貴陽小區(qū)中高層住宅，住戶每天搭乘電梯出行，業(yè)主往返密集的轎廂中，成為廣告商投放的渠道。

這筆廣告費(fèi)用，位于公共區(qū)域中的共有部分的，日積月累成為業(yè)主們的收益。業(yè)主沒有自治的貴陽小區(qū)，對(duì)于這筆錢難以直接過問，具體開銷在物業(yè)管理方也不甚透明。

不過，也有秋后算賬的時(shí)候。

花溪區(qū)吉林花園小區(qū)，就在成立業(yè)主委員會(huì)過后，將物業(yè)管理方告上法院，要求返還小區(qū)一期的電梯轎廂廣告收益等。

2020年底，這起物業(yè)服務(wù)合同糾紛由市中級(jí)人民法院開庭二次審理，并作出終審判決。業(yè)委會(huì)不僅獲得返還的電梯轎廂廣告費(fèi)27300元，還包括基站場(chǎng)地租賃費(fèi)8150元。

這樣的勝訴，有些來之不易。 

貴陽市花溪區(qū)吉林花園小區(qū)，聽上去不太熟悉，但是大的區(qū)位，也是走過路過。其位于花石路上，就在貴大西校區(qū)往花溪方向，甲秀南路的十字路口右轉(zhuǎn)再往里走不遠(yuǎn)。

2018年底，小區(qū)召開業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生第一屆吉林花園業(yè)主委員會(huì)。并于2019年1月，依規(guī)向貴陽市花溪區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局備案。

1個(gè)月后，業(yè)委會(huì)就向物業(yè)公司發(fā)出通知，要求接函之日起五日內(nèi)，到業(yè)主委員會(huì)辦公司辦理移交手續(xù)。

一石激起浪花，小區(qū)管理業(yè)委會(huì)自主掌權(quán)后，頭一件事，就是要把新賬舊賬，一起算清楚。

這個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理模式，具有一定的代表性。2016年底，房開商選聘物管公司接管小區(qū)。在當(dāng)時(shí)的《前期物業(yè)服務(wù)》合同中約定，業(yè)主共有物業(yè)設(shè)施及場(chǎng)所的經(jīng)營收入的90%作為物業(yè)經(jīng)營收入補(bǔ)充物業(yè)服務(wù)費(fèi)，其余作為業(yè)主所得收益，納入公共維修費(fèi)用等。

直到2018年底，物管公司服務(wù)小區(qū)期間，牽涉到服務(wù)期間預(yù)收、代收有關(guān)費(fèi)用的賬冊(cè)、票據(jù)，并退還承諾贈(zèng)送一個(gè)月的物業(yè)費(fèi)、預(yù)收物業(yè)費(fèi)、車輛管理費(fèi)、代收水費(fèi)、電梯轎廂廣告費(fèi)、代收基站場(chǎng)地租賃費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用。

小區(qū)業(yè)主公共部分的收益，主要集中在電梯轎廂廣告費(fèi)以及小區(qū)基站的租賃費(fèi)。

電梯廣告收益方面，小區(qū)中有10多臺(tái)電梯需要維保，案涉轎廂廣告的收益共計(jì)27300元。

小區(qū)基站租賃方面，2017年物業(yè)公司簽訂合同，同意鐵塔公司在小區(qū)內(nèi)放置電信通信設(shè)備提供物業(yè)管理服務(wù)。

期限自2017年12月31日至2020年12月30日止，每年服務(wù)費(fèi)8150元，共計(jì)24450元。物管公司每年度第1個(gè)月的30日前收取下一年度費(fèi)用。

案涉的基站租賃收益，認(rèn)定為1年的物業(yè)服務(wù)費(fèi)8150元。

庭審雙方主要的焦點(diǎn)就落在，物管與業(yè)主雙方，對(duì)于公共區(qū)域收益的處置，產(chǎn)生不同的意見。

物管方面認(rèn)為，到手的收益都用于物業(yè)服務(wù)，包括產(chǎn)生的水電支出，以及公共區(qū)域維修費(fèi)用等，是符合常情的。

而業(yè)主委員會(huì)則認(rèn)為，業(yè)主支付的物業(yè)費(fèi)用中，已經(jīng)包括公共區(qū)域的支出。公共部分屬于共有的收益，由物業(yè)公司擅自處置，不符合法理。

為此，業(yè)主委員會(huì)將物管公司告上法庭，但是在一審中，業(yè)主共有部分收益返還，并未得到法院支持。  

一審判決過后，業(yè)主委員會(huì)再次起訴，向物業(yè)公司索要共有部分的收益。

案件審理過程中，根據(jù)“物權(quán)法”的相關(guān)規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。”

因此，案涉公共區(qū)域產(chǎn)生的收益應(yīng)當(dāng)歸全體業(yè)主共有。

根據(jù)最高法的相關(guān)解釋，房開與物業(yè)簽訂的合同，存在免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任、加重業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主責(zé)任、排除業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主主要權(quán)利的條款等情形，損害業(yè)主們權(quán)益的不應(yīng)得到支持。

同時(shí)，根據(jù)民事訴訟法的相關(guān)條款，房開與物業(yè)簽訂的合同，雖然約定收益部分可以歸物管所有，但是房開本無權(quán)處分他人財(cái)產(chǎn)的收益歸屬。

此前房開與物業(yè)服務(wù)合同中，關(guān)于公共收益歸物業(yè)公司所有的條款，未通過小區(qū)業(yè)委會(huì)的追認(rèn)，未被法庭認(rèn)可。

物業(yè)收取服務(wù)費(fèi)，已經(jīng)包括公共部分的維護(hù)，因此本身就是其服務(wù)成本。共有部分的收益及處置，當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)依程序合法合規(guī)確定。

最終，二審判決支持業(yè)主委員會(huì)的訴求，物業(yè)公司返還相應(yīng)的廣告費(fèi)、基站產(chǎn)地租賃費(fèi)，共計(jì)35450元。 

小區(qū)共有部分收益的處置，看似個(gè)案的出現(xiàn)，卻是小區(qū)物業(yè)費(fèi)收取矛盾的體現(xiàn)。

房開選聘物業(yè)管理方時(shí)，以當(dāng)時(shí)的物價(jià)核算的管理費(fèi)用，伴隨近年來人工、水電等費(fèi)用的增加，成本也在上升。

不漲物業(yè)費(fèi)的基礎(chǔ)上，如果確實(shí)將小區(qū)的共有收益部分，投入到日常運(yùn)維中，也是可以理解的。畢竟市場(chǎng)化的過程，需要養(yǎng)活員工，實(shí)現(xiàn)盈利。

近年來，貴陽小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的陸續(xù)出現(xiàn)，已經(jīng)逐漸打破小區(qū)傳統(tǒng)的物管模式。業(yè)主們有權(quán)選聘優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，也在倒逼物業(yè)方不斷改善服務(wù)水平，提升服務(wù)質(zhì)量，促進(jìn)市場(chǎng)的優(yōu)勝劣汰。

小區(qū)共有部分收益也不是黑匣子，需要在陽光下運(yùn)行，切實(shí)服務(wù)于全體居民利益。

物業(yè)管理要以服務(wù)贏得認(rèn)可，去爭取得到業(yè)主們的認(rèn)同。而業(yè)主委員會(huì)自身的選舉與聘任，也對(duì)后期的自治能力提出較高的要求。

有權(quán)力行使的地方，相應(yīng)的監(jiān)督也不能缺位，也應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行監(jiān)管。

從長期而言，破題的關(guān)鍵仍然是，在發(fā)展中逐步構(gòu)建起業(yè)主與物業(yè)，良好的合作與服務(wù)的互信關(guān)系。

每年，那些給業(yè)主們領(lǐng)紅包的小區(qū)，都是讓人羨慕嫉妒恨。

但是對(duì)于貴陽多數(shù)小區(qū)而言，成立業(yè)主委員會(huì)仍處于探索階段，沒有條件實(shí)現(xiàn)普及化。特別是對(duì)大型小區(qū)，超大型的小區(qū)而言，更是有很長的一段路要走。

加快貴陽小區(qū)物業(yè)管理的公開化，透明化的進(jìn)程，雙方的相互理解與支持，將有利于形成長期穩(wěn)定服務(wù)合作。而在當(dāng)前階段中，符合具體社情民意的小管理模式，則是更加適宜的。

早期房開選擇樓盤物業(yè)過后，如今業(yè)委會(huì)強(qiáng)勢(shì)出現(xiàn)也好，物業(yè)水平參差不齊也罷，服務(wù)業(yè)主權(quán)益的物業(yè)管理者，已經(jīng)能夠感受到一聲現(xiàn)實(shí)的回響，都是打工人，得清楚定位。