父親已經(jīng)不是父親了，
他已經(jīng)是孩子了。
癡呆老人賣房子
老李今年81歲，居住在福利院里，已經(jīng)臥床不起好幾個月。由于患有老年癡呆癥，老李記憶力衰退，但關于自家房子的事，他始終念念不忘。
老李的房子位于長沙市中心，有八十多個平方，是他早年花13萬多買下的，后來升值到近60萬，卻在2012年被他以29萬的低價賣出。2013年6月，老李的兒子李�。ɑ┑弥耸�，請假從上�；氐介L沙家中。老李當時仍住在自家房子里，然而房產(chǎn)證卻已不見。
父親解釋不清，李俊只好自己查，這才發(fā)現(xiàn)房子不僅早已被過戶到他人名下，就連房款也沒有全拿到。
買賣契約欠公平
李俊找到父親簽的房地產(chǎn)買賣契約，發(fā)現(xiàn)父親不僅同意買家分三次付款，還無償將房屋后來擴建的12個平方送給對方。李俊不明白父親為什么會簽下這份明顯不公平的合同，于是找到買房人張林（化名）。張林向李俊解釋了低房價和分期付款的原因，還說房子是老李堅持要賣給自己的。
對于張林的說法，李俊并不認可，協(xié)商難以進行。李俊想起早在2012年前后就發(fā)現(xiàn)父親的舉止開始不正常，父親的老同事和鄰居也向他反映過父親的怪異表現(xiàn)，父親自己也向他傾訴過苦惱。在李俊看來，父親的智力已經(jīng)出現(xiàn)問題，那么之前簽下的賣房合同的法律效力就存有疑問。
合同效力引質疑
2013年8月，李俊將張林告上法庭，想將房子要回。
期間，李俊帶父親到醫(yī)院做檢查。2013年11月，醫(yī)院診斷老李腦萎縮，患老年性癡呆。
之后，法院委托司法鑒定中心做出鑒定，確定老人目前有限制民事行為能力，不宜再做出與他智力不符的決定。
張林聽說這個消息后卻不以為然，他認為老李2012年與他交易時沒有患病，甚至能將首次付款時的10萬元現(xiàn)金當面數(shù)清。對此，李俊說父親的病是持續(xù)性的，鄰居朋友也證實老李的思維經(jīng)常有問題。
李俊認為從種種跡象判斷，已經(jīng)不能用常人的標準去衡量老李2012年底簽訂合同時的狀態(tài)。
顯失公平可撤銷
2014年5月16日，法院作出一審判決，考慮到老李的精神狀況，認為雙方簽訂的購房合同存在重大誤解，應該撤銷，房屋的產(chǎn)權應該重新變更登記到老李名下。張林不服，提起上訴。
法院審查后認為張林的疑問也有道理，畢竟老人是在后來被認定為限制民事行為能力人，而對其簽訂合同時的狀態(tài)缺乏正式鑒定。所以重審階段，法院將重點放在了合同本身。法官到長沙市房產(chǎn)局進行調查，查明2013年同地段同類型的房屋價格差不多是每平方米6800元左右，遠遠高于老李賣給張林的價格每平方米4000元，認定雙方的交易行為顯失公平。
2015年5月，法院作出終審判決，維持原判。
敗訴后，張林又提起反訴，要求老李歸還第一筆房款10萬元，并付10萬元違約金。2016年10月，法院審理認為雙方的合同已經(jīng)因為顯失公平被依法撤銷，因此不存在違約責任的追究問題。對于合同的簽訂，雙方均存在過錯且過錯程度大體相當，老李應歸還張林付過的第一筆購房款10萬元，除此之外的其他費用不予支持。
普法時間
pufashijian
Q1：今年兩會期間通過的《民法總則》引起了廣泛的關注，它的重要性在哪呢？
A1：從法律地位來說，它僅次于憲法，是國家的基本法。所有的民事主體，從自然人的生老病死到法人的成立消滅，從人身權利到財產(chǎn)權利，都由民法規(guī)定。總則變化較多，比如說它把對民事權利、私權的保護寫進了民法總則，而且放在基本原則的第一條，體現(xiàn)了人文主義、私權至上，這對我們國家的民主法治進程是非常重要的。
Q2：老人的房子又要回來了，但事情的起因讓我們很擔心。老人在簽訂賣房合同的時候，顯然他的身體狀況已經(jīng)不適合做這樣的事情，那民法總則在制度上是怎么安排的？
A2：它可能涉及兩方面的制度安排，一個關于自然人的行為能力，一個涉及到監(jiān)護制度。《民法總則》第24條規(guī)定，不能辨認或者不能完全辨認自己行為的成年人，其利害關系人或者有關組織，可以向人民法院申請認定該成年人為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人。因此年滿18周歲的完全行為能力人由于精神、智力方面的障礙，也可能被認定為無行為能力或限制行為能力人。被法院認定后，他從事法律行為的主體資格就會受限。
這個案子中，老李當時簽房屋買賣合同時，他的兒子并沒有通過法院認定，所以法院還不能根據(jù)這條來認定合同無效，而是從顯失公平的角度來行使撤銷權。
Q3：截至2016年底，全國60歲以上老年人口已經(jīng)超過2.3億，其中失能和半失能老年人大概有4063萬人，所以一個行之有效的監(jiān)護制度就顯得非常重要，那一旦有老人需要別人來監(jiān)護他，這個程序該怎么啟動？法律里是怎么規(guī)定的？
A3：按照《民法總則》的規(guī)定，老人可以在自己年齡還不是特別老，神智還清醒的時候，跟近親屬，甚至是相關的組織達成監(jiān)護協(xié)議。等日后喪失了行為能力或變成了限制行為能力人的時候，監(jiān)護人就可以根據(jù)協(xié)議履行監(jiān)護職責，保護被監(jiān)護人的財產(chǎn)權利、人身權利。這次《民法總則》對于自然人的監(jiān)護制度有很多改進，是我們國家進入了老齡社會以后的一種創(chuàng)新，是比較好的現(xiàn)代立法理念。加快構建符合現(xiàn)代監(jiān)護理念的成年監(jiān)護制度，特別是老年監(jiān)護制度，讓法律更全面、有效地介入成年監(jiān)護關系，更細致地區(qū)分被監(jiān)護人的需求，維持其生活的正常化，既契合全球的立法趨勢，也是我國當前老齡化社會的需要。
也許老年癡呆癥不可逆轉，
但法律會逆轉不公的現(xiàn)實，
保障每一位公民的權利。
案件來源：《今日說法》節(jié)目《糊涂的交易》
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