(宇洋西海廣場工地）

(相關(guān)文件)

(位于岳麓區(qū)西湖派出所的湖南弘吉投資有限公司辦公室。)

近日，位于長沙市岳麓區(qū)金星中路的宇洋西海廣場再度傳出開發(fā)商因資金問題無法動工，交房時間從2014年12月31日延期至2015年4月30日之后，再度成為了未知數(shù)。

在長沙，像宇洋西海廣場這樣因資金問題停工，進而無法按時交房的房企并不在少數(shù)。岳麓區(qū)的騎龍大街、九龍領(lǐng)仕匯、利�！っ滋m春天、湘江700等都曾被媒體曝出因資金問題而停工“跑路”。

對此，長沙新峰地產(chǎn)咨詢有限公司總經(jīng)理助理、長沙新峰地產(chǎn)研究院院長朱熙指出，“開發(fā)商‘跑路’彰顯出了中小型房企正在面臨的資金危機，也在一定程度上說明了現(xiàn)今樓市分化已經(jīng)越來越嚴重�！�

宇洋西海廣場成不良資產(chǎn)

宇洋西海廣場由湖南弘吉投資有限公司開發(fā)。據(jù)業(yè)主蔣先生透露，“按照購房合同宇洋西海廣場原本應(yīng)于2014年12月31日交房，后來因工期問題開發(fā)商稱延期至2015年4月30日交房，但直到現(xiàn)在，開發(fā)商因為有資金缺口，項目沒辦法完工，交不了房，也確定不了交房時間。我們一開始反映到市政府那里，再到湘江新區(qū)管委會，后來移交到西湖街道，現(xiàn)在西湖街道政府工作人員答應(yīng)幫我們協(xié)調(diào)�！�

對于宇洋西海廣場因資金問題遲遲未交房一事，長沙岳麓區(qū)西湖街道工委副書記康騰飛指出，“商品房買賣屬于市場行為，開發(fā)商與業(yè)主之間有購房合同，業(yè)主可以依法維權(quán)，政府也會積極幫忙協(xié)調(diào)，督促開發(fā)商籌措資金，希望開發(fā)商爭取在年底能交房�！焙�南弘吉投資有限公司負責人符先生則表示“現(xiàn)在正在幫業(yè)主協(xié)調(diào)這個事情”。

湖南平康律師事務(wù)所的律師熊志國則向記者表示，“對于宇洋西海廣場這種不能按時交房的情況，業(yè)主一方面可以通過政府協(xié)商調(diào)解，另一方面可以根據(jù)購房合同所規(guī)定的處理方式進行維權(quán)，通常可以采取法院訴訟和申請仲裁的方式。”

此外，10月15日，中國東方資產(chǎn)管理公司長沙辦事處在媒體上發(fā)布了關(guān)于不良資產(chǎn)包處置及招商公告（以下簡稱公告），其中便包括了湖南弘吉投資有限公司。公告顯示，湖南弘吉投資有限公司債權(quán)資產(chǎn)達一億元，息費2613.33萬元，擔保情況為：1.在建工程抵押，公寓、寫字樓、商鋪、地下車庫等合計抵押面積約48000㎡，地址：長沙市岳麓區(qū)金星中路288號；2.股權(quán)質(zhì)押：湖南弘吉投資有限公司100%股權(quán)質(zhì)押；3.連帶責任保證擔保。

中國東方資產(chǎn)管理公司長沙辦事處鄧先生透露，“湖南弘吉投資有限公司確實已被處置為不良資產(chǎn)，但目前還沒有公司有意向接手�！倍鴮τ谑欠裼幸膺M行公司和項目轉(zhuǎn)讓，符先生則表示“目前不方便透露”。對此，熊志國提醒廣大業(yè)主，“如果項目被接盤，業(yè)主可能得不到開發(fā)商應(yīng)給予的違約賠償，但是房子的產(chǎn)權(quán)依然還是屬于業(yè)主，不會受到影響�！�

資金緊張成中小型房企面臨的一大挑戰(zhàn)

因資金問題而“跑路”或“破產(chǎn)”的房企并不是長沙獨有。據(jù)相關(guān)媒體報道，在重慶，年初重慶地產(chǎn)10強晉愉地產(chǎn)因資金鏈斷裂擬申請破產(chǎn)；在常州，曾經(jīng)的地產(chǎn)百強企業(yè)之一華光地產(chǎn)也于8月份宣布破產(chǎn)，同日常州房企泰和置業(yè)的破產(chǎn)清算也被法院受理；在云南，今年6月份相關(guān)人士透露昆明千益豐集團負債近30億元，公司資產(chǎn)已被法院凍結(jié)。

種種案例表明，在房地產(chǎn)“白銀時代”，資金緊張和利潤下滑似乎成為了許多房企普遍面臨的一大挑戰(zhàn)。據(jù)Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在近日公布業(yè)績預(yù)告的46家房企中，僅17家企業(yè)實現(xiàn)了預(yù)增、略增或扭虧，另有20家房企預(yù)計虧損。在虧損的企業(yè)當中，多數(shù)是來自三四線城市的中小型房企。

同時，根據(jù)Wind資訊上市房企2015年中報數(shù)據(jù)顯示，142家上市房企上半年負債合計接近3.4萬億元，同比增長幅度約達13%。同時，這批上市房企平均負債率為76.8%，創(chuàng)下近年來的峰值，超過4成的房企資產(chǎn)負債率超過70%紅線。有業(yè)內(nèi)人士指出房地產(chǎn)行業(yè)暴利時代已經(jīng)結(jié)束，房企經(jīng)營業(yè)績下滑已經(jīng)是一個不爭的事實，中小企業(yè)利潤下滑的情況則更為嚴重。

“內(nèi)部問題+外部壓力”帶給中小型房企雙重壓力

對于中小型房企的資金困境，有專家指出是房企自身內(nèi)部問題和外部形勢的雙重壓力所致。湖南省房地產(chǎn)協(xié)會、湖南省房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會首席經(jīng)濟學(xué)家王義高教授表示，“從外部形勢上來說，現(xiàn)今房地產(chǎn)市場行情欠佳，部分中小型房企銷售不暢，引起現(xiàn)金流短缺，相應(yīng)的也拉高了貸款門檻，從而出現(xiàn)了資金緊張的現(xiàn)象。”

在中小型房企利潤下滑、資金緊張的同時，許多大型品牌房企的業(yè)績卻持續(xù)增長，房企“強者恒強”似乎愈加明顯。中原地產(chǎn)前9月銷售數(shù)據(jù)顯示，萬科以1804.7億元銷售規(guī)模位居上市房企之首，而恒大、保利前三季度的銷售也已達千億規(guī)模。萬科、恒大、保利、招商等大型房企銷售規(guī)模同比漲幅均在20%以上，華潤地產(chǎn)則收獲了40%以上的漲幅。

此外有媒體指出，從2012年至今的房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)來看，萬科、恒大、保利等千億房企的銷售數(shù)據(jù)依然保持了逐年20%左右增長的態(tài)勢。

“與大型品牌房企相比，實力較弱的中小型房企從產(chǎn)品、管理和營銷理念、購房者的認可度等方面相對不占優(yōu)勢，因此可能會出現(xiàn)強者越強、弱者越弱的局面，”朱熙如是說。

“中小型房企一方面承受著市場的銷售壓力和競爭壓力，另一方面也面臨著企業(yè)內(nèi)部的管理問題，”王義高認為，許多中小型房企在企業(yè)管理、投資方向的把控、財務(wù)問題的處理等方面專業(yè)度不夠，負債能力相對較弱，也更容易出現(xiàn)資金緊張。

克而瑞長沙機構(gòu)總經(jīng)理潘旭尉也曾表示，“大型房企普遍是全國多盤聯(lián)動，資金鏈更為靈活，項目與項目之間可以為現(xiàn)金流做及時補進，調(diào)整的空間也會更大。小型房企因為局限于開發(fā)規(guī)模，無法實現(xiàn)自身的靈活調(diào)劑。”

合作開發(fā)或成緩解之道

面對日益激烈的市場競爭環(huán)境，在房地產(chǎn)行業(yè)強者恒強的格局下，轉(zhuǎn)型和合作開發(fā)似乎成為了中小型房企緩解資金緊張、尋求突圍的重要途徑。

據(jù)萊茵置業(yè)半年報顯示，萊茵置業(yè)1—6月份實現(xiàn)營業(yè)收入11.81億元，同比增長14.14%；上半年公司虧損2592.71萬元，同比盈轉(zhuǎn)虧，上年同期公司盈利2499.26萬元，下滑幅度達203.74%。

8月17日，萊茵置業(yè)正式更名為萊茵體育，確定發(fā)展體育和清潔能源產(chǎn)業(yè)，進行全面地業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。這也標志著萊茵置業(yè)全面退出房地產(chǎn)行業(yè)。與此同時，浙江廣廈宣布將在未來三年內(nèi)逐步退出房地產(chǎn)行業(yè)，進入有發(fā)展?jié)摿�和增長空間的新領(lǐng)域，實施產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。

除了轉(zhuǎn)型之外，與大型房企合作開發(fā)也成為了許多中小企業(yè)房企突圍的途徑之一。在蘇州，新加坡城市發(fā)展有限公司與蘇州工業(yè)園區(qū)建屋發(fā)展集團合作開發(fā)豐隆城市中心，萬科與蘇州南都建屋有限公司合作開發(fā)萬科玲瓏灣；在泉州，恒大接手金領(lǐng)小城，更名為泉州恒大翡翠華庭；而在長沙，碧桂園和湖南東宸投資集團共同開發(fā)碧桂園·南城首府項目，并與湖南五江集團啟動了戰(zhàn)略合作。

碧桂園集團副總裁、湖南區(qū)域總裁黎曉林曾表示，“隨著行業(yè)和市場環(huán)境的不斷變化，湖南很多本土企業(yè)都面臨轉(zhuǎn)型、資金壓力、管理瓶頸等困境，合作開發(fā)可以集中雙方優(yōu)勢資源，快速開發(fā)建設(shè)，實現(xiàn)成功運營�！�

另有業(yè)內(nèi)人士指出，聯(lián)合開發(fā)對中小房企而言是利好，把不可能變?yōu)榭赡埽�并且可以緩解資金壓力，優(yōu)勢互補，降低運營風險，同時也可避免同業(yè)之間的惡性競爭。

“在短時期內(nèi)，合作開發(fā)可能對于中小型房企的發(fā)展有所幫助，但從長遠來看，市場總需求有限，而合作開發(fā)之后市場的總供給即庫存并沒有減少，因此中小型房企在尋求合作的同時，還要提升自身處理庫存的能力，這樣才能走出困境，”王義高如是說。（調(diào)查記者 邵一嬋）