11月29日，成都金牛區(qū)人民法院對小區(qū)開發(fā)商成都三九投資管理有限公司（以下簡稱“三九公司”）起訴金牛區(qū)三九·綠城小區(qū)業(yè)委會，要求享有小區(qū)人防工程使用、收益權一案進行一審宣判。

小區(qū)內(nèi)人防標識

法院認為，三九公司于法無據(jù)，遂駁回了開發(fā)商的訴訟請求。小區(qū)業(yè)委會因此代表小區(qū)贏得了這場官司。對此判決結果，開發(fā)商表示很意外，但是否上訴，要向上匯報后再做決定。

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三九·綠城小區(qū)位于成都市金牛區(qū)王賈路18號，于2008年9月竣工驗收，交房后一直由開發(fā)商旗下物業(yè)公司進行管理。2014年，小區(qū)第一屆業(yè)委會成立，并選聘了新物業(yè)（金房物業(yè)公司）入駐。今年4月，第一屆業(yè)委會進行了換屆選舉，組成了新的小區(qū)業(yè)委會。然而10月，小區(qū)業(yè)委會收到來自法院的傳票。

何興寶等人在小區(qū)人防停車場內(nèi)

現(xiàn)任業(yè)委會主任何興寶告訴紅星新聞，他們糊里糊涂地成了被告，而原告則是小區(qū)開發(fā)商三九公司，開發(fā)商主張其享有人防工程的使用和收益權，并要求業(yè)委會返還小區(qū)地下人防車位。

除此之外，三九公司還要求業(yè)委會歸還自2014年12月1日至2019年8月31日“侵占”地下人防車位收益的200余萬元。

防護密閉門

據(jù)了解，人防車位是指開發(fā)項目根據(jù)《中華人民共和國人民防空法》的要求，建設的人民防空地下室，在戰(zhàn)時或重大災難時用于躲避居民的地方，而在平時可用作地下停車位。

何興寶說，小區(qū)有近兩百個人防車位，每月出租有38250元的收益，但所有費用都將用于小區(qū)公共設施的維修、維護等。

何興寶說：“小區(qū)人防工程歸小區(qū)全體業(yè)主所有，開發(fā)商憑什么來主張權利？”

開發(fā)商為何在交房多年后還來主張取得小區(qū)人防工程的收益？

對此，三九公司有自己的說法。在該公司的訴狀中，紅星新聞記者看到，小區(qū)“人防工程”的修建面積未計入公攤，且在與業(yè)主所簽訂的商品房買賣合同中明確約定：“未計入公攤面積的建筑物、構筑物等的所有權、使用權均歸出賣人所有”，同時根據(jù)《中華人民共和國人民防空法》第五條規(guī)定“人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有�！币虼巳�九公司對小區(qū)人防工程擁有使用權和收益權。

《房屋買賣合同》中的約定

對此，何興寶并不認同。他告訴紅星新聞，《房屋買賣合同》都是格式合同，“你不簽就買不了房，就算發(fā)現(xiàn)合同條款有問題，你能不簽嗎？”

對此，金牛區(qū)人民法院認為，根據(jù)規(guī)定，人防車位屬于人民防空工程，應當由投資者進行使用管理和收益，故本案的爭議焦點為三九公司是否為案涉人防車位的投資者？

三九公司認為，其對小區(qū)進行投資開發(fā)建設，且《商品房買賣合同》中明確約定未計入公攤面積的建筑物、構筑物等所有權、使用權均歸出賣人。而小區(qū)業(yè)委會則認為三九公司已通過出售商品房取得了收益，享有過了收益權，所以無權再重復享受二次受益權，因此《人民防空法》中所指的投資者應為成本的最終承擔者，即全體業(yè)主。

法院表示：“當事人對自己提出的主張，有責任提供證據(jù)�！比�九公司認為其為人防車位的投資者，就應對人防車位是獨立投資、在銷售項目時未將人防車位成本計入商品房銷售價格承擔舉證責任。

一審法院判決

雖然三九公司提交了《商品房買賣合同》，擬證明合同中約定的地下車庫不隨所售商品房一并轉讓，但該約定系開發(fā)商提供的格式條款。在三九公司未舉證其對人防車位是獨立投資、成本獨立計算的情況下，開發(fā)商在向小區(qū)業(yè)主出售商品房時，對人防車位出資者的身份及權益也隨之讓渡于小區(qū)業(yè)主，對此，三九公司應承擔舉證不能的法律后果。最終法院駁回了開發(fā)商的訴訟請求。

對此判決，三九公司代理人四川中一律師事務所姚波律師表示現(xiàn)在還不方便發(fā)表任何意見，但對此判決結果，三九公司感到非常意外，“在全國的判決中，只有極個別案件，在業(yè)委會提交充分證明的情況下，才會出現(xiàn)不同的結果”。而對于是否上訴，其表示要向上匯報后再決定。

人防地下車位既然未能辦得專有權屬證書，就是業(yè)主的共有部分

小區(qū)業(yè)委會代理人上海喜睦律師事務所唐震東律師認為，首先，小區(qū)中凡是不能依法辦得專有權屬證書的小區(qū)車位（包括人防車位）都毫無疑問是業(yè)主的共有部分。其次，共有面積本就分為“應列入公攤的共有面積”和“不應列入公攤的共有面積”兩種。計入公攤的當然是共有部分，但共有部分并不都應當公攤，如承重基礎、承重結構等。法律并沒有規(guī)定“只有計入公攤的才是共有部分，沒有進入公攤的就不是共有部分，共有部分均必須公攤”。

關于商品房買賣合同中明確約定了“未計入公攤面積的建筑物、構筑物等的所有權、使用權均歸出賣人所有”，唐震東律師認為，即便開發(fā)商與全體業(yè)主均做出了這種排除業(yè)主重要權利的格式條款的約定，也并不意味著開發(fā)商當然取得這些建筑物、構筑物的所有權。

因為，根據(jù)《物權法》第九條、第十五條，合同歸合同、物權歸物權；對物權歸屬的約定并不當然導致物權的設立與變更。且該約定違反共有部分隨專有部分一并轉移、建設單位不得擅自處分共有部分的強制性規(guī)定，屬于法定無效的約定。

唐律師還認為，本案訴爭的人防地下車位既然也未能辦得專有權屬證書，就不是開發(fā)商或其他任何人的專有部分，它毫無疑問就是業(yè)主的共有部分。小區(qū)業(yè)主在共有停車場停放車輛的行為，是對自己共有物的合法利用，不屬于侵權行為。

人防工程所有權問題暫無相關規(guī)定，且全國判決不一

四川澳南律師事務所曾林剛律師認為，本案系人防車位使用及收益產(chǎn)生的爭議，實質(zhì)是所有權歸屬的糾紛。現(xiàn)實生活中此類案例也不少，而且各地判決不一。主要原因一是人防工程面積不計入公攤面積，其歸屬不易界定；二是當前法律法規(guī)不完善，對人防工程的所有權規(guī)定比較籠統(tǒng)，沒有專門細致明確的規(guī)定。

為了避免類似問題，因此業(yè)主在購房時，應與開發(fā)商將相關問題在購房合同中進行明確，尤其是人防工程建設成本是否分攤到商品房基準銷售價格之中；最好是對人防工程的相關權屬進行明確。當然，因購房合同往往是格式條款，很多內(nèi)容難以修改，業(yè)主也可以通過補充協(xié)議的形式與開發(fā)商進行約定。

若出現(xiàn)糾紛，曾律師建議業(yè)主先咨詢律師，并在現(xiàn)有資料及證據(jù)的情況下進行案件風險評估，然后再確定維權的方式，避免盲動而造成不必要的損失。

人防工程的投資人和收益人應界定為本樓盤全體業(yè)主

四川恒和信律師事務所邱文鋒律師認為，人防工程是法律要求建設的備戰(zhàn)防災功能構筑物，投資巨大，且終極利益和業(yè)主居民直接關聯(lián)，常理可知，開放商不將人防工程成本綜合計算在銷售價格里的可能性極小，不能苛求于格式合同的約定，人防工程的投資人和收益人應界定為本樓盤全體業(yè)主。