“計(jì)劃趕不上變化！”長(zhǎng)沙妹子朱婷準(zhǔn)備換一套小三房，誰(shuí)料自今年8月底交了定金以來(lái)，網(wǎng)簽拖了1個(gè)月沒(méi)辦成。而最新限購(gòu)細(xì)則規(guī)定，長(zhǎng)沙戶口滿3年后才能購(gòu)第2套房，讓眾多“小朱”們無(wú)可奈何。

　　9月23日，長(zhǎng)沙限購(gòu)全面升級(jí)，“商品房需取得產(chǎn)權(quán)證3年后交易”、“本市戶籍限購(gòu)一套房”……至此，限購(gòu)、限售、限貸、限房?jī)r(jià)、限地價(jià)政策全部在長(zhǎng)沙落地。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次調(diào)控?zé)o疑是長(zhǎng)沙樓市的一劑猛藥，新房、二手房都會(huì)“聞風(fēng)而動(dòng)”，短線投資者也將迅速離場(chǎng)。

　　【新房市場(chǎng)】

　　六成意向客戶失去購(gòu)房資格

　　自去年10月以來(lái)，一場(chǎng)樓市調(diào)控席卷全國(guó)，手段層出不窮，角度之多也創(chuàng)歷史之最。而23日凌晨，長(zhǎng)沙新政也以雷霆之勢(shì)出臺(tái)，更是奠定了“最嚴(yán)調(diào)控”的基調(diào)。

　　“我們9月24日開(kāi)盤(pán)，共推出574套房源，但有990多個(gè)客戶認(rèn)籌。”新政第二天，長(zhǎng)沙融創(chuàng)融公館在網(wǎng)上開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天即售罄。置業(yè)顧問(wèn)趙女士介紹，開(kāi)盤(pán)價(jià)格為7500-8500元/左右，因那時(shí)新政細(xì)則未出，不少人抱著嘗試的態(tài)度搶購(gòu)房源。

　　但既是嘗試，總有人失敗�！耙蛸�(gòu)房資格受限，大概有70-80個(gè)客戶不得不退房�！毙抡�后，融創(chuàng)融公館的職業(yè)顧問(wèn)可忙壞了，“這兩天我們?cè)诩影嗾�理名單�?月28日之前將落實(shí)退房名單，退出的房源將于10月中旬統(tǒng)一開(kāi)盤(pán)。”

　　隨著限購(gòu)、限售蔓延，不少樓盤(pán)成交量大打折扣。據(jù)湖南中原代理項(xiàng)目調(diào)研統(tǒng)計(jì)，新政后周末兩天，商辦物業(yè)客量穩(wěn)中有升，住宅市場(chǎng)整體客戶量顯著減少，其中剛需項(xiàng)目客量較前期基本持平，改善型項(xiàng)目客量折損10%-50%，豪宅項(xiàng)目客量最高折損75%。即將有新貨上市的項(xiàng)目，平均60%的意向客戶因新政失去購(gòu)房資格。

　　“新政將有效打擊投資客，尤其是短期投機(jī)客戶。此外，又適度保護(hù)了真正有需求的剛需客戶，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱上漲，釋放長(zhǎng)沙商辦物業(yè)的庫(kù)存壓力�！焙�南建工置業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃部部長(zhǎng)周事勇認(rèn)為，在新政過(guò)渡期，長(zhǎng)沙新房市場(chǎng)或?qū)⒘康鴥r(jià)穩(wěn)，“今年銀十，或?qū)⒊缮�不足�！?/p>

　　【二手房市場(chǎng)】

　　轉(zhuǎn)手困難，成交量將在低位徘徊

　　2013年9月，柳女士在長(zhǎng)沙聽(tīng)香水榭購(gòu)買(mǎi)了一套90的小三房。計(jì)劃明年生孩子，她打算將這套房子賣(mài)出，換套大點(diǎn)的房子。“2015年12月，我領(lǐng)到房產(chǎn)證，只差兩個(gè)月，拿證就滿2年，便可上市交易。誰(shuí)料，新政規(guī)定商品房需取得產(chǎn)權(quán)證3年后交易，這樣我又要等一年了�！�

　　轉(zhuǎn)手計(jì)劃泡湯，柳女士的購(gòu)房計(jì)劃也不得不推后�！�9月21日，我已經(jīng)將戶口轉(zhuǎn)到長(zhǎng)沙，并交了5萬(wàn)元定金，簽訂第二套房的合同。但新政出臺(tái)后，因未及時(shí)辦理預(yù)約，購(gòu)房資格也被限制了�！�

　　9月25日，在晚報(bào)大道的長(zhǎng)沙市不動(dòng)產(chǎn)登記大廳，記者看到不少市民和柳女士一樣著急。“至少有一半客戶購(gòu)房資格受限！”長(zhǎng)沙財(cái)富世家不動(dòng)產(chǎn)房屋中介公司的吳先生告訴記者，他就有4個(gè)客戶受限，大多是未提前預(yù)約辦理過(guò)戶的。

　　對(duì)于市民的擔(dān)憂，長(zhǎng)沙市不動(dòng)產(chǎn)登記中心主任文德勇表示，9.23限購(gòu)新政，是進(jìn)一步落實(shí)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”理念�！�9月23日之前，如已網(wǎng)上預(yù)約房屋轉(zhuǎn)移登記等業(yè)務(wù)，將按原流程轉(zhuǎn)移，這類(lèi)情況的大約有1000多戶；未及時(shí)預(yù)約的，我們也將認(rèn)真調(diào)查，公正辦理，具體情況向上級(jí)反映后處理�！�

　　“在政策消化期內(nèi)，二手房成交量將在低位徘徊，市場(chǎng)也將面臨重新洗牌�！遍L(zhǎng)沙新環(huán)境房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)連鎖有限公司副總經(jīng)理明賓表示，因?yàn)槎�手房是即買(mǎi)即簽購(gòu)房合同的，過(guò)戶、房子、房本，包括購(gòu)房合同可立即到手。而限售升級(jí)后，接下來(lái)的5-7年，除居住及租賃外，轉(zhuǎn)手的可能性小。所以對(duì)二手房而言，短期會(huì)產(chǎn)生一些冷卻的作用。

　　建議

　　有購(gòu)房資格的可擇機(jī)入市

　　9.23新政的落地，是時(shí)隔4個(gè)月，長(zhǎng)沙樓市調(diào)控的再度升級(jí)，至此長(zhǎng)沙也正式進(jìn)入限購(gòu)、限貸、限房?jī)r(jià)、限地價(jià)、限售的“五限時(shí)代”。在調(diào)控加碼成趨勢(shì)的當(dāng)下，購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商又將如何應(yīng)對(duì)呢？

　　“調(diào)控的關(guān)鍵已經(jīng)不是政策本身，而是態(tài)度的明確�！笨硕�瑞長(zhǎng)沙公司總經(jīng)理劉佰忠認(rèn)為，傳統(tǒng)的依賴房?jī)r(jià)漲跌預(yù)期的置業(yè)與開(kāi)發(fā)判斷，正在面臨嚴(yán)肅的考驗(yàn)。同樣，樂(lè)觀的節(jié)點(diǎn)已經(jīng)變得不那么重要，新常態(tài)下的發(fā)展方向與機(jī)會(huì)的正確把控，或許才是長(zhǎng)久之計(jì)，“對(duì)于符合購(gòu)房條件的群體來(lái)說(shuō)，尤其是沒(méi)有購(gòu)房記錄的群體來(lái)說(shuō)，是一個(gè)利好，至少購(gòu)房中可選的房源會(huì)更多�！�

　　湖南中原地產(chǎn)總經(jīng)理胡治鋼建議，近期有住宅出貨計(jì)劃的項(xiàng)目，應(yīng)認(rèn)清目前的嚴(yán)峻形勢(shì)，抓緊拿預(yù)售，快走貨，并適時(shí)推出商辦類(lèi)物業(yè)；而有購(gòu)房資格的客戶，瞄準(zhǔn)有貨盤(pán)源，抓住限價(jià)下的高性價(jià)比窗口，快速出手，避免貸款利率再度提高，購(gòu)房成本增大的風(fēng)險(xiǎn)。

　　“對(duì)于一些有換房需求的人來(lái)說(shuō)，實(shí)際上購(gòu)房的約束就增加了，購(gòu)房自然會(huì)更加理性。”藍(lán)海購(gòu)(中國(guó))騰澤公司總經(jīng)理伍拼解釋?zhuān)��?gòu)房門(mén)檻提高，這樣會(huì)使得有限的房源優(yōu)先導(dǎo)向首套的且沒(méi)有購(gòu)房記錄的群體，保障剛需購(gòu)房者的利益。

　　行動(dòng)

　　房源供不應(yīng)求時(shí)，搖號(hào)！

　　長(zhǎng)沙整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序力度不減

　　本報(bào)9月26日訊 今天上午，長(zhǎng)沙市岳麓區(qū)80多家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及經(jīng)紀(jì)（中介）機(jī)構(gòu)代表，齊聚長(zhǎng)沙市住建委大型住建執(zhí)法宣傳活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)，集中學(xué)習(xí)長(zhǎng)沙樓市“3.18”“5.20”“9.23”房產(chǎn)調(diào)控新政并承諾依法經(jīng)營(yíng)。

　　今天活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)布置了50余塊政策法規(guī)的宣傳展板，滾動(dòng)播放執(zhí)法宣傳專(zhuān)題片。長(zhǎng)沙市住建委安排專(zhuān)業(yè)律師向與會(huì)開(kāi)發(fā)商代表現(xiàn)場(chǎng)宣講“3.18”“5.20”等房地產(chǎn)調(diào)控新政及相關(guān)法律法規(guī)，重點(diǎn)解讀“9.23”房產(chǎn)調(diào)控新政。

　　長(zhǎng)沙市住建委主任王偉勝表示，今后，長(zhǎng)沙市整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的力度只會(huì)增強(qiáng)不會(huì)削弱。長(zhǎng)沙市住建委要求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)嚴(yán)格規(guī)范商品房銷(xiāo)售行為。對(duì)客戶積累數(shù)大于可供房源套數(shù)的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及其委托的中介代理銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)要采用由公證機(jī)構(gòu)主持的公開(kāi)搖號(hào)方式公開(kāi)銷(xiāo)售商品住房，搖號(hào)規(guī)則和搖號(hào)排序結(jié)果要在現(xiàn)場(chǎng)公示。加強(qiáng)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)信息公示管理，充分尊重購(gòu)房者的知情權(quán)，增加商品房銷(xiāo)售的透明度。主管部門(mén)將建立房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，確保地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。

　　在活動(dòng)中，80多家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及經(jīng)紀(jì)(中介)機(jī)構(gòu)代表逐一在承諾墻上簽名，鄭重承諾：嚴(yán)守法規(guī)，誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)。

　　觀察

　　投機(jī)投資受遏制，資金何去何從

　　目前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了全面調(diào)控時(shí)期，市場(chǎng)的投機(jī)和投資受到遏制。在這樣的常態(tài)下，資金將何去何從，流向股市還是其他？

　　今年7月19日，萬(wàn)達(dá)商業(yè)分別與融創(chuàng)中國(guó)、富力地產(chǎn)簽署了轉(zhuǎn)讓協(xié)議，萬(wàn)達(dá)以637.5億元的總價(jià)將77家城市酒店全部股權(quán)以及十三個(gè)文旅項(xiàng)目的91%股權(quán)分別轉(zhuǎn)讓給富力和融創(chuàng)。

　　隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“白銀時(shí)代”，地產(chǎn)圈內(nèi)的溢出資本似乎都在尋找出路。

　　“其實(shí)，現(xiàn)在很多老百姓買(mǎi)房，不是為了獲利，是基于對(duì)貨幣貶值的恐慌�！崩蕽�地產(chǎn)總經(jīng)理黃耿文解釋說(shuō)，目前國(guó)內(nèi)投資渠道相對(duì)不多，貨幣貶值較快，市民希望通過(guò)投資風(fēng)險(xiǎn)較少的房地產(chǎn)，來(lái)獲得資金的增值，由此也促成了長(zhǎng)沙樓市的火熱。

　　對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士也指出，投資三線城市和海外的機(jī)遇在增加，有部分投資者，通過(guò)拋售流動(dòng)性差的物業(yè)，來(lái)夠獲取更多的現(xiàn)金流�！懊恳粋�(gè)市場(chǎng)的資金都是有進(jìn)有出，而房地產(chǎn)市場(chǎng)只是經(jīng)濟(jì)板塊之一。目前住宅市場(chǎng)可能并未有想象的那么好，這也不難理解綠地要增加地鐵產(chǎn)業(yè)投資，而萬(wàn)科則成立自己的商業(yè)地產(chǎn)公司。轉(zhuǎn)型，可能是每個(gè)傳統(tǒng)房企都需要面對(duì)的。”