11月29日，成都金牛區(qū)人民法院對小區(qū)開發(fā)商成都三九投資管理有限公司（以下簡稱“三九公司”）起訴金牛區(qū)三九·綠城小區(qū)業(yè)委會(huì)，要求享有小區(qū)人防工程使用、收益權(quán)一案進(jìn)行一審宣判。

小區(qū)內(nèi)人防標(biāo)識(shí)

法院認(rèn)為，三九公司于法無據(jù)，遂駁回了開發(fā)商的訴訟請求。小區(qū)業(yè)委會(huì)因此代表小區(qū)贏得了這場官司。對此判決結(jié)果，開發(fā)商表示很意外，但是否上訴，要向上匯報(bào)后再做決定。

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三九·綠城小區(qū)位于成都市金牛區(qū)王賈路18號，于2008年9月竣工驗(yàn)收，交房后一直由開發(fā)商旗下物業(yè)公司進(jìn)行管理。2014年，小區(qū)第一屆業(yè)委會(huì)成立，并選聘了新物業(yè)（金房物業(yè)公司）入駐。今年4月，第一屆業(yè)委會(huì)進(jìn)行了換屆選舉，組成了新的小區(qū)業(yè)委會(huì)。然而10月，小區(qū)業(yè)委會(huì)收到來自法院的傳票。

何興寶等人在小區(qū)人防停車場內(nèi)

現(xiàn)任業(yè)委會(huì)主任何興寶告訴紅星新聞，他們糊里糊涂地成了被告，而原告則是小區(qū)開發(fā)商三九公司，開發(fā)商主張其享有人防工程的使用和收益權(quán)，并要求業(yè)委會(huì)返還小區(qū)地下人防車位。

除此之外，三九公司還要求業(yè)委會(huì)歸還自2014年12月1日至2019年8月31日“侵占”地下人防車位收益的200余萬元。

防護(hù)密閉門

據(jù)了解，人防車位是指開發(fā)項(xiàng)目根據(jù)《中華人民共和國人民防空法》的要求，建設(shè)的人民防空地下室，在戰(zhàn)時(shí)或重大災(zāi)難時(shí)用于躲避居民的地方，而在平時(shí)可用作地下停車位。

何興寶說，小區(qū)有近兩百個(gè)人防車位，每月出租有38250元的收益，但所有費(fèi)用都將用于小區(qū)公共設(shè)施的維修、維護(hù)等。

何興寶說：“小區(qū)人防工程歸小區(qū)全體業(yè)主所有，開發(fā)商憑什么來主張權(quán)利？”

開發(fā)商為何在交房多年后還來主張取得小區(qū)人防工程的收益？

對此，三九公司有自己的說法。在該公司的訴狀中，紅星新聞?dòng)浾呖吹�，小區(qū)“人防工程”的修建面積未計(jì)入公攤，且在與業(yè)主所簽訂的商品房買賣合同中明確約定：“未計(jì)入公攤面積的建筑物、構(gòu)筑物等的所有權(quán)、使用權(quán)均歸出賣人所有”，同時(shí)根據(jù)《中華人民共和國人民防空法》第五條規(guī)定“人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有�！币虼巳�九公司對小區(qū)人防工程擁有使用權(quán)和收益權(quán)。

《房屋買賣合同》中的約定

對此，何興寶并不認(rèn)同。他告訴紅星新聞，《房屋買賣合同》都是格式合同，“你不簽就買不了房，就算發(fā)現(xiàn)合同條款有問題，你能不簽嗎？”

對此，金牛區(qū)人民法院認(rèn)為，根據(jù)規(guī)定，人防車位屬于人民防空工程，應(yīng)當(dāng)由投資者進(jìn)行使用管理和收益，故本案的爭議焦點(diǎn)為三九公司是否為案涉人防車位的投資者？

三九公司認(rèn)為，其對小區(qū)進(jìn)行投資開發(fā)建設(shè)，且《商品房買賣合同》中明確約定未計(jì)入公攤面積的建筑物、構(gòu)筑物等所有權(quán)、使用權(quán)均歸出賣人。而小區(qū)業(yè)委會(huì)則認(rèn)為三九公司已通過出售商品房取得了收益，享有過了收益權(quán)，所以無權(quán)再重復(fù)享受二次受益權(quán)，因此《人民防空法》中所指的投資者應(yīng)為成本的最終承擔(dān)者，即全體業(yè)主。

法院表示：“當(dāng)事人對自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)�！比�九公司認(rèn)為其為人防車位的投資者，就應(yīng)對人防車位是獨(dú)立投資、在銷售項(xiàng)目時(shí)未將人防車位成本計(jì)入商品房銷售價(jià)格承擔(dān)舉證責(zé)任。

一審法院判決

雖然三九公司提交了《商品房買賣合同》，擬證明合同中約定的地下車庫不隨所售商品房一并轉(zhuǎn)讓，但該約定系開發(fā)商提供的格式條款。在三九公司未舉證其對人防車位是獨(dú)立投資、成本獨(dú)立計(jì)算的情況下，開發(fā)商在向小區(qū)業(yè)主出售商品房時(shí)，對人防車位出資者的身份及權(quán)益也隨之讓渡于小區(qū)業(yè)主，對此，三九公司應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果。最終法院駁回了開發(fā)商的訴訟請求。

對此判決，三九公司代理人四川中一律師事務(wù)所姚波律師表示現(xiàn)在還不方便發(fā)表任何意見，但對此判決結(jié)果，三九公司感到非常意外，“在全國的判決中，只有極個(gè)別案件，在業(yè)委會(huì)提交充分證明的情況下，才會(huì)出現(xiàn)不同的結(jié)果”。而對于是否上訴，其表示要向上匯報(bào)后再?zèng)Q定。

人防地下車位既然未能辦得專有權(quán)屬證書，就是業(yè)主的共有部分

小區(qū)業(yè)委會(huì)代理人上海喜睦律師事務(wù)所唐震東律師認(rèn)為，首先，小區(qū)中凡是不能依法辦得專有權(quán)屬證書的小區(qū)車位（包括人防車位）都毫無疑問是業(yè)主的共有部分。其次，共有面積本就分為“應(yīng)列入公攤的共有面積”和“不應(yīng)列入公攤的共有面積”兩種。計(jì)入公攤的當(dāng)然是共有部分，但共有部分并不都應(yīng)當(dāng)公攤，如承重基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)等。法律并沒有規(guī)定“只有計(jì)入公攤的才是共有部分，沒有進(jìn)入公攤的就不是共有部分，共有部分均必須公攤”。

關(guān)于商品房買賣合同中明確約定了“未計(jì)入公攤面積的建筑物、構(gòu)筑物等的所有權(quán)、使用權(quán)均歸出賣人所有”，唐震東律師認(rèn)為，即便開發(fā)商與全體業(yè)主均做出了這種排除業(yè)主重要權(quán)利的格式條款的約定，也并不意味著開發(fā)商當(dāng)然取得這些建筑物、構(gòu)筑物的所有權(quán)。

因?yàn)�，根�?jù)《物權(quán)法》第九條、第十五條，合同歸合同、物權(quán)歸物權(quán)；對物權(quán)歸屬的約定并不當(dāng)然導(dǎo)致物權(quán)的設(shè)立與變更。且該約定違反共有部分隨專有部分一并轉(zhuǎn)移、建設(shè)單位不得擅自處分共有部分的強(qiáng)制性規(guī)定，屬于法定無效的約定。

唐律師還認(rèn)為，本案訴爭的人防地下車位既然也未能辦得專有權(quán)屬證書，就不是開發(fā)商或其他任何人的專有部分，它毫無疑問就是業(yè)主的共有部分。小區(qū)業(yè)主在共有停車場停放車輛的行為，是對自己共有物的合法利用，不屬于侵權(quán)行為。

人防工程所有權(quán)問題暫無相關(guān)規(guī)定，且全國判決不一

四川澳南律師事務(wù)所曾林剛律師認(rèn)為，本案系人防車位使用及收益產(chǎn)生的爭議，實(shí)質(zhì)是所有權(quán)歸屬的糾紛�，F(xiàn)實(shí)生活中此類案例也不少，而且各地判決不一。主要原因一是人防工程面積不計(jì)入公攤面積，其歸屬不易界定；二是當(dāng)前法律法規(guī)不完善，對人防工程的所有權(quán)規(guī)定比較籠統(tǒng)，沒有專門細(xì)致明確的規(guī)定。

為了避免類似問題，因此業(yè)主在購房時(shí)，應(yīng)與開發(fā)商將相關(guān)問題在購房合同中進(jìn)行明確，尤其是人防工程建設(shè)成本是否分?jǐn)偟缴唐贩炕鶞?zhǔn)銷售價(jià)格之中；最好是對人防工程的相關(guān)權(quán)屬進(jìn)行明確。當(dāng)然，因購房合同往往是格式條款，很多內(nèi)容難以修改，業(yè)主也可以通過補(bǔ)充協(xié)議的形式與開發(fā)商進(jìn)行約定。

若出現(xiàn)糾紛，曾律師建議業(yè)主先咨詢律師，并在現(xiàn)有資料及證據(jù)的情況下進(jìn)行案件風(fēng)險(xiǎn)評估，然后再確定維權(quán)的方式，避免盲動(dòng)而造成不必要的損失。

人防工程的投資人和收益人應(yīng)界定為本樓盤全體業(yè)主

四川恒和信律師事務(wù)所邱文鋒律師認(rèn)為，人防工程是法律要求建設(shè)的備戰(zhàn)防災(zāi)功能構(gòu)筑物，投資巨大，且終極利益和業(yè)主居民直接關(guān)聯(lián)，常理可知，開放商不將人防工程成本綜合計(jì)算在銷售價(jià)格里的可能性極小，不能苛求于格式合同的約定，人防工程的投資人和收益人應(yīng)界定為本樓盤全體業(yè)主。