近年來，隨著房屋租賃市場日益活躍，房屋租賃合同糾紛呈多發(fā)態(tài)勢，各種新問題不斷涌現(xiàn)。為進一步回應(yīng)人民群眾相關(guān)司法需求，促進市場和諧穩(wěn)定發(fā)展，優(yōu)化營商法治環(huán)境，青島市中級人民法院民四庭梳理了房屋租賃中在合同訂立、履行及解除過程中常見的熱點、難點問題，總結(jié)歸納了司法實踐中處理原則和標準，整理出十個典型案例，從司法角度提出建議，引導(dǎo)房屋租賃各方合理合法行使權(quán)利、履行義務(wù)，避免矛盾糾紛，維護房屋租賃市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

出租的房屋必須取得規(guī)劃許可證

宋某作為出租人將其廠房出租給青島某公司，雙方簽訂了租賃合同。在合同履行過程中，雙方因土地稅等問題發(fā)生糾紛，承租人青島某公司搬離涉案廠房并要求解除租賃合同，宋某不同意解除要求繼續(xù)履行雙方的租賃合同。因涉案廠房未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，一審判決認定雙方租賃合同無效。宋某對此不服，提起上訴，其提交土地使用權(quán)出讓等批復(fù)文件以及《土地使用權(quán)證書》以證明涉案廠房系經(jīng)政府批準建設(shè)的合法建筑，雙方之間的租賃合同為有效合同。二審經(jīng)審理認為，宋某提交的證據(jù)不足以認定其廠房已經(jīng)取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或主管部門批準建設(shè)，因此對其相關(guān)主張不予支持。

法官表示，最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件的司法解釋》第二條規(guī)定，出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效;但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認定有效。由此可見，影響租賃合同效力的“證”系“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”，在未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的情況下，能夠影響租賃合同效力的“批準建設(shè)”應(yīng)當(dāng)是城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府作出，以除此之外的證照或批復(fù)作為租賃合同有效的依據(jù)，尚缺乏法律依據(jù)。

本案中，租賃的廠房因歷史原因未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，因此，租賃該房屋的合同是否有效需審查該廠房的建設(shè)是否經(jīng)過城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府的批準。宋某對此提交的證據(jù)僅為縣級政府批準的土地出讓文件和《土地使用權(quán)證》，兩份證據(jù)僅能證明涉案廠房土地出讓的合法性，不能證明廠房建造的合法合規(guī)性;《土地使用證》上的宗地圖僅能反映涉案土地的現(xiàn)狀，不代表或必然證明廠房的建造取得了主管城鄉(xiāng)規(guī)劃部門的批準，因此，宋某的主張沒有得到法院認可。實踐中，房屋可能具有土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證等，不同的“證”代表著不同的職能部門在不同的職權(quán)范圍作出的審定意見，因此，判斷不同領(lǐng)域的問題需要對號入座，不能張冠李戴。我國司法解釋規(guī)定的考量租賃合同效力的因素是工程規(guī)劃的合法性，因此，土地使用權(quán)、土地規(guī)劃，或是商務(wù)部門等其他主管部門的意見，不能作為影響該類合同效力的依據(jù)，此類問題引發(fā)的糾紛較為常見，應(yīng)引起關(guān)注。

合同未簽就裝修，不懂法律惹糾紛

王某承租趙某位于市區(qū)的商業(yè)網(wǎng)點房一處，承租期間欲對外轉(zhuǎn)租。某培訓(xùn)機構(gòu)因業(yè)務(wù)需要急需租賃網(wǎng)點房，其負責(zé)人曹某經(jīng)介紹認識承租人王某的配偶，雙方商定轉(zhuǎn)讓費等事宜后，在未簽訂租賃合同的情況下，曹某就開始投入資金裝修房屋。裝修過程中，趙某的代理人告知房屋所有人不同意議定的租金數(shù)額，需提高租金才能簽合同。曹某雖然停止裝修但仍支出數(shù)萬元裝修費。為此，某培訓(xùn)學(xué)校起訴王某等要求賠償裝修損失等費用。一審法院認為轉(zhuǎn)租書面租賃合同未能簽訂的主要原因在于房屋所有人或其代理人，駁回了某培訓(xùn)機構(gòu)的訴訟請求。該培訓(xùn)機構(gòu)不服，提起上訴。二審中，經(jīng)調(diào)解，雙方達成和解，王某等當(dāng)場向培訓(xùn)機構(gòu)支付一定費用作為補償，糾紛化解。

法官表示，房屋租賃實踐中，轉(zhuǎn)租行為一旦發(fā)生糾紛，必然涉及租賃合同及轉(zhuǎn)租合同兩個法律關(guān)系，以及出租人、承租人、次承租人三方權(quán)利與義務(wù)的平衡與保護。對次承租人來說，為防范法律風(fēng)險，應(yīng)當(dāng)高度注意兩個問題，一是要確認承租人是否有對外轉(zhuǎn)租的權(quán)限，如沒有則需要經(jīng)過出租人同意，因為法律對此有明確規(guī)定;二是要與承租人簽訂書面的轉(zhuǎn)租合同，明確權(quán)利、義務(wù)及違約責(zé)任，因為從承租人處轉(zhuǎn)租本身就存在一定風(fēng)險，如果再沒有書面轉(zhuǎn)租合同風(fēng)險就更大。

想搬就搬太任性，提前解約需擔(dān)責(zé)

張某作為承租人與出租人某房產(chǎn)經(jīng)紀公司簽訂《房屋租賃合同》，其中約定承租人提前退租，應(yīng)提前30日書面通知出租人，結(jié)清各項費用后，按月租金的200%支付違約金。在房屋租賃期間，張某欲解除合同，便通過微信向該公司工作人員提出。但因支付違約金等事宜雙方未達成一致意見，張某于2020年10月27日直接搬離租住房屋，未辦理交接手續(xù)，也未交還鑰匙。后，張某起訴請求確認搬離房屋時租賃合同解除，并要求退還相應(yīng)費用數(shù)千元。一、二審法院經(jīng)審理均認為其主張的理由不成立。

法官表示，承租人無正當(dāng)理由提前解除租賃合同、搬離租賃房屋的，構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。同時承租人負有及時與出租人妥善辦理房屋交接手續(xù)，及時將租賃房屋交還出租人的義務(wù)，尤其要避免一走了之，而使租賃房屋處于空置狀態(tài)，造成不必要的損失。通常，承租人提前搬離租賃房屋的，一般以承租人將租賃房屋妥善交接給出租人之日作為租賃合同實際解除的時間。

對出租人來說，如果承租人已經(jīng)實際提前搬離了租賃房屋并請求出租人接收房屋的，出租人享有依據(jù)合同約定或法律規(guī)定追究承租人違約責(zé)任或要求承租人賠償相應(yīng)損失的權(quán)利，鑒于房屋租賃合同的自身特性，一般不適宜強制承租人繼續(xù)履行租賃合同。因此，為防止合同僵局出現(xiàn)和房屋空置損失擴大，出租人亦應(yīng)及時配合承租人交接房屋，否則出租人拒不配合或故意拖延接收房屋，亦將會面臨房屋空置損失擴大的責(zé)任。

為減少此類糾紛發(fā)生，當(dāng)事人雙方應(yīng)秉持誠信原則，依法依規(guī)依約履行各自的權(quán)利義務(wù)。