兩層商鋪為涉事房產(chǎn)。 記者 李曉磊 / 攝

記者|李曉磊 

責編|田   雄

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河南洛陽市民朱琳和幾個朋友花費650萬元，在欒川縣購買了2000多平方米商鋪，交錢5年來，建好的房子卻拿不到手。

朱琳將開發(fā)商起訴至洛陽市中級人民法院（簡稱洛陽中院）勝訴后，卻發(fā)現(xiàn)涉事房產(chǎn)早已被欒川縣人民法院（簡稱欒川法院）查封，并進入拍賣程序。

申請拍賣的兩個人與朱琳等毫無關系，對方稱借給開發(fā)商300萬元，開發(fā)商拿房產(chǎn)做了抵押。有意思的是，出借人均為普通農民，其中一人還準備申請低保。而他們的親屬在欒川縣政府單位任職。

因為欒川縣國土局辦了抵押登記，朱琳只好將該局告上法庭，有關這場行政官司的爭議，目前還沒最終結果。

位于欒川縣城關鎮(zhèn)的“畫眉水岸”小區(qū)，開發(fā)史可追溯至2005年。

當時，被列為“招商引資重點項目”的“畫眉水岸”，由欒川縣億嘉旅游服務有限公司（簡稱億嘉公司）運作。因該公司無房地產(chǎn)開發(fā)資質，所以選擇與欒川縣土地房產(chǎn)開發(fā)中心合作，2006年3月8日雙方正式簽約。

欒川縣土地房產(chǎn)開發(fā)中心歸屬欒川縣國土局。按照約定，雙方共同擁有“畫眉水岸”的土地，開發(fā)中心負責開發(fā)，億嘉公司負責資金等，“風險共擔，利益共享”。

2007年9月4日，因工作需要，欒川縣土地房產(chǎn)開發(fā)中心變更為欒川佳安置業(yè)有限公司（簡稱佳安置業(yè)），法定代表人為宮福峰。

雖然有了官方“靠山”，但“畫眉水岸”手續(xù)一直無法完善，斷斷續(xù)續(xù)的直到2014年才完工。

2014年3月20日，洛陽市民朱琳，先和朋友花500多萬元買下“畫眉水岸”二期1號樓1575平方米商鋪。開發(fā)商保證，在6月20日前，辦理竣工驗收等手續(xù)。

當時的地產(chǎn)市場較為低迷，開發(fā)商資金缺乏，需一次性支付款項，所以有了前期的爽快合作后，億嘉公司又找到朱琳，希望他們連3號樓商鋪也購買了。

幾經(jīng)考慮，2014年6月25日，朱琳等人又買下3號樓2260多平方米商鋪，并與億嘉公司、佳安置業(yè)簽訂《房屋買賣合同》。

證據(jù)顯示，3號樓商鋪總價款為700.6萬元，由于項目手續(xù)不全，朱琳等人先付了650萬元，國土部門出具了購房發(fā)票，剩余的錢準備后期辦理貸款。彼時，項目屬在建工程。

2014年7月15日，雙方又簽訂購房補充協(xié)議，億嘉公司保證2014年7月30日前，辦理3號樓商鋪的竣工驗收并取得合格證，同時交付房屋。有個問題是，這些房子當時還沒辦理行政備案手續(xù)。

“很快，億嘉公司方面開始違約�！敝炝照f，他們不僅沒如期拿到房子，開發(fā)商發(fā)生了資金斷裂，負責人還卷入刑事案件。

擔心房子出問題，2016年2月，朱琳在洛陽中院起訴了億嘉公司和佳安置業(yè)，要求交付房屋并辦理行政備案手續(xù)。

2017年9月27日，洛陽中院做出判決，支持了朱琳的訴求，要求億嘉公司為朱琳辦理1號樓商鋪和3號樓商鋪的行政備案手續(xù)并交付房屋。

朱琳雖然贏了官司，卻拿不到房產(chǎn)。理由是，開發(fā)商在賣給朱琳等人3號樓商鋪前20多天，已將這個在建項目抵押給了個人。

“2017年12月，法院準備執(zhí)行時，發(fā)現(xiàn)我們購買的商鋪已被查封，且已經(jīng)過了兩輪拍賣�！敝炝照f，“當時都震驚了，真金白銀花出去的錢怎么會這樣？”

通過一番努力，朱琳直到2018年3月，才從有關部門取得涉案抵押資料的復印件。

朱琳不解的是，買房前的抵押是怎么形成的？

記者調查發(fā)現(xiàn)，2014年6月1日，億嘉公司向陳長紅、白青借款300萬元，約定借款期限為12個月，月息6萬元。所有借款只有一張借條，目前沒發(fā)現(xiàn)有銀行轉賬憑證。

另外，陳、白均為農民，白已年過七旬，二人并非同村村民，連同個鄉(xiāng)鎮(zhèn)都不是。

權威信源透露，當時，陳長紅的親屬為欒川縣國土局干部；白青的兒子現(xiàn)為不動產(chǎn)登記局局長。借款時，億嘉公司用“畫眉水岸”二期3號樓1-2層商鋪作為抵押，抵押價每平方米1800元。這些房產(chǎn)正是后期賣給朱琳等人的。

2014年6月6日，億嘉公司在欒川縣國土部門辦理了抵押登記。奇怪的是，國土部門多次強調系在建工程抵押，但辦出來的卻是期權房屋抵押。

河南風向標律師事務所律師單艷偉說：“按照《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定，在建工程抵押和期權抵押是兩個完全不同的法律概念。在建工程抵押主要是貸款銀行為抵押權人，但也并不限制貸款銀行以外的主體成為在建工程的抵押權人；期權抵押，即指預購商品房期權抵押，一般是購房人僅付部分房款，其余房款向銀行申請貸款，并以該預購商品房設定抵押，與銀行簽訂抵押合同，購房人為抵押人,開發(fā)商不可能是抵押人�！�

“本案中產(chǎn)生的抵押，不符合預購商品房期權抵押。”單艷偉稱，“依據(jù)規(guī)定，在建工程的抵押程序特別復雜，很難在短短一天的時間內完成，一般是10個工作日�！�

記者了解到，依法取得房屋所有權抵押的，該房屋占用范圍內的土地使用權，也必須同時抵押。但該案中涉及的土地，并未做抵押。

值得一提的是，這份抵押證書辦理完畢的時間為2014年6月6日，但復審日期為6月9日，國土局長簽署意見也為6月9日。也就是說，復審及局長簽字，均發(fā)生在抵押權證書辦理之后。

從程序上看，借款到期后，億嘉公司未清償借款，陳長紅，白青向欒川法院申請，對億嘉公司作抵押的房產(chǎn)予以拍賣、變賣，以償還他們的本金及利息。

按照司法文書中的時間線，陳長紅、白青起訴億嘉公司、佳安置業(yè)時，朱琳訴兩家公司的案子，已在洛陽中院立案。

而欒川法院使用了特別程序審理。“特別程序”是人民法院審理某些非民事權益糾紛案件所適用的特殊程序，與此對應的概念是通常訴訟程序，比如普通程序和簡易程序等。

特別程序有幾個特點：一審終審，不準上訴；不準再審；一般由審判員一人獨任審判等。

據(jù)單艷偉介紹，特別程序在審理過程中，如果發(fā)現(xiàn)本案屬于民事權益爭議的，應當裁定終結特別程序，并告知利害關系人按照普通程序或簡易程序另行起訴。

記者采訪得知，陳長紅、白青在欒川法院起訴億嘉公司、佳安置業(yè)時，億嘉公司明確表示，陳長紅、白青主張的擔保物權指向的房產(chǎn)已出售，且該房產(chǎn)買賣糾紛已經(jīng)在洛陽中院立案，有沖突。

但欒川法院還是在2016年12月7日作出“(2016)豫0324民特6號”民事裁定書，準許拍賣3號樓商鋪，所得款項優(yōu)先給陳長紅、白青。

對此，欒川法院告訴民主與法制社記者，億嘉公司提出的已經(jīng)出賣異議后，依照司法解釋有關規(guī)定進行了審查，“在審查中，我院依法在房產(chǎn)部門調取了抵押財產(chǎn)上權利的記載，沒有發(fā)現(xiàn)有其他權利的記載，故裁定準予拍賣、變賣抵押房產(chǎn)�！�

記者通過網(wǎng)絡檢索得知，欒川法院在裁定此案前，還審理過“畫眉水岸”其他同類型的案件。在“豫0342民特2號”裁定書中，該院就對有權屬糾紛的房產(chǎn)進行了擱置。

另外，有關轉款憑證問題，按照《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》，出借人明顯不具備出借能力時，人民法院應當嚴格審查借貸發(fā)生的原因、時間、地點、款項來源、交付方式、款項流向以及借貸雙方的關系、經(jīng)濟狀況等事實，綜合判斷是否屬于虛假民事訴訟。

對于陳長紅、白青的案件為何看不到轉款明細，欒川法院表示：“億嘉公司的代理人當庭表示對本息無異議，言明是多筆借款合計后出具的借條，所以沒有提供轉款痕跡的憑證�！�

欒川法院做出的裁定，主要依據(jù)了那份抵押登記，所以朱琳在洛陽市汝陽縣人民法院起訴了欒川縣國土局，請求撤銷上述抵押證書。

法庭上，欒川縣國土資源局承認，朱琳所訴的房產(chǎn)的期權抵押行為“已在2014年6月9日辦理在建工程抵押，辦理抵押時，該房產(chǎn)沒有任何預售登記，并未設置其他權利，該抵押行為辦理時沒有侵犯朱琳的任何權利”。

后來，國土局認為，朱琳不具備本案訴訟主體資格。另外，國土局堅稱，他們依照規(guī)定，辦理了在建工程抵押登記。但記者注意到，2014年6月6日這份抵押證書名為“欒川縣房地產(chǎn)期權抵押證書”。

可依照《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定，在建工程抵押還有個特征，就是以不轉移占有的方式，抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。

欒川縣不動產(chǎn)中心人士也告訴記者，“目前我們辦理的在建工程抵押不對個人，只能針對金融機構�！�

另外在實際操作中，在建工程抵押證明，由住建部監(jiān)制，并非國土部門。

對于案件中抵押權人為個人的情況，汝陽縣人民法院在判決書中，稱欒川法院的行政行為“事實基本清楚、證據(jù)基本充分、程序基本合法、并不明顯不當”。

所以，汝陽縣人民法院一審駁回了朱琳的訴求。朱琳不服，向洛陽中院提起上訴。今年4月份，洛陽中院撤銷汝陽法院判決，發(fā)回重審。

洛陽中院覺得，一審屬于程序違法，理由是，億嘉公司、佳安置業(yè)作為涉訴抵押登記行為的抵押人及涉訴房屋買賣合同的出賣人，與本案有利害關系，且其參與訴訟有利于查明案件事實，但汝陽法院一審判決遺漏了當事人。

7月10日，該案又一次在汝陽縣法院開庭，判決結果暫時未出。國土部門表示，該案最終以判決結果為準。

這些年，朱琳在打官司的同時，還不斷向有關部門舉報陳長紅、白青的資金來源問題，得到的反饋都是不存在任何問題。

那么，這筆錢到底從何而來？記者聯(lián)系到了陳長紅居住的欒川縣陶營鎮(zhèn)伊濱村村支書。村支書透露：“他是個殘疾人，怎么可能有幾百萬元？前幾天還準備申請低保�！卑浊嗨�在的廟子鎮(zhèn)咸池村村支書也表示“他不可能有幾百萬”。

白青之子白某生，在欒川縣不動產(chǎn)登記局任局長。他對記者說，這筆錢來自陳長紅家的拆遷賠償。但伊濱村支書否認這一說法：“確實有拆遷，只賠了幾萬塊�！彼�以，這筆款項的真正來源，目前仍難說清。

白某生表示，他們和朱琳都是受害者，不明白朱琳為何到處投訴自己，“有關部門已對我進行過多次調查，如果有問題，我不會等到今天�！�

目前，億嘉公司負責人已無法取得聯(lián)系，所以300萬元借款到底如何產(chǎn)生，就成為一個謎。白某生也表示，不方便透露與陳長紅家合作借款的具體細節(jié)。

作為合作開發(fā)“畫眉水岸”的佳安置業(yè)稱，他們只是配合政府招商引資而掛名，“公司沒有收到任何錢，不承擔風險和利潤，我公司對借錢不清楚�！�

眼下，朱琳等人購買的商鋪仍未交付使用，偌大的商鋪內部還是毛坯狀態(tài)。另外，雖然1號樓商鋪沒有爭議，但洛陽中院執(zhí)行局稱“因有抵押糾紛的3號樓商鋪沒有處理完畢，故1號樓商鋪也不予執(zhí)行。”

“要不給我房子，要不給我錢�！敝炝照f，這事總得有一方負責。（文中朱琳為化名）原標題：交650萬元買房，發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)早被抵押 河南欒川“百萬房產(chǎn)爭奪案”調查