物業(yè)公司被列入服務質量評價“黑榜”，業(yè)主主張減免物業(yè)費，法院：支持！2017年5月12日，A物業(yè)公司與B小區(qū)業(yè)主委員會簽訂《物業(yè)服務合同》，合同對物業(yè)服務期限、物業(yè)費標準、物業(yè)管理服務內容等進行了約定。合同簽訂后，該物業(yè)公司進駐小區(qū)提供物業(yè)服務。唐某、宋某夫妻為該小區(qū)業(yè)主，因認為物業(yè)公司提供物業(yè)服務水平差，自2018年1月1日起拒絕繳納物業(yè)費。后物業(yè)公司多次向唐某夫妻催討物業(yè)費，因催討無果，2023年11月7日向法院提起訴訟，請求唐某夫妻支付物業(yè)費。一審法院認為，A物業(yè)公司與B小區(qū)業(yè)主委員會簽訂的《物業(yè)服務合同》合法有效，對唐某、宋某具有約束力。在A物業(yè)公司為B小區(qū)提供物業(yè)服務后，唐某、宋某應當支付物業(yè)費。唐某、宋某提交的照片等證據雖能證明物業(yè)公司服務存在瑕疵，但兩人并未舉證證明物業(yè)公司履行合同存在重大違約行為、并導致業(yè)主喪失了根本上的合同利益，故對拒交物業(yè)費的辯解意見不予采信。判決唐某、宋某向A物業(yè)公司支付物業(yè)費7006元。兩人不服，向長沙中院提起上訴。長沙中院經審理后認為，根據物業(yè)公司提交的日常工作記錄等材料，可以認定物業(yè)公司為小區(qū)提供了物業(yè)服務，唐某夫妻應當支付物業(yè)費。但根據查明事實，A物業(yè)公司因物業(yè)服務瑕疵被政府相關職能部門列入2021年度某區(qū)第二季度物業(yè)小區(qū)服務質量評價“黑榜”，結合《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第一百一十四條規(guī)定：“國家機關或者其他依法具有社會管理職能的組織，在其職權范圍內制作的文書所記載的事項推定為真實，但有相反證據足以推翻的除外。必要時，人民法院可以要求制作文書的機關或者組織對文書的真實性予以說明�！�可以認定該物業(yè)公司提供的物業(yè)服務存在重大瑕疵。因此，一審對物業(yè)公司主張的物業(yè)費予以全部支持欠妥，遂改判該物業(yè)公司列入物業(yè)“黑榜”當年度即2021年度的物業(yè)費按70%計算，其余年份的物業(yè)費仍認定業(yè)主需按合同約定標準支付給物業(yè)公司。物業(yè)服務與居民生活息息相關，是提升群眾幸福指數的關鍵一環(huán)，也是促進社會和諧穩(wěn)定的重要保障。司法實踐中，不少物業(yè)糾紛的產生都源于業(yè)主對物業(yè)服務企業(yè)提供的物業(yè)服務質量不滿，如何對物業(yè)服務企業(yè)提供的物業(yè)服務質量作出評價成為了此類案件的審理難點。長沙市住建部門為推動物業(yè)服務企業(yè)信用體系建設，近年來開始推行物業(yè)“紅黑榜”機制，被列入“黑榜”的物業(yè)服務企業(yè)不同程度存在服務質量差、被業(yè)主集中投訴等問題，目前市住建部門基本形成了每季度公布一次物業(yè)“紅黑榜”名單的常態(tài)化監(jiān)管模式。長沙中院在審理本案時，將住建部門對物業(yè)服務企業(yè)的評價應用于司法審判，結合民事訴訟法中關于公文書證證據采信的相關規(guī)定，找準政府制度與證據規(guī)則的結合點與著力點，破解物業(yè)糾紛中物業(yè)服務質量的事實評價難點，從而督促物業(yè)服務企業(yè)提升服務質量，從源頭化解物業(yè)矛盾。
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