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《今日說(shuō)法》節(jié)目《惡意第三人》
網(wǎng)址：www.blackcollegiateintl.com 編輯：長(zhǎng)沙社區(qū)通 時(shí)間：2021-06-02

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整個(gè)交易的過(guò)程
都難以自圓其說(shuō)



”
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房子出現(xiàn)第二個(gè)“主人”

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2015年，為了解決孩子就近上學(xué)問(wèn)題，在江蘇省南京市打工的蘇某夫婦踏上了買房之路。

2015年7月，經(jīng)中介公司介紹，蘇某夫婦從陳某處以分期付款的方式，購(gòu)買了一套68平米左右的拆遷安置住房，總價(jià)52萬(wàn)元。于是2015年至2019年間，蘇某陸續(xù)向陳某支付了總計(jì)45萬(wàn)元的房款，剩下的7萬(wàn)元蘇某打算在過(guò)戶前進(jìn)行支付。

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由于是拆遷安置房，房屋尚不滿足5年上市過(guò)戶的條件，雙方便約定等到房屋滿足過(guò)戶條件時(shí)再辦理相應(yīng)的過(guò)戶手續(xù)。2016年3月，陳某將房產(chǎn)證、土地證交給了蘇某夫婦。

為了盡早還清房款，夫妻二人早出晚歸，工作辛苦，但一家三口卻在這間小小的房子里生活得十分幸福。

2018年，突然七八個(gè)人到蘇某家里，他們手里拿著蘇某所居住房屋的房產(chǎn)證，讓蘇某一家盡快搬家。蘇某立即聯(lián)系陳某，陳某的手機(jī)此時(shí)提示已經(jīng)關(guān)機(jī)。焦急的蘇某又聯(lián)系了當(dāng)初的中介公司，中介公司表示無(wú)能為力。無(wú)奈之下，蘇某夫婦尋求了律師幫助。

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律師發(fā)現(xiàn)，蘇某所居住的這套房子的產(chǎn)權(quán)居然已經(jīng)變更到第三人龐某名下。

原來(lái)，陳某私自將原房產(chǎn)證進(jìn)行了掛失作廢處理，另辦理了新的產(chǎn)權(quán)證，并與龐某簽署了新的房屋買賣合同，完成了房屋權(quán)屬變更登記手續(xù)。

而后，蘇某向江蘇省南京市棲霞區(qū)人民法院提起了訴訟，將原房主陳某和現(xiàn)房主龐某一同列為被告，要求確認(rèn)兩被告的房屋買賣合同無(wú)效，并要求將房屋恢復(fù)登記至被告陳某名下。
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復(fù)雜的“三角債”
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法院受理案件后聯(lián)系了陳某，陳某拒不承認(rèn)與蘇某簽署的房屋買賣合同，辯稱雙方是借款關(guān)系，只是將房屋作為擔(dān)保。

陳某為什么這樣說(shuō)？為什么要把房又賣給龐某？龐某是真想買房還是另有目的？是善意還是惡意？這成了案件的關(guān)鍵疑點(diǎn)。

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經(jīng)調(diào)查，律師發(fā)現(xiàn)了不合理之處，從房管部門的記錄上看，這套房屋的買賣價(jià)格是74萬(wàn)余元，對(duì)比同一時(shí)間、同一地點(diǎn)的此類房屋，市場(chǎng)價(jià)格在130萬(wàn)元左右，明顯低于市價(jià)。


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而且，兩被告在庭審中向法庭陳述時(shí)，表示他們房屋的實(shí)際交易價(jià)格是110萬(wàn)元，這個(gè)交易價(jià)格和房產(chǎn)局備案的買賣合同價(jià)格明顯不一致。
 
對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，在法庭上，被告方代理律師陳述了相關(guān)情況，陳某欠付案外人戴某的款項(xiàng)被法院執(zhí)行，陳某為清償執(zhí)行款項(xiàng)，便向戴某提出愿意以房抵債，戴某不愿意接受，陳某就讓想買其房的龐某代他解決全部債務(wù)，包括已進(jìn)入執(zhí)行的80萬(wàn)元借款本息以及戴某尚未提起訴訟的30萬(wàn)元借款本息。

在庭審過(guò)后，法官找到案外人戴某核實(shí)三人債務(wù)的真實(shí)性。戴某表示，三方之間確實(shí)有債權(quán)沖抵支付房款的事情，他稱第二被告龐某也確實(shí)是想買房。但是，如果龐某真的想買房，必然會(huì)上門看房，可為什么蘇某與龐某從未見(jiàn)過(guò)面？

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惡意串通，合同無(wú)效圖片
龐某為了證明自己確實(shí)看過(guò)房，并不是惡意買房，還向法院提交兩張照片，稱這是其在上門看房時(shí)拍攝的，結(jié)果與蘇某家里的設(shè)計(jì)并不一致。

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當(dāng)法官再次要求龐某說(shuō)明購(gòu)房款的款項(xiàng)時(shí)，龐某改口稱其購(gòu)房款的110萬(wàn)元中45萬(wàn)元是戴某欠他的，所以房款他并沒(méi)有支付110萬(wàn)元，只是在2018年12月4日當(dāng)天分兩筆向戴某支付了65萬(wàn)元，一筆30萬(wàn)元，一筆是35萬(wàn)元。

兩被告對(duì)于房款的說(shuō)法前后不一，且陳某并沒(méi)有在法院指定的期限內(nèi)提供證據(jù)證明與蘇某之間的借款事實(shí)，因此法院對(duì)他的抗辯理由不予采信。法官認(rèn)為，這樁案件可能存在陳述不實(shí)、惡意串通的行為。

為了證明交易的真實(shí)，排除惡意串通的可能，法院讓龐某提供了2018年12月4日當(dāng)日給戴某的轉(zhuǎn)賬記錄，但法官梳理龐某提供的銀行流水后發(fā)現(xiàn)，并沒(méi)有他所說(shuō)的購(gòu)房轉(zhuǎn)賬的記錄。

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綜合各項(xiàng)事實(shí)，法院認(rèn)定，兩被告惡意串通損害了作為實(shí)際買房人蘇某的合法權(quán)益，兩被告間簽署的房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)屬于無(wú)效。

最終，江蘇省南京市棲霞區(qū)人民法院作出一審判決：陳某與龐某簽署的《南京市經(jīng)濟(jì)適用住房買賣合同》無(wú)效；陳某與龐某將案涉不動(dòng)產(chǎn)恢復(fù)登記至陳某名下。上述判決作出后，兩被告不服，上訴至南京市中級(jí)人民法院。南京市中級(jí)人民法院作出終審判決：駁回上訴，維持原判。

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