙佳陽物業(yè)管理有限公司實行統(tǒng)一管理。但 10 年后的 2017 年 6 月 24 日，佳陽業(yè)委會與長沙市富佳物業(yè)管理有限公司簽訂新的物業(yè)服務合同，約定由長沙市富佳物業(yè)管理有限公司為小區(qū)提供物業(yè)管理服務。

合同約定，小區(qū)公共收益收入經營和分配協(xié)議約定地面停車費（含臨時停車費）收入，由佳陽業(yè)委會、長沙市富佳物業(yè)管理有限公司各占 50%，稅費全部由長沙市富佳物業(yè)管理有限公司支付。

此后，新老物業(yè)進行了交接。

就在 2017 年 10 月 20 日，佳陽開發(fā)公司向富佳物業(yè)公司出具工作聯(lián)系函，要求富佳物業(yè)公司將 2017 年度 8 月 -10 月代收的 146 個地面規(guī)劃停車位的使用費結算支付給佳陽開發(fā)公司，以后按月支付。

據統(tǒng)計，富佳物業(yè)公司 2017 年 8 月至 2017 年 11 月地面停車費共收取 39420 元，2017 年 12 月至 2019 年 10 月收費 217500 元。

為了確認這 210 個地面規(guī)劃車位的歸屬權，佳陽業(yè)委會將佳陽開發(fā)公司訴至開福區(qū)法院。

業(yè)委會一審敗訴

佳陽悅景馨都小區(qū)業(yè)委會主任張主任告訴記者，第一次訴訟是業(yè)委會提出的。"我們提起訴訟后，一審勝訴了。開發(fā)商上訴到中院后，中院發(fā)回開福區(qū)法院重審，發(fā)回重審第二天開發(fā)商撤訴了。"本以為事情結束，業(yè)主們沒想到，到了 2019 年，佳陽開發(fā)公司又重新提起了訴訟，要求確認 210 個規(guī)劃車位歸屬佳陽開發(fā)公司，同時要求佳陽業(yè)委會和富佳物業(yè)公司支付車位的租賃費。

這一次的開福區(qū)法院的一審判決結果，給業(yè)主們心里澆了一瓢冷水，業(yè)委會輸了，開發(fā)商贏了。

記者注意到，在由佳陽開發(fā)公司提起的訴訟中，開福區(qū)法院一審認定這 210 個停車位歸屬于佳陽開發(fā)公司。

開福區(qū)法院認為，本案爭議的地面車位在規(guī)劃區(qū)內，規(guī)劃用于汽車的停放，佳陽開發(fā)公司在出售房屋時與買受人簽訂的長沙市商品房買賣合同明確約定"本小區(qū)以下未列入分面積的部位和設施設備其產權和經營權歸出賣人所有"：1、地下室平時作為設備用房和停車場使用，權屬歸出賣人所有，停車場有償優(yōu)先提供給業(yè)主使用（業(yè)主可現(xiàn)在租或購買使用權），戰(zhàn)時地下人防區(qū)歸全體業(yè)主使用；2、室外地面停車位；3、會所；4、幼兒園；5、公共廁所。故案涉車位屬佳陽開發(fā)公司所有。

一審判決認為，佳陽開發(fā)公司對 210 個地面規(guī)劃停車位享有所有權，故當然享有上述車位的收益，考慮臨時停車情況及保管服務費的收費標準，一審法院酌定佳陽業(yè)委會、富佳物業(yè)公司向佳陽開發(fā)公司支付上述車位 2017 年 8 月至 11 月的租賃費 26280 元。

一審敗訴后，佳陽業(yè)委會向長沙中院提起上訴。同時，業(yè)委會繼續(xù)著手搜集證據。"中間的過程太難了，為了調到關鍵性的證據，光規(guī)劃局我們就去了十幾次。"張主任說。

法院二審時向規(guī)劃局發(fā)函征詢意見

長沙中院的二審判決書顯示，業(yè)委會的上訴意見認為，地面停車位占用的面積已經被全體業(yè)主分攤，因此權益應當屬于全體業(yè)主共同享有。

他們認為，一審混淆了房屋建筑面積分攤與國有土地使用權分攤的概念。本案所涉及停車位是地面停車位，不能成為享有專有權的專有部分，不能辦理產權登記，其本質上屬于土地使用權。地面停車位屬于業(yè)主行使土地使用權的形式之一，開發(fā)商開發(fā)商品房向業(yè)主出售后，建設范圍內的土地使用權歸屬全體業(yè)主。本案地面停車位占用的是小區(qū)土地，地面停車位的土地面積已分攤至 987 戶業(yè)主。

佳陽開發(fā)公司仍然堅持，佳陽公司已與業(yè)主有明確約定，地面所有規(guī)劃停車位歸佳陽開發(fā)公司所有，不論是《商品房買賣合同》《業(yè)主臨時公約》《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》等相關協(xié)議都已經確定上述規(guī)劃停車位歸佳陽開發(fā)公司所有。開發(fā)商認為，地面規(guī)劃停車位沒有分攤給業(yè)主，各業(yè)主所購房屋的分攤范圍僅限于所在樓棟墻體面積范圍之內，不包括案涉的地面停車位。

到底誰說的有道理？2020 年 8 月 4 日，長沙中院二審中，向長沙市自然資源和規(guī)劃局發(fā)了函征詢意見，包括案涉長沙市開福區(qū)佳陽悅景馨都小區(qū)地面停車位被規(guī)劃為車位的依據、案涉小區(qū)規(guī)劃中的地面停車位是否納入業(yè)主的土地使用權分攤面積等問題。

該局于 2020 年 8 月 14 日向長沙中院復函，佳陽悅景馨都小區(qū)的停車位（含地面）依據原長沙市城鄉(xiāng)規(guī)劃局 2005 年 4 月下達的《建設用地規(guī)劃定點（要點）通知書》的要求進行配置，佳陽悅景馨都小區(qū)規(guī)劃中的停車位"已納入業(yè)主的土地使用權分攤面積"。

二審改判地面停車位歸屬全體業(yè)主

由此，長沙中院二審審理認為，案涉車位是地面停車位，不能辦理產權登記，不能成為享有專有權的專有部分，其本質上屬于土地使用權。即使佳陽開發(fā)公司在建造案涉小區(qū)時支付了建筑區(qū)劃內的土地使用權出讓金，成為建設用地使用權人，但依據規(guī)定，小區(qū)建設完成之后，隨小區(qū)內房屋的出售，小區(qū)建筑區(qū)劃內的土地使用權也隨之轉移，小區(qū)的共有部分土地使用權歸小區(qū)業(yè)主共有。開發(fā)商以約定方式，在銷售商品房后仍保留該部分土地使用權，并無法律依據。

且根據長沙市自然資源和規(guī)劃局的復函，"佳陽悅景馨都小區(qū)規(guī)劃中的停車位已納入業(yè)主的土地使用權分攤面積"，不符合上述商品房買賣同約定的情形。故佳陽開發(fā)公司認為憑上述合同條款的約定判定地面停車位權屬的理由不能成立，法院不予支持。

綜上，佳陽開發(fā)公司關于案涉小區(qū)的 210 個地面規(guī)劃停車位歸其所有的主張缺乏證據佐證和法律依據，法院不予支持。

二審判決撤銷長沙市開福區(qū)人民法院的一審判決，駁回長沙佳陽房地產開發(fā)有限公司的訴訟請求。

【類似案例】

東成大廈業(yè)委會贏回負一樓管理權

同樣是車位的歸屬權問題，因開發(fā)商將地下車位產權轉讓、交由他人管理，長沙東成大廈業(yè)委會和聯(lián)鑫實業(yè)公司曾兩次對簿公堂。

東成大廈 1999 年交付使用，開發(fā)商在辦理注銷手續(xù)的同時，一并給地下車位辦理了產權，并將產權轉讓給了長沙聯(lián)鑫實業(yè)公司。

2016 年，東成大廈選聘新物業(yè)進場后，本著"一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理"的規(guī)定，東成大廈業(yè)委會向聯(lián)鑫實業(yè)去函，要求聯(lián)鑫實業(yè)交出負一樓的停車場管理權。

因雙方協(xié)商不下，東成大廈業(yè)委會將聯(lián)鑫實業(yè)公司告上法庭，長沙市芙蓉區(qū)人民法院判決認定，聯(lián)鑫實業(yè)應在判決生效之日起五日內，向東成大廈業(yè)委會交付負一樓停車管理的全部資料文件檔案鑰匙。

聯(lián)鑫實業(yè)上訴后，2019 年 11 月，經長沙市中級人民法院終審判決，駁回聯(lián)鑫實業(yè)上訴請求，維持原判，這也就意味著，東成大廈負一樓的管理權，最終明確為交由業(yè)委會管理。

【延伸解讀】

兩起判決為類似爭議提供重要參考

此前，長沙東成大廈贏得負一樓車位管理權，近日佳陽悅景馨都小區(qū)業(yè)主又贏得地面車位的歸屬權，這類案件的判決有什么意義？

湖南金州律師事務所律師易旭認為，法院判決地下車庫的管理權歸業(yè)主委員會，于業(yè)主合理維權具有重要意義，也無疑為之后的類似案例提供了重要參考。

根據我國《民法典》第二百七十五條，分不同的情況對車位、車庫的歸屬進行了規(guī)定：一是建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，即開發(fā)商在開發(fā)項目前，經政府核發(fā)的建設工程規(guī)劃許可證批準同意，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫。此類車位、車庫，在開發(fā)商開發(fā)后，通過出售、附贈或者出租等方式，與當事人約定車位、車庫的歸屬和使用。二是占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。規(guī)劃外的占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位、車庫，由于屬于規(guī)劃外，且是占用業(yè)主共有的道路或者其他場地建設的，較易形成屬于業(yè)主共有的共識，屬于業(yè)主共有。

鑒于此，如果符合法律規(guī)定的起訴條件，是可以通過司法途徑進行合理維權。