小區(qū)16、17棟01、02、05、06戶型違法占用公攤面積，在買賣中未征得同一單元四戶同意，私自劃歸，現(xiàn)在引起了糾紛，物業(yè)和開發(fā)商互相推卸責任，前期裝修通知書沒有出示明令規(guī)定，導致現(xiàn)在違規(guī)占用公攤已經(jīng)成為普遍現(xiàn)象。

雷先生反映的情況在該小區(qū)特定戶型較為常見，前期麓谷街道已請物業(yè)公司上門勸導，但因物業(yè)公司沒有強制執(zhí)行力，效果不明顯。該問題涉及消防、住建、街道等多個單位，正在研究相關對策開展集中整治。

交了2萬定金后，我才從一同購買商鋪的業(yè)主口中得知，商鋪公攤面積已經(jīng)達到了67%，這也意味著我買100的商鋪，使用面積最多也就33平方米！

套內(nèi)建筑面積和公攤面積。所謂房屋套內(nèi)建筑面積是由房屋套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。而公攤面積則是如電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道等公用部分的建筑面積。

目前，住宅的公攤系數(shù)一般在18%-25%左右，商業(yè)用房為30%-40%。隨著近幾年房價上漲，公攤系數(shù)也在迅速攀升，部分甚至超過了50%。

公攤面積的大小設置涉及不少因素，難免會成為開發(fā)商變相提價的工具。

公攤系數(shù)的測定，一般由相關部門授權的測繪機構負責，要花費不少的時間和經(jīng)費，具有復雜性和不透明性；而建筑面積價格對購房者的指導作用也小，比較不同樓盤建筑面積價格意義不大。

法律法規(guī)對公攤系數(shù)并未設定上限，開發(fā)商可將公攤面積任意做大，部分開發(fā)商甚至將獨立使用的地下室、車棚、車庫以及作為人防工程的地下室都計入了公攤面積。

業(yè)內(nèi)建議

今年2月，住建部公布了38項住房和城鄉(xiāng)建設領域工程規(guī)范征求意見稿。其中，《住宅項目規(guī)范(征求意見稿)》提出，住宅建筑應以套內(nèi)使用面積進行交易。消息一出，便受到廣泛關注。業(yè)內(nèi)人士指出，該征求意見稿雖與住宅交易環(huán)節(jié)并無直接聯(lián)系，但可能會導致房屋的估價及定價邏輯悄然變化。

對于公攤面積不可片面看待，公攤并非越小越好，因為類似高層住宅建筑中的入戶大堂、電梯、樓道等公共空間如果被擠壓，我們可能就看不到更多寬敞的陽臺、載有更多乘客的電梯。

公攤問題在于規(guī)定模糊，建議以法律法規(guī)形式明確建筑面積、套內(nèi)面積、公攤面積等關鍵概念，明確公攤系數(shù)上限。在商品房買賣合同方面，也要規(guī)定公攤面積出現(xiàn)誤差的處理辦法，避免開發(fā)商把不該分攤的部分分攤到消費者承擔的范圍內(nèi)。

可以參考重慶實行的商品房銷售以“套內(nèi)建筑面積”計價的政策，不按這一計價依據(jù)銷售的開發(fā)商，由房地產(chǎn)行政主管部門責令改正，并處以商品房交易金額5%至10%的罰款。