兩層商鋪為涉事房產(chǎn)。 記者 李曉磊 / 攝

記者|李曉磊 

責(zé)編|田   雄

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河南洛陽(yáng)市民朱琳和幾個(gè)朋友花費(fèi)650萬(wàn)元，在欒川縣購(gòu)買(mǎi)了2000多平方米商鋪，交錢(qián)5年來(lái)，建好的房子卻拿不到手。

朱琳將開(kāi)發(fā)商起訴至洛陽(yáng)市中級(jí)人民法院（簡(jiǎn)稱(chēng)洛陽(yáng)中院）勝訴后，卻發(fā)現(xiàn)涉事房產(chǎn)早已被欒川縣人民法院（簡(jiǎn)稱(chēng)欒川法院）查封，并進(jìn)入拍賣(mài)程序。

申請(qǐng)拍賣(mài)的兩個(gè)人與朱琳等毫無(wú)關(guān)系，對(duì)方稱(chēng)借給開(kāi)發(fā)商300萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)商拿房產(chǎn)做了抵押。有意思的是，出借人均為普通農(nóng)民，其中一人還準(zhǔn)備申請(qǐng)低保。而他們的親屬在欒川縣政府單位任職。

因?yàn)闄璐�縣國(guó)土局辦了抵押登記，朱琳只好將該局告上法庭，有關(guān)這場(chǎng)行政官司的爭(zhēng)議，目前還沒(méi)最終結(jié)果。

位于欒川縣城關(guān)鎮(zhèn)的“畫(huà)眉水岸”小區(qū)，開(kāi)發(fā)史可追溯至2005年。

當(dāng)時(shí)，被列為“招商引資重點(diǎn)項(xiàng)目”的“畫(huà)眉水岸”，由欒川縣億嘉旅游服務(wù)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)億嘉公司）運(yùn)作。因該公司無(wú)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，所以選擇與欒川縣土地房產(chǎn)開(kāi)發(fā)中心合作，2006年3月8日雙方正式簽約。

欒川縣土地房產(chǎn)開(kāi)發(fā)中心歸屬欒川縣國(guó)土局。按照約定，雙方共同擁有“畫(huà)眉水岸”的土地，開(kāi)發(fā)中心負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)，億嘉公司負(fù)責(zé)資金等，“風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，利益共享”。

2007年9月4日，因工作需要，欒川縣土地房產(chǎn)開(kāi)發(fā)中心變更為欒川佳安置業(yè)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)佳安置業(yè)），法定代表人為宮福峰。

雖然有了官方“靠山”，但“畫(huà)眉水岸”手續(xù)一直無(wú)法完善，斷斷續(xù)續(xù)的直到2014年才完工。

2014年3月20日，洛陽(yáng)市民朱琳，先和朋友花500多萬(wàn)元買(mǎi)下“畫(huà)眉水岸”二期1號(hào)樓1575平方米商鋪。開(kāi)發(fā)商保證，在6月20日前，辦理竣工驗(yàn)收等手續(xù)。

當(dāng)時(shí)的地產(chǎn)市場(chǎng)較為低迷，開(kāi)發(fā)商資金缺乏，需一次性支付款項(xiàng)，所以有了前期的爽快合作后，億嘉公司又找到朱琳，希望他們連3號(hào)樓商鋪也購(gòu)買(mǎi)了。

幾經(jīng)考慮，2014年6月25日，朱琳等人又買(mǎi)下3號(hào)樓2260多平方米商鋪，并與億嘉公司、佳安置業(yè)簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》。

證據(jù)顯示，3號(hào)樓商鋪總價(jià)款為700.6萬(wàn)元，由于項(xiàng)目手續(xù)不全，朱琳等人先付了650萬(wàn)元，國(guó)土部門(mén)出具了購(gòu)房發(fā)票，剩余的錢(qián)準(zhǔn)備后期辦理貸款。彼時(shí)，項(xiàng)目屬在建工程。

2014年7月15日，雙方又簽訂購(gòu)房補(bǔ)充協(xié)議，億嘉公司保證2014年7月30日前，辦理3號(hào)樓商鋪的竣工驗(yàn)收并取得合格證，同時(shí)交付房屋。有個(gè)問(wèn)題是，這些房子當(dāng)時(shí)還沒(méi)辦理行政備案手續(xù)。

“很快，億嘉公司方面開(kāi)始違約�！敝炝照f(shuō)，他們不僅沒(méi)如期拿到房子，開(kāi)發(fā)商發(fā)生了資金斷裂，負(fù)責(zé)人還卷入刑事案件。

擔(dān)心房子出問(wèn)題，2016年2月，朱琳在洛陽(yáng)中院起訴了億嘉公司和佳安置業(yè)，要求交付房屋并辦理行政備案手續(xù)。

2017年9月27日，洛陽(yáng)中院做出判決，支持了朱琳的訴求，要求億嘉公司為朱琳辦理1號(hào)樓商鋪和3號(hào)樓商鋪的行政備案手續(xù)并交付房屋。

朱琳雖然贏了官司，卻拿不到房產(chǎn)。理由是，開(kāi)發(fā)商在賣(mài)給朱琳等人3號(hào)樓商鋪前20多天，已將這個(gè)在建項(xiàng)目抵押給了個(gè)人。

“2017年12月，法院準(zhǔn)備執(zhí)行時(shí)，發(fā)現(xiàn)我們購(gòu)買(mǎi)的商鋪已被查封，且已經(jīng)過(guò)了兩輪拍賣(mài)。”朱琳說(shuō)，“當(dāng)時(shí)都震驚了，真金白銀花出去的錢(qián)怎么會(huì)這樣？”

通過(guò)一番努力，朱琳直到2018年3月，才從有關(guān)部門(mén)取得涉案抵押資料的復(fù)印件。

朱琳不解的是，買(mǎi)房前的抵押是怎么形成的？

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，2014年6月1日，億嘉公司向陳長(zhǎng)紅、白青借款300萬(wàn)元，約定借款期限為12個(gè)月，月息6萬(wàn)元。所有借款只有一張借條，目前沒(méi)發(fā)現(xiàn)有銀行轉(zhuǎn)賬憑證。

另外，陳、白均為農(nóng)民，白已年過(guò)七旬，二人并非同村村民，連同個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)都不是。

權(quán)威信源透露，當(dāng)時(shí)，陳長(zhǎng)紅的親屬為欒川縣國(guó)土局干部；白青的兒子現(xiàn)為不動(dòng)產(chǎn)登記局局長(zhǎng)。借款時(shí)，億嘉公司用“畫(huà)眉水岸”二期3號(hào)樓1-2層商鋪?zhàn)鳛榈盅海�抵押價(jià)每平方米1800元。這些房產(chǎn)正是后期賣(mài)給朱琳等人的。

2014年6月6日，億嘉公司在欒川縣國(guó)土部門(mén)辦理了抵押登記。奇怪的是，國(guó)土部門(mén)多次強(qiáng)調(diào)系在建工程抵押，但辦出來(lái)的卻是期權(quán)房屋抵押。

河南風(fēng)向標(biāo)律師事務(wù)所律師單艷偉說(shuō)：“按照《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定，在建工程抵押和期權(quán)抵押是兩個(gè)完全不同的法律概念。在建工程抵押主要是貸款銀行為抵押權(quán)人，但也并不限制貸款銀行以外的主體成為在建工程的抵押權(quán)人；期權(quán)抵押，即指預(yù)購(gòu)商品房期權(quán)抵押，一般是購(gòu)房人僅付部分房款，其余房款向銀行申請(qǐng)貸款，并以該預(yù)購(gòu)商品房設(shè)定抵押，與銀行簽訂抵押合同，購(gòu)房人為抵押人,開(kāi)發(fā)商不可能是抵押人�！�

“本案中產(chǎn)生的抵押，不符合預(yù)購(gòu)商品房期權(quán)抵押�！眴纹G偉稱(chēng)，“依據(jù)規(guī)定，在建工程的抵押程序特別復(fù)雜，很難在短短一天的時(shí)間內(nèi)完成，一般是10個(gè)工作日�！�

記者了解到，依法取得房屋所有權(quán)抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，也必須同時(shí)抵押。但該案中涉及的土地，并未做抵押。

值得一提的是，這份抵押證書(shū)辦理完畢的時(shí)間為2014年6月6日，但復(fù)審日期為6月9日，國(guó)土局長(zhǎng)簽署意見(jiàn)也為6月9日。也就是說(shuō)，復(fù)審及局長(zhǎng)簽字，均發(fā)生在抵押權(quán)證書(shū)辦理之后。

從程序上看，借款到期后，億嘉公司未清償借款，陳長(zhǎng)紅，白青向欒川法院申請(qǐng)，對(duì)億嘉公司作抵押的房產(chǎn)予以拍賣(mài)、變賣(mài)，以償還他們的本金及利息。

按照司法文書(shū)中的時(shí)間線，陳長(zhǎng)紅、白青起訴億嘉公司、佳安置業(yè)時(shí)，朱琳訴兩家公司的案子，已在洛陽(yáng)中院立案。

而欒川法院使用了特別程序?qū)徖怼！疤貏e程序”是人民法院審理某些非民事權(quán)益糾紛案件所適用的特殊程序，與此對(duì)應(yīng)的概念是通常訴訟程序，比如普通程序和簡(jiǎn)易程序等。

特別程序有幾個(gè)特點(diǎn)：一審終審，不準(zhǔn)上訴；不準(zhǔn)再審；一般由審判員一人獨(dú)任審判等。

據(jù)單艷偉介紹，特別程序在審理過(guò)程中，如果發(fā)現(xiàn)本案屬于民事權(quán)益爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)裁定終結(jié)特別程序，并告知利害關(guān)系人按照普通程序或簡(jiǎn)易程序另行起訴。

記者采訪得知，陳長(zhǎng)紅、白青在欒川法院起訴億嘉公司、佳安置業(yè)時(shí)，億嘉公司明確表示，陳長(zhǎng)紅、白青主張的擔(dān)保物權(quán)指向的房產(chǎn)已出售，且該房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)糾紛已經(jīng)在洛陽(yáng)中院立案，有沖突。

但欒川法院還是在2016年12月7日作出“(2016)豫0324民特6號(hào)”民事裁定書(shū)，準(zhǔn)許拍賣(mài)3號(hào)樓商鋪，所得款項(xiàng)優(yōu)先給陳長(zhǎng)紅、白青。

對(duì)此，欒川法院告訴民主與法制社記者，億嘉公司提出的已經(jīng)出賣(mài)異議后，依照司法解釋有關(guān)規(guī)定進(jìn)行了審查，“在審查中，我院依法在房產(chǎn)部門(mén)調(diào)取了抵押財(cái)產(chǎn)上權(quán)利的記載，沒(méi)有發(fā)現(xiàn)有其他權(quán)利的記載，故裁定準(zhǔn)予拍賣(mài)、變賣(mài)抵押房產(chǎn)�！�

記者通過(guò)網(wǎng)絡(luò)檢索得知，欒川法院在裁定此案前，還審理過(guò)“畫(huà)眉水岸”其他同類(lèi)型的案件。在“豫0342民特2號(hào)”裁定書(shū)中，該院就對(duì)有權(quán)屬糾紛的房產(chǎn)進(jìn)行了擱置。

另外，有關(guān)轉(zhuǎn)款憑證問(wèn)題，按照《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》，出借人明顯不具備出借能力時(shí)，人民法院應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審查借貸發(fā)生的原因、時(shí)間、地點(diǎn)、款項(xiàng)來(lái)源、交付方式、款項(xiàng)流向以及借貸雙方的關(guān)系、經(jīng)濟(jì)狀況等事實(shí)，綜合判斷是否屬于虛假民事訴訟。

對(duì)于陳長(zhǎng)紅、白青的案件為何看不到轉(zhuǎn)款明細(xì)，欒川法院表示：“億嘉公司的代理人當(dāng)庭表示對(duì)本息無(wú)異議，言明是多筆借款合計(jì)后出具的借條，所以沒(méi)有提供轉(zhuǎn)款痕跡的憑證。”

欒川法院做出的裁定，主要依據(jù)了那份抵押登記，所以朱琳在洛陽(yáng)市汝陽(yáng)縣人民法院起訴了欒川縣國(guó)土局，請(qǐng)求撤銷(xiāo)上述抵押證書(shū)。

法庭上，欒川縣國(guó)土資源局承認(rèn)，朱琳所訴的房產(chǎn)的期權(quán)抵押行為“已在2014年6月9日辦理在建工程抵押，辦理抵押時(shí)，該房產(chǎn)沒(méi)有任何預(yù)售登記，并未設(shè)置其他權(quán)利，該抵押行為辦理時(shí)沒(méi)有侵犯朱琳的任何權(quán)利”。

后來(lái)，國(guó)土局認(rèn)為，朱琳不具備本案訴訟主體資格。另外，國(guó)土局堅(jiān)稱(chēng)，他們依照規(guī)定，辦理了在建工程抵押登記。但記者注意到，2014年6月6日這份抵押證書(shū)名為“欒川縣房地產(chǎn)期權(quán)抵押證書(shū)”。

可依照《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定，在建工程抵押還有個(gè)特征，就是以不轉(zhuǎn)移占有的方式，抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。

欒川縣不動(dòng)產(chǎn)中心人士也告訴記者，“目前我們辦理的在建工程抵押不對(duì)個(gè)人，只能針對(duì)金融機(jī)構(gòu)�！�

另外在實(shí)際操作中，在建工程抵押證明，由住建部監(jiān)制，并非國(guó)土部門(mén)。

對(duì)于案件中抵押權(quán)人為個(gè)人的情況，汝陽(yáng)縣人民法院在判決書(shū)中，稱(chēng)欒川法院的行政行為“事實(shí)基本清楚、證據(jù)基本充分、程序基本合法、并不明顯不當(dāng)”。

所以，汝陽(yáng)縣人民法院一審駁回了朱琳的訴求。朱琳不服，向洛陽(yáng)中院提起上訴。今年4月份，洛陽(yáng)中院撤銷(xiāo)汝陽(yáng)法院判決，發(fā)回重審。

洛陽(yáng)中院覺(jué)得，一審屬于程序違法，理由是，億嘉公司、佳安置業(yè)作為涉訴抵押登記行為的抵押人及涉訴房屋買(mǎi)賣(mài)合同的出賣(mài)人，與本案有利害關(guān)系，且其參與訴訟有利于查明案件事實(shí)，但汝陽(yáng)法院一審判決遺漏了當(dāng)事人。

7月10日，該案又一次在汝陽(yáng)縣法院開(kāi)庭，判決結(jié)果暫時(shí)未出。國(guó)土部門(mén)表示，該案最終以判決結(jié)果為準(zhǔn)。

這些年，朱琳在打官司的同時(shí)，還不斷向有關(guān)部門(mén)舉報(bào)陳長(zhǎng)紅、白青的資金來(lái)源問(wèn)題，得到的反饋都是不存在任何問(wèn)題。

那么，這筆錢(qián)到底從何而來(lái)？記者聯(lián)系到了陳長(zhǎng)紅居住的欒川縣陶營(yíng)鎮(zhèn)伊濱村村支書(shū)。村支書(shū)透露：“他是個(gè)殘疾人，怎么可能有幾百萬(wàn)元？前幾天還準(zhǔn)備申請(qǐng)低保�！卑浊嗨�在的廟子鎮(zhèn)咸池村村支書(shū)也表示“他不可能有幾百萬(wàn)”。

白青之子白某生，在欒川縣不動(dòng)產(chǎn)登記局任局長(zhǎng)。他對(duì)記者說(shuō)，這筆錢(qián)來(lái)自陳長(zhǎng)紅家的拆遷賠償。但伊濱村支書(shū)否認(rèn)這一說(shuō)法：“確實(shí)有拆遷，只賠了幾萬(wàn)塊�！彼�以，這筆款項(xiàng)的真正來(lái)源，目前仍難說(shuō)清。

白某生表示，他們和朱琳都是受害者，不明白朱琳為何到處投訴自己，“有關(guān)部門(mén)已對(duì)我進(jìn)行過(guò)多次調(diào)查，如果有問(wèn)題，我不會(huì)等到今天�！�

目前，億嘉公司負(fù)責(zé)人已無(wú)法取得聯(lián)系，所以300萬(wàn)元借款到底如何產(chǎn)生，就成為一個(gè)謎。白某生也表示，不方便透露與陳長(zhǎng)紅家合作借款的具體細(xì)節(jié)。

作為合作開(kāi)發(fā)“畫(huà)眉水岸”的佳安置業(yè)稱(chēng)，他們只是配合政府招商引資而掛名，“公司沒(méi)有收到任何錢(qián)，不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)和利潤(rùn)，我公司對(duì)借錢(qián)不清楚�！�

眼下，朱琳等人購(gòu)買(mǎi)的商鋪仍未交付使用，偌大的商鋪內(nèi)部還是毛坯狀態(tài)。另外，雖然1號(hào)樓商鋪沒(méi)有爭(zhēng)議，但洛陽(yáng)中院執(zhí)行局稱(chēng)“因有抵押糾紛的3號(hào)樓商鋪沒(méi)有處理完畢，故1號(hào)樓商鋪也不予執(zhí)行�！�

“要不給我房子，要不給我錢(qián)�！敝炝照f(shuō)，這事總得有一方負(fù)責(zé)。（文中朱琳為化名）原標(biāo)題：交650萬(wàn)元買(mǎi)房，發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)早被抵押 河南欒川“百萬(wàn)房產(chǎn)爭(zhēng)奪案”調(diào)查