在過去的數(shù)個(gè)月里，不時(shí)有媒體拋出“長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)寫字樓隱現(xiàn)泡沫”之類的觀點(diǎn)，其依據(jù)無外乎用相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的長(zhǎng)沙數(shù)百萬平方米寫字樓存量除以當(dāng)前市場(chǎng)的月均去化率，算出需N年方能消化掉來推斷出長(zhǎng)沙也有“地產(chǎn)泡沫”的結(jié)論。

事實(shí)上，情況或許更糟。一個(gè)數(shù)據(jù)是，2012年長(zhǎng)沙寫字樓存量為157萬平方米；2013年存量達(dá)到225萬平方米。長(zhǎng)沙新城區(qū)的建設(shè)，以及新興商務(wù)區(qū)的發(fā)展，正推動(dòng)著寫字樓市場(chǎng)的不斷向前。大量寫字樓的入市，讓市場(chǎng)供應(yīng)陡增。而在整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響之下，在產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)有格局中，如何快速消化寫字樓新增供應(yīng)已成為了一大難題。

湖南中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2014年長(zhǎng)沙在售寫字樓90個(gè)，其中甲級(jí)或5A級(jí)15個(gè)，占比17%；未來三年，僅高端寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)達(dá)到308萬平方米的巨量，供求嚴(yán)重失衡。

2014年長(zhǎng)沙在售寫字樓90個(gè)

與其他城市一樣，城市綜合體近兩年來席卷長(zhǎng)沙，蔚為壯觀，但也引起了市場(chǎng)擔(dān)憂。

來自長(zhǎng)沙市發(fā)改委發(fā)布的2014年重大項(xiàng)目投資計(jì)劃的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年長(zhǎng)沙開工興建、開業(yè)運(yùn)營(yíng)的城市綜合體超50家，體量超過2000萬平方米。湖南省工商業(yè)聯(lián)合會(huì)副會(huì)長(zhǎng)喻春光曾向媒體表示，2014年長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)集中放量，但人氣不足。

與城市綜合體一樣，長(zhǎng)沙除了傾力打造的宜居環(huán)境之外，其宜商環(huán)境近年來也被重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)，所以寫字樓擴(kuò)張也迅猛異常。

公開信息顯示，目前長(zhǎng)沙寫字樓分布主要集中于以芙蓉路沿線為頂級(jí)寫字樓聚集地，南城則以性價(jià)比產(chǎn)品居多，河西基本為在建在售項(xiàng)目。

湖南中原地產(chǎn)發(fā)布的數(shù)據(jù)報(bào)顯示，2014年長(zhǎng)沙在售寫字樓90個(gè)，未來預(yù)計(jì)上市寫字樓20個(gè)，全年市場(chǎng)累計(jì)供應(yīng)108.94萬平方米，其中，1-10月累計(jì)成交52.54萬平方米，同比下跌28%。近幾年商業(yè)地產(chǎn)迅猛發(fā)展，寫字樓開發(fā)規(guī)模較大，供應(yīng)放量已成市場(chǎng)常態(tài)，新增供應(yīng)不斷突破歷史新高，但市場(chǎng)有效需求不足，成交量沒有出現(xiàn)相應(yīng)的增長(zhǎng)，而是持續(xù)下滑。

湖南德思勤投資有限公司營(yíng)銷總監(jiān)謝春華指出，這兩年來，長(zhǎng)沙寫字樓市場(chǎng)確實(shí)出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性過剩、區(qū)域性過剩的現(xiàn)象。他認(rèn)為，長(zhǎng)沙比較缺高端的、有檔次的寫字樓。上述數(shù)據(jù)透露，開福區(qū)中心板塊寫字樓（甲級(jí)）供應(yīng)量為114萬平方米，大面積領(lǐng)先于其他方位，成為寫字樓供應(yīng)的主導(dǎo)區(qū)域；芙蓉區(qū)因土地稀缺等原因，今年零供應(yīng)；其他方位供應(yīng)大體相當(dāng)，新增寫字樓進(jìn)一步向岳麓區(qū)市府、濱江板塊集中。

高端寫字樓均價(jià)1.5萬元/㎡

從今年開始，長(zhǎng)沙城市綜合體方面在經(jīng)歷了相當(dāng)一段時(shí)間的發(fā)展之后，已處于提升階段。以德思勤城市廣場(chǎng)、九龍倉(cāng)國(guó)金中心和開福萬達(dá)廣場(chǎng)為代表的商業(yè)，將進(jìn)一步拉升長(zhǎng)沙商業(yè)的檔次，同時(shí)也拉升了優(yōu)質(zhì)寫字樓的價(jià)格。

從2010年開始，長(zhǎng)沙的寫字樓售價(jià)進(jìn)入到了一個(gè)上升通道，數(shù)據(jù)顯示，位于城市核心地段，更具升值潛力的甲級(jí)高端寫字樓整體均價(jià)從1萬元/㎡逐步攀升至1.5萬元/㎡左右，其他類型寫字樓價(jià)格也從8000元/㎡漲至1.2萬元/㎡左右

在寫字樓供大于求及空置率高企的背景下，長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)泡沫論甚囂塵上。事實(shí)上，僅以開福區(qū)沿芙蓉路為例，這里就集中了不少品牌開發(fā)商的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。目前在售的寫字樓包括北辰時(shí)代廣場(chǎng)、天健壹平方英里、泊富國(guó)際廣場(chǎng)、華遠(yuǎn)國(guó)際中心等；預(yù)計(jì)上市的包括世貿(mào)廣場(chǎng)、富興環(huán)球金融中心、佳兆業(yè)廣場(chǎng)等六個(gè)高端商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。在大河西先導(dǎo)區(qū)，超過30個(gè)綜合體將在2014年續(xù)建或新建，其中，包括楷林國(guó)際、恩孚財(cái)富岳麓、富基廣場(chǎng)、錢隆中心等。

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，一座城市的經(jīng)濟(jì)總量和未來發(fā)展空間決定了寫字樓的總量和未來發(fā)展，寫字樓是經(jīng)濟(jì)的晴雨表。此前有媒體報(bào)道，去年在全國(guó)50個(gè)熱門開發(fā)城市中，11個(gè)城市的綜合體(除去住宅)規(guī)模超過了1000萬平方米，長(zhǎng)沙位列其中。同時(shí)還預(yù)測(cè)，2015年長(zhǎng)沙將邁入2000萬平方米綜合體規(guī)模城市陣營(yíng)。