廣東省韶關(guān)市仁化縣的李某和黃某是一對(duì)夫妻。2019年12月中旬，李某某與李某簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》。

合同約定：

李某某購(gòu)買(mǎi)李某和黃某位于當(dāng)?shù)啬承�區(qū)的涉案房屋，房屋總價(jià)為52.5萬(wàn)元；

李某某先付購(gòu)房首付款37.5萬(wàn)元，讓李某夫婦還清欠銀行的房貸，雙方辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)后再由李某某一次性付清尾款15萬(wàn)元；

如李某夫婦中途違約，則必須退回已付購(gòu)房款并加上購(gòu)房總額的30%進(jìn)行賠付。

資料圖，廣州日?qǐng)?bào)·新花城記者：莫偉濃 攝

　　李某某遂將李某、黃某夫妻二人一并起訴至法院，請(qǐng)求：解除雙方簽訂的案涉合同，二被告共同退回購(gòu)房首付款37.5萬(wàn)元及支付違約金15.75萬(wàn)元。

　　經(jīng)查，涉案房屋登記在李某、黃某二人名下，為其二人共同共有。庭審時(shí)，李某某確認(rèn)黃某未在案涉合同上簽名及捺印，甲方處簽名及捺印均為李某所為。

　　廣東省仁化縣人民法院審理認(rèn)為，案涉合同為原告李某某與被告李某二人的真實(shí)意思表示，該合同對(duì)其二人具有法律約束力。

　　但涉案房屋系李某及黃某夫妻二人共同共有，黃某未在案涉合同上簽名及捺印，亦不予追認(rèn)，故李某出賣(mài)涉案房屋屬無(wú)權(quán)處分，且原告也沒(méi)有提交證據(jù)證實(shí)黃某知情并收到或使用了其支付的購(gòu)房首付款，因此，案涉合同對(duì)黃某沒(méi)有法律約束力。

資料圖，廣州日?qǐng)?bào)·新花城記者：陳憂(yōu)子 攝

　　為此，判決解除原告李某某與被告李某簽訂的案涉合同，李某償還原告購(gòu)房首付款37.5萬(wàn)元及違約金15.75萬(wàn)元。

　　宣判后，雙方均未提起上訴。

　　經(jīng)辦法官指出，夫妻共有房產(chǎn)是家庭財(cái)產(chǎn)的重要組成部分，也是房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上常見(jiàn)的買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的。

　　由于此類(lèi)房產(chǎn)的賣(mài)方存在特殊的身份關(guān)系，買(mǎi)房人在交易過(guò)程中很容易忽視對(duì)賣(mài)方交易資格的謹(jǐn)慎審查，從而為爭(zhēng)議的發(fā)生埋下隱患；一旦發(fā)生爭(zhēng)議，不僅會(huì)讓買(mǎi)房人遭受損失，也影響正常的房產(chǎn)交易市場(chǎng)秩序。

　　本案中，丈夫未經(jīng)妻子同意，擅自將夫妻共有房產(chǎn)出售，顯屬無(wú)權(quán)處分行為，但買(mǎi)方屬于善意購(gòu)買(mǎi)且支付了合理價(jià)格，因此，法院判決案涉合同有效，丈夫獨(dú)自向買(mǎi)方承擔(dān)不能過(guò)戶(hù)的違約責(zé)任。本案的處理結(jié)果既保障善意買(mǎi)方的合同權(quán)益，也有效規(guī)避夫妻共有房產(chǎn)的交易風(fēng)險(xiǎn)。

　　需要注意的是，夫妻共有房產(chǎn)是夫妻共同財(cái)產(chǎn)中重要的組成部分。現(xiàn)實(shí)生活中，夫妻一方擅自出售共有房產(chǎn)的行為屢見(jiàn)不鮮，也引發(fā)了很多社會(huì)矛盾。

　　因此，購(gòu)房人欲購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)房產(chǎn)時(shí)應(yīng)當(dāng)注意審查房屋的權(quán)屬情況，如發(fā)現(xiàn)是夫妻共有房產(chǎn)時(shí)，簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)要求賣(mài)方夫妻雙方共同到場(chǎng)簽名并出示結(jié)婚證；其中一方若因故無(wú)法到場(chǎng)的，也應(yīng)出具合法有效的書(shū)面授權(quán)手續(xù)，以有效規(guī)避由此引發(fā)的交易風(fēng)險(xiǎn)。

　　否則，像本案案情一樣，根據(jù)民法典第三百一十一條的規(guī)定，購(gòu)房者善意購(gòu)買(mǎi)、支付合理對(duì)價(jià)并已辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，才能取得該房屋的所有權(quán)。

　　法官表示，雖然案涉《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》有效，但只在賣(mài)方（丈夫）和買(mǎi)方之間有約束力，且合同雙方也只是債權(quán)行為，原告并不能以此強(qiáng)制要求未簽訂合同的妻子一起辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，如此一來(lái)，原告簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》的合同目的顯然是無(wú)法實(shí)現(xiàn)的。