隨著長沙經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展，長沙商業(yè)在迅速從百貨型轉(zhuǎn)向購物中心型集中商業(yè)。然而隨著電商的沖擊，長沙大型集中式商業(yè)市場競爭壓力逐漸加大。對于投資者而言，目前最大的困惑是，長沙大型集中式商業(yè)市場的前景如何？市場容量到底有多大？租金究竟在怎樣的水平之上？

　　4月22日，高力國際發(fā)布了2014年第一季度長沙優(yōu)質(zhì)寫字樓市場、零售物業(yè)市場和酒店式公寓市場的現(xiàn)狀及未來的發(fā)展態(tài)勢。該公司調(diào)查顯示，截至2014年第一季度，長沙大型集中式商業(yè)市場庫存約達191萬平方米，截至2017年底，市場庫存可達約515萬平方米。此外，一季度長沙市大型集中式商業(yè)首層平均租金錄得369.7元/平方米/月（按建筑面積計算）。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，作為全球五大行之一的高力國際逐步深入長沙市場，從側(cè)面反映長沙房地產(chǎn)市場的潛力。

　　優(yōu)質(zhì)寫字樓庫存132萬方平均投資回報率約6.6%

　　隨著長沙市新區(qū)規(guī)劃推進，未來長沙市將呈多核商務區(qū)發(fā)展，除中心城區(qū)外，逐漸向芙蓉北路金融生態(tài)區(qū)、南湖新城、河西濱江新城等板塊擴散發(fā)展。

　　長沙市優(yōu)質(zhì)寫字樓租戶以國內(nèi)企業(yè)為主，行業(yè)構(gòu)成以金融業(yè)、專業(yè)服務、制造業(yè)、電子科技、房地產(chǎn)類企業(yè)為主，整層及數(shù)層租賃則較常見于銀行租戶。

　　至2014年第一季度，長沙優(yōu)質(zhì)寫字樓市場整體庫存約132萬平方米，其中甲級寫字樓庫存約23萬平方米。優(yōu)質(zhì)寫字樓市場整體租金為81.6元/平方米/月，而甲級寫字樓平均租金則為117.2元/平方米/月。在售優(yōu)質(zhì)寫字樓項目均價錄得16,416元/平方米，平均投資回報率約6.6%。預計截至2014年底，長沙優(yōu)質(zhì)寫字樓市場庫存將達到235萬平方米，其中甲級寫字樓庫存將達到約58萬平方米。

　　高力國際預測，鑒于未來新增供應的快速增長，業(yè)主方面臨的租賃壓力將逐步加大。地產(chǎn)、金融、專業(yè)服務等較看重企業(yè)形象的客戶已開始積極尋找更優(yōu)質(zhì)的寫字樓項目。由于未來部分優(yōu)質(zhì)甲級寫字樓項目將繼續(xù)在物業(yè)品質(zhì)及形象上有顯著提升，例如九龍倉國金中心、綠地中心等，預計未來市場可達到的最高租金及售價水平將仍有上漲空間。

　　限購促使資金流向酒店式公寓一季度庫存約為179萬方

　　長沙市大部分的酒店式公寓集中在中心城區(qū)，尤其是中山亭、五一廣場、解放路等商務或商業(yè)核心板塊。未來全城各個板塊將出現(xiàn)大量城市綜合體，其中大部分包含優(yōu)質(zhì)的酒店式公寓，市場整體供應的增加將推動市場由現(xiàn)有單一中心向各區(qū)擴散發(fā)展的趨勢。

　　高力國際數(shù)據(jù)顯示，截至2014年第一季度，長沙酒店式公寓市場庫存約為179萬平方米。根據(jù)已知項目信息統(tǒng)計，預計截至2016年底，市場庫存將達到約307萬平方米。未來供應將主要于2015-2016年落成入市，并主要集中在雨花區(qū)和岳麓區(qū)。長沙市酒店式公寓市場平均一手銷售價格錄得11,249元/平方米，其中精裝修酒店式公寓一手銷售價格錄得13,028元/平方米。

　　2011年3月，長沙市出臺了針對90平方米以下小戶型住宅的向限購政策。在此背景下，近兩年開始長沙市酒店式公寓市場逐漸由住宅性質(zhì)轉(zhuǎn)向商業(yè)性質(zhì)的發(fā)展，并在未來2-3年內(nèi)，商業(yè)性質(zhì)的酒店式公寓將成為市場新增供應的主流。在限購環(huán)境下，投資需求繼續(xù)往商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移，為酒店式公寓市場帶來可觀的發(fā)展前景。整體庫存的增加也將提升市場競爭壓力，促進長沙市酒店式公寓項目在物業(yè)管理等附加服務上做出優(yōu)化，以提升競爭力。

　　零售商業(yè)往多核商圈發(fā)展體驗式購物成轉(zhuǎn)型趨勢

　　長期以來，長沙市零售商業(yè)市場呈現(xiàn)市級商圈為主，多個區(qū)級副商圈為輔的商業(yè)格局。五一廣場作為長沙市的核心商圈，集中了平和堂、春天百貨、王府井商業(yè)廣場，同事也是長沙市人流量最旺的區(qū)域；其他主要副商圈包括東塘商圈、紅星商圈、溁灣鎮(zhèn)商圈、伍家?guī)X商圈。

　　高力國際數(shù)據(jù)顯示，截至2014年第一季度，長沙大型集中式商業(yè)市場庫存約達191萬平方米。根據(jù)已知項目信息統(tǒng)計，截至2017年底，市場庫存可達約515萬平方米，其中大部分未來供應將集中于2015-2016年落成入市。

　　2014年第一季度，長沙市大型集中式商業(yè)首層平均租金錄得369.7元/平方米/月（按建筑面積計算）。各區(qū)當中，芙蓉區(qū)及天心區(qū)為核心商圈覆蓋范圍，其租金水平較高，本季度分別錄得475.0元/平方米/月及417.3元/平方米/月。隨著未來多個優(yōu)質(zhì)購物中心將落成開業(yè)，推升市場整體物業(yè)水平，預計市場整體租金水平將仍有上行空間。

　　在國內(nèi)經(jīng)濟增速放緩及電商沖擊的大環(huán)境下，長沙大型集中式商業(yè)市場競爭壓力逐漸加大。為了增加競爭力，商場普遍出現(xiàn)逐漸往體驗式購物轉(zhuǎn)型的趨勢，在增加餐飲、娛樂休閑業(yè)態(tài)的同時，以吸引消費者的逗留時間及重購率。

　　高力國際預測未來優(yōu)質(zhì)商場供應量的增加將推動長沙市集中式商業(yè)市場的升級，促進多核商圈的形成；而另一方面，供應量的增加也將使市場競爭加劇，因此未來各商場在建筑細節(jié)設(shè)計、業(yè)態(tài)規(guī)劃、附加服務等各方面的提升將更為重要。