“要深耕長沙，歡迎介紹地塊信息，成交有重酬!”

　　“股權(quán)轉(zhuǎn)讓、合作開發(fā)、在建工程轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、融資代建，機制靈活、開放包容、合作共贏，包括但不限于長沙的地，其他區(qū)域亦可推薦!”

　　房子有二手房，土地也有“二手地”。開年以來，記者已收到多家房企發(fā)來的尋地信息。顯然，土地招拍掛市場謹慎的供應(yīng)節(jié)奏，讓房企對于土地資源的渴求已經(jīng)達到一定程度。

　　事實上，在長沙房地產(chǎn)市場，越來越多的企業(yè)另辟蹊徑，在土地二級市場通過各種渠道尋找新機會來補倉。開發(fā)企業(yè)之間的土地轉(zhuǎn)讓、合作開發(fā)、企業(yè)收購等行為愈發(fā)活躍。

　　01

　　等米下鍋，品牌開發(fā)商忙找地

　　“有些開發(fā)商還不拿地就沒東西賣了，高管就要下崗了�！遍L沙一位資深業(yè)內(nèi)人士笑言，最近在業(yè)內(nèi)，只要放出一個二手地塊的信息，馬上會有很多房企負責(zé)土地拓展的人士主動聯(lián)系，了解詳情。

　　去年，龍頭房企業(yè)績飆升，手中現(xiàn)金較為充裕。而房企要想增長得更快，就要盡可能多地拿地，尤其是龍頭房企在規(guī)模上激烈競爭的當(dāng)下，都導(dǎo)致了房企補充土地的積極性較高。

　　近期，在長沙，除了在“招拍掛”尋找機會，恒大、碧桂園、陽光城、旭輝集團、遠洋地產(chǎn)、福晟集團等品牌開發(fā)商紛紛把目光瞄向了土地存量市場。

　　碧桂園集團副總裁、湖南區(qū)域總裁黎曉林對瀟湘晨報記者表示，二手地和合作開發(fā)的有多個項目正在洽談，開年以來碧桂園在湖南已拓展了五六個新項目。

　　“只要有合適的，我們都要。拿地形式靈活，大小都可以�！宾卧�(中國)置業(yè)有限公司湖南區(qū)域總裁何洪偉說。

　　事實上，不僅僅是開發(fā)商，一些信托公司也對在長沙的合作開發(fā)躍躍欲試。“我們是資金方，可提供投融資金規(guī)模約10億元�！币患抑�名的信托公司相關(guān)負責(zé)人稱，可以做項目合作開發(fā)、項目合作收購、合作拿地(需要有地價優(yōu)勢)、一二級聯(lián)動開發(fā)。

　　02

　　住宅用地供應(yīng)不足，搶地很正常

　　今年開年以來，長沙土地招拍掛市場交易活躍，年后放出的10宗土地全部拍出。統(tǒng)計顯示，2月份出讓的10塊土地中，住宅用地3塊、商業(yè)用地1塊、商住用地4塊、工業(yè)用地2塊，成交總額達38.15億元，最高溢價率為171.8%。

　　“一級土地市場只是冰山一角，大部分交易還是通過開發(fā)企業(yè)之間的土地轉(zhuǎn)讓、合作開發(fā)、企業(yè)收購等方式進行，土地二級市場在水下若隱若現(xiàn)。”長沙市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會相關(guān)負責(zé)人指出，長沙還是以二級土地市場為主，僅僅以一級土地市場的數(shù)據(jù)并不能說明問題。

　　二級市場的土地價格往往比較合理，房企青睞土地二級市場的另一個原因則是，拿地快捷簡單，不用等招拍掛。對于一些品牌房企而言，在采取股權(quán)合作等方式時，往往會采取品牌輸出的方式。

　　克而瑞長沙機構(gòu)總經(jīng)理劉佰忠也認為，本輪拿地并非是房企在不計成本地拿地，高價地只是少數(shù)或者個案。如果是綜合各類形式的拿地數(shù)據(jù)，目前土地市場的地價平均值實際在合理范圍。

　　長沙樓面地價被迅速抬升，這種現(xiàn)象是否正常?在碧桂園湖南區(qū)域負責(zé)項目拓展的副總裁李小平看來，2013年出讓土地131宗，2014年出讓土地86宗，2015年出讓土地52宗，2016年出讓土地45宗，近幾年長沙土地市場交易呈下降態(tài)勢，且出讓土地中還有相當(dāng)一部分是工業(yè)用地，真正形成住宅的用地并不多，所以搶占土地資源的現(xiàn)象很正常，“但房地產(chǎn)市場處于調(diào)整期，政府調(diào)控背景下，面粉接近面包的價格，顯然存在時間風(fēng)險，理性經(jīng)營者會適可而止，而不是蜂擁而至”。

　　“從去年四季度到今年2月底，長沙各種土地交易累加起來有50宗以上，而招拍掛只占到其中的1/4或1/5，其中真正‘嚇人’的地價地塊至多1/10。綜合來看，內(nèi)五區(qū)非中心城區(qū)地塊，地價大多仍在3000~4500元/平方米之間。”劉佰忠說。

　　03

　　盤活存量資產(chǎn)的時間窗口到了?

　　土地二級市場，即土地使用權(quán)出讓后的再交易，土地使用者將達到規(guī)定、可以交易的土地使用權(quán)，進入流通領(lǐng)域進行交易的市場。

　　就在上個月，國土資源部下發(fā)通知并印發(fā)《關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、*押二級市場的試點方案》，長沙市被列入全國28個國有土地二級市場試點城市之一。方案還明確，力爭到2018年底，在試點地區(qū)建立符合城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場要求的土地二級市場，以盤活存量土地。

　　有業(yè)內(nèi)人士直言，政府應(yīng)該加大清理閑置土地力度，通過土地嚴格收回和盤活存量閑置土地制度，讓一些開發(fā)商不得不利用尋找合作伙伴等模式，將土地開發(fā)出來，保障市場供應(yīng)。

　　“由于前期的存量較大，去庫存成為近年的市場主題，政府對土地市場的供應(yīng)相對謹慎，造成開發(fā)商在開發(fā)項目上僧多粥少的局面�！焙魏閭フJ為，這導(dǎo)致了開發(fā)企業(yè)之間并購轉(zhuǎn)讓行為的日趨活躍。隨著庫存壓力逐漸減小，政府將會適當(dāng)放開土地市場供應(yīng)。

　　“在二手土地領(lǐng)域合作開發(fā)、企業(yè)并購的活躍說明了長沙市場的活躍度�！崩钑粤终f，長沙的存量土地占主流，行業(yè)規(guī)則在變化，很多房企會退出市場，應(yīng)該說現(xiàn)在到了一個盤活存量資產(chǎn)的時間窗口，但這個時間窗口有多久，就要看下一步的市場走勢和表現(xiàn)了。