位于杭州市拱墅區(qū)的方圓府小區(qū)，交付即將滿8年，小區(qū)業(yè)委會主任金先生最近每天都會上杭州市住保房管局官方網(wǎng)站查一下，看看最新發(fā)布的物業(yè)保修金公告中有沒有涉及自家小區(qū)的。

“按照相關(guān)物業(yè)管理規(guī)定，開發(fā)商在小區(qū)交付前在房管部門都會交存一筆物業(yè)保修金，俗稱質(zhì)保金，這筆費(fèi)用存儲期限通常為8年。在物業(yè)保修金8年存儲期限屆滿前一個月內(nèi)，房管部門會將擬退還物業(yè)保修金的事項進(jìn)行公示，公示期內(nèi)，如果業(yè)主、業(yè)委會等沒有提出異議，物業(yè)保修金將會退還給開發(fā)商�！�

金先生說，目前小區(qū)存在很多質(zhì)量問題，開發(fā)商尚未解決。“所以我們必須緊緊盯著，在小區(qū)物業(yè)保修金擬退還公示期間提出異議并舉證，這樣可以防止開發(fā)商拿走物業(yè)保修金后，就不履行保修責(zé)任了�！�

金先生說，去年，他們這屆業(yè)委會上任之初，就對小區(qū)做了一次第三方物業(yè)承接查驗，一來為了摸清“家底”，二來給小區(qū)做一次“體檢”。結(jié)果一查就查出了很多問題。

“比較嚴(yán)重的包括房屋屋頂、墻面都存在滲漏水情況，墻面出現(xiàn)開裂、脫落，個別房屋有沉降問題，地下室冒水等。此外，還查出管道出現(xiàn)堵塞，而堵塞原因是當(dāng)初開發(fā)商使用的管道型號不符合要求；綠化問題也很嚴(yán)重，我們?nèi)コ墙�檔案館查資料，發(fā)現(xiàn)當(dāng)初綠化竣工驗收時因為綠化配比不足，開發(fā)商在一些消防通道上鋪上小碎磚，上面撒草籽來“蒙混過關(guān)”，而這又導(dǎo)致消防通道寬度不足，不符合消防要求。”金先生說，這些問題林林總總歸結(jié)起來，涉及整改資金估計在500萬元左右。

金先生說，業(yè)委會把這些問題都取證后，去年發(fā)函給了開發(fā)商，要求對方整改。

“第一次發(fā)函后，如石沉大海，開發(fā)商沒有回應(yīng)。”為此，金先生又咨詢了律師，律師表示可以通過EMS郵寄、公證發(fā)函、發(fā)律師函等方式給開發(fā)商，這些都能作為日后起訴的證據(jù)。“我們第二次發(fā)函給開發(fā)商后，開發(fā)商終于來聯(lián)系我們了�！�目前，開發(fā)商已經(jīng)對小區(qū)部分出現(xiàn)滲漏水和墻面開裂問題的房屋進(jìn)行了維修，但是仍有部分樓幢尚未維修，另外綠化、消防等問題尚未維修整改。

“我們小區(qū)今年夏天就要交付滿8年了，根據(jù)小區(qū)規(guī)模，估計物業(yè)保修金在1000萬元左右。”金先生說，“所以我們現(xiàn)在嚴(yán)陣以待，在開發(fā)商解決這些質(zhì)量問題以前，不能讓他們拿回這筆質(zhì)保金�！�

大多數(shù)業(yè)主都知道，自家房子交付時交過一筆物業(yè)專項維修資金，但對于由開發(fā)商交存的物業(yè)保修金卻可能不太清楚。

物業(yè)保修金和物業(yè)專項維修資金，即房屋的“兩金”，也就是大家通常所說的房屋“質(zhì)保金”和“養(yǎng)老金”。“兩金”都用作房屋維修，一個用于保修期內(nèi)，一個用于保修期滿以后，給房屋提供全生命周期的維修費(fèi)用保障。

根據(jù)新版《杭州市物業(yè)管理條例》第六十六條，用于銷售的物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在竣工驗收前，按物業(yè)建筑安裝總造價百分之二的比例，向房產(chǎn)主管部門指定的物業(yè)保修金管理機(jī)構(gòu)交存物業(yè)保修金，作為物業(yè)保修期內(nèi)維修費(fèi)用的保證。通常住宅小區(qū)的物業(yè)保修金都在數(shù)百萬元，高的甚至達(dá)到上千萬元。

比如，杭州市房管部門公布過2021年物業(yè)保修金交存情況，其中，葛洲壩中杭府交存的物業(yè)保修金約為1367萬元；大家傳宸府交存的物業(yè)保修金約為1103萬元；匯港城三期交存的物業(yè)保修金約為1094萬元；融創(chuàng)金成臻藍(lán)府交存的物業(yè)保修金約為1005萬元；保利濱江上品交存的物業(yè)保修金約為893萬元；金科碧桂園博翠府交存的物業(yè)保修金約為754萬元；融信遠(yuǎn)洋厘望軒交存的物業(yè)保修金約為372萬元。

在物業(yè)保修期內(nèi)，經(jīng)鑒定房屋等建筑安裝工程存在質(zhì)量問題，但是建設(shè)單位不履行保修責(zé)任或者不能履行保修責(zé)任的，業(yè)主或者業(yè)委會可以申請使用物業(yè)保修金。業(yè)委會按照規(guī)定動用物業(yè)保修金后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在保修金使用后15日內(nèi)足額補(bǔ)存保修金。

此前，杭州不少小區(qū)都在8年期限內(nèi)動用過物業(yè)保修金。比如位于丁橋的陽光逸城，當(dāng)年因為頂樓漏水問題嚴(yán)重，交存的物業(yè)保修金幾乎全部都投入了維修。

根據(jù)《浙江省住宅物業(yè)保修金管理辦法》，正常使用條件下，住宅物業(yè)保修期限為：屋面防水工程不低于8年；有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏不低于8年；電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年；房屋建筑的地基工程和主體結(jié)構(gòu)工程、基礎(chǔ)設(shè)施工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限。

今年3月1日起，杭州正式施行新版物業(yè)管理條例。相比老版物業(yè)管理條例，在物業(yè)保修金擬退還環(huán)節(jié)出現(xiàn)了一些新變化，值得業(yè)主們和業(yè)委會引起重視。

杭州第三方物業(yè)管理專家婁云林說，以前，小區(qū)物業(yè)保修金存儲期限屆滿前，物業(yè)保修金管理機(jī)構(gòu)將擬退還物業(yè)保修金事宜公示后，如果業(yè)主、業(yè)委會等有異議的，只要業(yè)委會不同意，開發(fā)商就無法拿回這筆物業(yè)保修金。

但是新版物業(yè)管理條例實施后，根據(jù)第六十八條規(guī)定，“物業(yè)保修金管理機(jī)構(gòu)在物業(yè)保修金存儲期限屆滿前一個月內(nèi)，將擬退還物業(yè)保修金的事項在相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公示，期限為三十日。在公示期內(nèi)，業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人未提出異議的，物業(yè)保修金本息余額退還給建設(shè)單位或者繼續(xù)履行保修責(zé)任的單位；有提出異議的，建設(shè)單位或者繼續(xù)履行保修責(zé)任的單位與異議提出人應(yīng)當(dāng)在六個月內(nèi)解決爭議。逾期未解決爭議，且異議提出人未就爭議事項提起訴訟或者申請仲裁的，物業(yè)保修金本息余額退還給建設(shè)單位或者繼續(xù)履行保修責(zé)任的單位�！�

婁云林說，這意味著，新版物業(yè)管理條例實施后，對于物業(yè)保修金，業(yè)委會需要提前做準(zhǔn)備，把小區(qū)存在的質(zhì)量問題都整理好，做好圖文證據(jù)的保存，把這些證據(jù)發(fā)給開發(fā)商，督促開發(fā)商盡早維修。這樣的話，在物業(yè)保修金擬退還公告公示期間，業(yè)委會向管理部門提出異議和證據(jù)后，可以暫時截留這筆物業(yè)保修金；如果開發(fā)商仍置之不理，業(yè)委會還需要在6個月內(nèi)起訴開發(fā)商或申請仲裁等。