9 月 19 日上午，收到長沙市中級人民法院關(guān)于停車位爭議的二審判決書后，長沙佳陽悅景馨都小區(qū)的業(yè)主群沸騰了。

3 年的維權(quán)，終于盼來了好結(jié)果——小區(qū)地面上的 210 個規(guī)劃停車位歸屬于全體業(yè)主。

早在 2017 年，因為這 210 個規(guī)劃車位的歸屬問題，小區(qū)業(yè)委會就與開發(fā)商長沙佳陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司有了糾紛，雙方多次對簿公堂。長沙市中級人民法院于 9 月 16 日作出的二審判決，給了這 210 個車位的歸屬問題一個最終的答案。

圖源：視覺中國

開發(fā)商告業(yè)委會

要求確認地面車位歸屬

開福區(qū)佳陽悅景馨都小區(qū)業(yè)主委員會與開發(fā)商長沙佳陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司之間最大的爭議，就是小區(qū)地面的 210 個規(guī)劃停車位到底歸誰。

佳陽開發(fā)公司開發(fā)的佳陽悅景馨都小區(qū)，于 2008 年通過驗收。此前取得的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》附圖載明，佳陽悅景馨都小區(qū)規(guī)劃總用地面積為 46293.16 平方米，其中地下停車 464 輛，地面停車 210 輛，居住戶數(shù) 931 戶。

佳陽開發(fā)公司與業(yè)主簽訂的長沙市商品房買賣合同里有這樣的約定：本小區(qū)未列入分?jǐn)偯娣e的部位和設(shè)施設(shè)備其產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)歸出賣人所有，其中就包括室外地面停車位。

2007 年 1 月 20 日，佳陽開發(fā)公司與長沙佳陽物業(yè)管理有限公司簽訂物業(yè)委托管理合同約定，佳陽開發(fā)公司將該小區(qū)物業(yè)委托給長沙佳陽物業(yè)管理有限公司實行統(tǒng)一管理。但 10 年后的 2017 年 6 月 24 日，佳陽業(yè)委會與長沙市富佳物業(yè)管理有限公司簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同，約定由長沙市富佳物業(yè)管理有限公司為小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)。

合同約定，小區(qū)公共收益收入經(jīng)營和分配協(xié)議約定地面停車費（含臨時停車費）收入，由佳陽業(yè)委會、長沙市富佳物業(yè)管理有限公司各占 50%，稅費全部由長沙市富佳物業(yè)管理有限公司支付。

此后，新老物業(yè)進行了交接。

就在 2017 年 10 月 20 日，佳陽開發(fā)公司向富佳物業(yè)公司出具工作聯(lián)系函，要求富佳物業(yè)公司將 2017 年度 8 月 -10 月代收的 146 個地面規(guī)劃停車位的使用費結(jié)算支付給佳陽開發(fā)公司，以后按月支付。

據(jù)統(tǒng)計，富佳物業(yè)公司 2017 年 8 月至 2017 年 11 月地面停車費共收取 39420 元，2017 年 12 月至 2019 年 10 月收費 217500 元。

為了確認這 210 個地面規(guī)劃車位的歸屬權(quán)，佳陽業(yè)委會將佳陽開發(fā)公司訴至開福區(qū)法院。

業(yè)委會一審敗訴

佳陽悅景馨都小區(qū)業(yè)委會主任張主任告訴記者，第一次訴訟是業(yè)委會提出的。"我們提起訴訟后，一審勝訴了。開發(fā)商上訴到中院后，中院發(fā)回開福區(qū)法院重審，發(fā)回重審第二天開發(fā)商撤訴了。"本以為事情結(jié)束，業(yè)主們沒想到，到了 2019 年，佳陽開發(fā)公司又重新提起了訴訟，要求確認 210 個規(guī)劃車位歸屬佳陽開發(fā)公司，同時要求佳陽業(yè)委會和富佳物業(yè)公司支付車位的租賃費。

這一次的開福區(qū)法院的一審判決結(jié)果，給業(yè)主們心里澆了一瓢冷水，業(yè)委會輸了，開發(fā)商贏了。

記者注意到，在由佳陽開發(fā)公司提起的訴訟中，開福區(qū)法院一審認定這 210 個停車位歸屬于佳陽開發(fā)公司。

開福區(qū)法院認為，本案爭議的地面車位在規(guī)劃區(qū)內(nèi)，規(guī)劃用于汽車的停放，佳陽開發(fā)公司在出售房屋時與買受人簽訂的長沙市商品房買賣合同明確約定"本小區(qū)以下未列入分面積的部位和設(shè)施設(shè)備其產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)歸出賣人所有"：1、地下室平時作為設(shè)備用房和停車場使用，權(quán)屬歸出賣人所有，停車場有償優(yōu)先提供給業(yè)主使用（業(yè)主可現(xiàn)在租或購買使用權(quán)），戰(zhàn)時地下人防區(qū)歸全體業(yè)主使用；2、室外地面停車位；3、會所；4、幼兒園；5、公共廁所。故案涉車位屬佳陽開發(fā)公司所有。

一審判決認為，佳陽開發(fā)公司對 210 個地面規(guī)劃停車位享有所有權(quán)，故當(dāng)然享有上述車位的收益，考慮臨時停車情況及保管服務(wù)費的收費標(biāo)準(zhǔn)，一審法院酌定佳陽業(yè)委會、富佳物業(yè)公司向佳陽開發(fā)公司支付上述車位 2017 年 8 月至 11 月的租賃費 26280 元。

一審敗訴后，佳陽業(yè)委會向長沙中院提起上訴。同時，業(yè)委會繼續(xù)著手搜集證據(jù)。"中間的過程太難了，為了調(diào)到關(guān)鍵性的證據(jù)，光規(guī)劃局我們就去了十幾次。"張主任說。

法院二審時向規(guī)劃局發(fā)函征詢意見

長沙中院的二審判決書顯示，業(yè)委會的上訴意見認為，地面停車位占用的面積已經(jīng)被全體業(yè)主分?jǐn)偅�因此�?quán)益應(yīng)當(dāng)屬于全體業(yè)主共同享有。

他們認為，一審混淆了房屋建筑面積分?jǐn)偱c國有土地使用權(quán)分?jǐn)偟母拍�。本案所涉及停車位是地面停車位，不能成為享有專有�?quán)的專有部分，不能辦理產(chǎn)權(quán)登記，其本質(zhì)上屬于土地使用權(quán)。地面停車位屬于業(yè)主行使土地使用權(quán)的形式之一，開發(fā)商開發(fā)商品房向業(yè)主出售后，建設(shè)范圍內(nèi)的土地使用權(quán)歸屬全體業(yè)主。本案地面停車位占用的是小區(qū)土地，地面停車位的土地面積已分?jǐn)傊?987 戶業(yè)主。

佳陽開發(fā)公司仍然堅持，佳陽公司已與業(yè)主有明確約定，地面所有規(guī)劃停車位歸佳陽開發(fā)公司所有，不論是《商品房買賣合同》《業(yè)主臨時公約》《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》等相關(guān)協(xié)議都已經(jīng)確定上述規(guī)劃停車位歸佳陽開發(fā)公司所有。開發(fā)商認為，地面規(guī)劃停車位沒有分?jǐn)偨o業(yè)主，各業(yè)主所購房屋的分?jǐn)偡秶鷥H限于所在樓棟墻體面積范圍之內(nèi)，不包括案涉的地面停車位。

到底誰說的有道理？2020 年 8 月 4 日，長沙中院二審中，向長沙市自然資源和規(guī)劃局發(fā)了函征詢意見，包括案涉長沙市開福區(qū)佳陽悅景馨都小區(qū)地面停車位被規(guī)劃為車位的依據(jù)、案涉小區(qū)規(guī)劃中的地面停車位是否納入業(yè)主的土地使用權(quán)分?jǐn)偯娣e等問題。

該局于 2020 年 8 月 14 日向長沙中院復(fù)函，佳陽悅景馨都小區(qū)的停車位（含地面）依據(jù)原長沙市城鄉(xiāng)規(guī)劃局 2005 年 4 月下達的《建設(shè)用地規(guī)劃定點（要點）通知書》的要求進行配置，佳陽悅景馨都小區(qū)規(guī)劃中的停車位"已納入業(yè)主的土地使用權(quán)分?jǐn)偯娣e"。

二審改判地面停車位歸屬全體業(yè)主

由此，長沙中院二審審理認為，案涉車位是地面停車位，不能辦理產(chǎn)權(quán)登記，不能成為享有專有權(quán)的專有部分，其本質(zhì)上屬于土地使用權(quán)。即使佳陽開發(fā)公司在建造案涉小區(qū)時支付了建筑區(qū)劃內(nèi)的土地使用權(quán)出讓金，成為建設(shè)用地使用權(quán)人，但依據(jù)規(guī)定，小區(qū)建設(shè)完成之后，隨小區(qū)內(nèi)房屋的出售，小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)的土地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移，小區(qū)的共有部分土地使用權(quán)歸小區(qū)業(yè)主共有。開發(fā)商以約定方式，在銷售商品房后仍保留該部分土地使用權(quán)，并無法律依據(jù)。

且根據(jù)長沙市自然資源和規(guī)劃局的復(fù)函，"佳陽悅景馨都小區(qū)規(guī)劃中的停車位已納入業(yè)主的土地使用權(quán)分?jǐn)偯娣e"，不符合上述商品房買賣同約定的情形。故佳陽開發(fā)公司認為憑上述合同條款的約定判定地面停車位權(quán)屬的理由不能成立，法院不予支持。

綜上，佳陽開發(fā)公司關(guān)于案涉小區(qū)的 210 個地面規(guī)劃停車位歸其所有的主張缺乏證據(jù)佐證和法律依據(jù)，法院不予支持。

二審判決撤銷長沙市開福區(qū)人民法院的一審判決，駁回長沙佳陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的訴訟請求。

【類似案例】

東成大廈業(yè)委會贏回負一樓管理權(quán)

同樣是車位的歸屬權(quán)問題，因開發(fā)商將地下車位產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、交由他人管理，長沙東成大廈業(yè)委會和聯(lián)鑫實業(yè)公司曾兩次對簿公堂。

東成大廈 1999 年交付使用，開發(fā)商在辦理注銷手續(xù)的同時，一并給地下車位辦理了產(chǎn)權(quán)，并將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給了長沙聯(lián)鑫實業(yè)公司。

2016 年，東成大廈選聘新物業(yè)進場后，本著"一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理"的規(guī)定，東成大廈業(yè)委會向聯(lián)鑫實業(yè)去函，要求聯(lián)鑫實業(yè)交出負一樓的停車場管理權(quán)。

因雙方協(xié)商不下，東成大廈業(yè)委會將聯(lián)鑫實業(yè)公司告上法庭，長沙市芙蓉區(qū)人民法院判決認定，聯(lián)鑫實業(yè)應(yīng)在判決生效之日起五日內(nèi)，向東成大廈業(yè)委會交付負一樓停車管理的全部資料文件檔案鑰匙。

聯(lián)鑫實業(yè)上訴后，2019 年 11 月，經(jīng)長沙市中級人民法院終審判決，駁回聯(lián)鑫實業(yè)上訴請求，維持原判，這也就意味著，東成大廈負一樓的管理權(quán)，最終明確為交由業(yè)委會管理。

【延伸解讀】

兩起判決為類似爭議提供重要參考

此前，長沙東成大廈贏得負一樓車位管理權(quán)，近日佳陽悅景馨都小區(qū)業(yè)主又贏得地面車位的歸屬權(quán)，這類案件的判決有什么意義？

湖南金州律師事務(wù)所律師易旭認為，法院判決地下車庫的管理權(quán)歸業(yè)主委員會，于業(yè)主合理維權(quán)具有重要意義，也無疑為之后的類似案例提供了重要參考。

根據(jù)我國《民法典》第二百七十五條，分不同的情況對車位、車庫的歸屬進行了規(guī)定：一是建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，即開發(fā)商在開發(fā)項目前，經(jīng)政府核發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證批準(zhǔn)同意，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫。此類車位、車庫，在開發(fā)商開發(fā)后，通過出售、附贈或者出租等方式，與當(dāng)事人約定車位、車庫的歸屬和使用。二是占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。規(guī)劃外的占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位、車庫，由于屬于規(guī)劃外，且是占用業(yè)主共有的道路或者其他場地建設(shè)的，較易形成屬于業(yè)主共有的共識，屬于業(yè)主共有。

鑒于此，如果符合法律規(guī)定的起訴條件，是可以通過司法途徑進行合理維權(quán)。