長沙的王先生出售房屋時遇到了尷尬事：房屋買賣合同都簽好了，買家卻突然反悔，不肯付定金。

原來，住在王先生樓上的住戶曾因產(chǎn)后抑郁跳樓，買家姚女士夫婦以此認定王先生的房子屬于 " 兇宅 "，卻在賣房時故意隱瞞。

資料圖，圖文無關(guān)

因雙方僵持不下，日前，王先生將姚女士夫婦訴至長沙縣法院，索要高達 42 萬余元的違約金。

2017 年，姚女士與丈夫胡先生通過新環(huán)境公司看上了一套位于星沙的二手房。同年 7 月 19 日，姚女士便與該套房屋的房主王先生通過新環(huán)境公司簽訂了《房屋買賣合同》。

按照雙方的合同約定，這套房屋總價款為 142.8 萬元，姚女士需要在 2017 年 8 月 1 日前支付 40 萬元購房定金。雙方還約定，如果合同一方違約超過約定時間 10 個工作日，守約方有權(quán)解除合同，違約方按房屋總價款的 20% 向守約方支付違約金。合同簽訂時，姚女士支付了 2 萬元定金。

同日，他們還簽訂了一份《補充協(xié)議》�！堆a充協(xié)議》約定：王先生須將涉案房屋做全委公證至新環(huán)境公司指定人名下，姚女士待公證書出來后，2 日內(nèi)將剩余定金 38 萬元轉(zhuǎn)至王先生帳戶。如果王先生與姚女士雙方任何一方違約，除雙方按合同法進行賠償及處理外，還需向守約方賠償裝修費用 20 萬元。

2017 年 7 月 24 日，王先生按約辦理了委托公證書，但姚女士一方卻遲遲沒有交付定金。2017 年 8 月，王先生還給姚女士發(fā)了一份《催促履行 < 房屋買賣合同 > 的函》，要求姚女士繼續(xù)履行合同。

" 我及時辦理了公證書，委托相關(guān)人員就房屋交易事宜進行磋商，無違約行為，但姚女士經(jīng)我多次催告后，以其行為表示不再履行合同，構(gòu)成根本違約。" 無奈之下，王先生將姚女士夫婦訴至長沙縣法院，要求姚女士支付違約金 428400 元，承擔(dān)王先生的居間費損失 14280 元，姚女士丈夫胡先生承擔(dān)連帶責(zé)任。

為什么明明約定的好好的，姚女士卻突然反悔了？" 王先生違反誠實信用原則，故意隱瞞房屋曾出現(xiàn)不吉利的事實，騙姚女士簽訂合同。" 姚女士夫婦以此要求解除購房合同。

姚女士夫婦認為，本案有特殊性，交易時姚女士正值高齡懷孕待產(chǎn)期，而跳樓鄰居系產(chǎn)后抑郁。" 這對我產(chǎn)生直接心理暗示，會影響到我們是否購買涉案房屋。"

樓上住戶跳樓，樓下的房子也算 " 兇宅 "？王先生無法接受姚女士夫婦的說法。" 如果房屋出現(xiàn)不正常死亡事件可認定為兇宅，但出現(xiàn)過不正常死亡事件并非發(fā)生在涉案房屋內(nèi)，而是發(fā)生在該樓棟相鄰房屋內(nèi)。不能認定涉案房屋為兇宅，這不能構(gòu)成他們違約的理由。"

作為第三人的新環(huán)境公司也表示，根據(jù)常識，不吉利死亡等事件發(fā)生在該套房屋內(nèi)才可能認定為 " 兇宅 "，而同樓棟其他房屋發(fā)生過不吉利死亡事件則很難擴大到該套房屋，不能認定涉案房屋系 " 兇宅 "，不會影響交易。

對此，長沙縣法院審理認為，我國對兇宅的認定沒有明確法律定義，根據(jù)通說，兇宅系指曾發(fā)生過兇殺、自殺等非正常原因死亡事件的房屋或場所。現(xiàn)兩被告主張涉案房屋系 " 兇宅 " 并影響交易，但未提供任何有效證據(jù)證明，法院不予采信。

值得注意的是，王先生與姚女士簽訂的合同違反了我國擔(dān)保法關(guān)于定金不得超過房屋總價款 20% 的規(guī)定。法院在判決時認為約定定金不得超過 285600 元，對超出部分的定金約定，因違反法律強制性規(guī)定，應(yīng)認定無效。但合同及補充協(xié)議的其他約定，沒有違反法律行政法規(guī)強制性規(guī)定，合法有效。

綜合考慮后，長沙縣法院作出一審判決，認為兩被告違約，依法應(yīng)支付原告違約金 5 萬元，減去原告已收取被告以定金方式支付的 2 萬元后，兩被告還需支付原告 3 萬元、