南京市建鄴區(qū)濱江·奧城聽雨苑小區(qū)的業(yè)主向江蘇新聞廣播反映稱，他們在成立業(yè)主委員會（以下簡稱業(yè)委會）時，商業(yè)區(qū)的幾家面積大戶都“不約而同”地選擇不參與投票，導(dǎo)致業(yè)委會成立以失敗告終。不少業(yè)主十分納悶兒，與小區(qū)住宅區(qū)無關(guān)的商業(yè)區(qū)，怎么就能拿捏住了業(yè)委會成立的命脈呢？對此，您覺得合理嗎？
今年1月，該小區(qū)9名業(yè)主向所在屬地街道物管辦、社區(qū)申請成立新一屆業(yè)委會。8月7日，投票結(jié)果顯示，參與表決的業(yè)主人數(shù)，達到了三分之二，但專有部分面積占比未達到三分之二。因未達到《民法典》第二百七十八條規(guī)定的“雙三分之二”，業(yè)委會未能成立。
（《民法典》關(guān)于選舉業(yè)委會成員的規(guī)定）
業(yè)主任先生認(rèn)為，《民法典》的規(guī)定更適用于普通住宅小區(qū)，對于像他們“商住混合”綜合用地的小區(qū)而言，相關(guān)規(guī)定讓本就難成立的業(yè)委會，難上加難。據(jù)介紹，該小區(qū)總建筑面積8萬平方米，商業(yè)部分占了2.2萬平方，約占總面積的27.5%。業(yè)主任先生向記者計算了一下，三分之二的面積約為5.3萬平方米，如果商業(yè)部分不參與表決的話，住宅部分至少得超90%以上的住戶參與，才能成立業(yè)委會。8月22日，記者在現(xiàn)場看到，該小區(qū)使用圍墻明確劃分出了住宅與商業(yè)區(qū)域。業(yè)主任先生告訴記者，地下停車場此前是連通的，現(xiàn)在也被砌墻分割開，成為部分商業(yè)專用的停車場和倉庫，這也是為什么他們不參與投票表決的主要原因�！�因為成立業(yè)委會之后，他們占用的公共資源，小區(qū)肯定是要收回的，所以他們是堅決拒絕參加表決，造成投票的面積是不夠的”。
（任先生指出疑似商業(yè)占用小區(qū)公共地下停車場）
此外，有業(yè)主還認(rèn)為，社區(qū)不提供小區(qū)所有業(yè)主的信息，無法逐一通知投票、禁止志愿者上門宣傳動員業(yè)主投票、社區(qū)宣傳組織不到位等等，也是業(yè)委會成立失敗的原因。8月24日，南京建鄴區(qū)興隆街道蒼山路社區(qū)服務(wù)中心主任殷小娟就此事逐一回復(fù)了相關(guān)疑問。殷小娟告訴記者，盡管地面上的商業(yè)和住宅有明顯的分區(qū)，但公共區(qū)域、消防等公共設(shè)施還是一體的，在未完成物業(yè)分割的法律程序前，商業(yè)部分確實享有投票權(quán)利，商戶也享有投票自由權(quán)。在談及商業(yè)部分業(yè)主拒絕表決的原因，殷小娟表示，此次的9名業(yè)委會候選人員均為住宅區(qū)業(yè)主，也是商業(yè)區(qū)業(yè)主參與積極性低的原因之一。其次，是商業(yè)與住宅的矛盾由來已久。此前商業(yè)區(qū)安裝天然氣入戶時，需要從住宅區(qū)內(nèi)鋪設(shè)管道，遭到了住宅區(qū)業(yè)主的反對。加上經(jīng)常有業(yè)主投訴某餐飲商家占用公共地下停車場等問題，雙方矛盾較為突出，“他們（某餐飲商家）把地下停車場86個產(chǎn)權(quán)車位的產(chǎn)權(quán)證給我們看，全部都買下來了，他在發(fā)改委申請備案停車場，是有手續(xù)的，只能講他這個停車場是合法合規(guī)的”，殷小娟說道。
（備案表顯示，地下停車場86個車位的產(chǎn)權(quán)均屬于某商家所有）
對于籌備組希望獲得全體小區(qū)業(yè)主信息明細(xì)清單的訴求，殷小娟表示，涉及到業(yè)主隱私不便提供，因為在投票期間，志愿者不僅在業(yè)主微信內(nèi)艾特未投票業(yè)主，督促其盡快投票，還擅自將未投票業(yè)主的名單拍照外傳，引發(fā)部分業(yè)主的不滿，引發(fā)業(yè)主間的矛盾。“我們邀請志愿者到社區(qū)并提供一份業(yè)主名單給他們，一再強調(diào)業(yè)主信息不能外泄，但有一名志愿者將未投票業(yè)主的房號抄下來，然后拍照傳給他人，并在微信群內(nèi)詢問未投票業(yè)主的原因。此舉立刻引爆業(yè)主間的矛盾”。
（業(yè)委會選舉現(xiàn)場 由受訪者供圖）
專家：可考慮重新制定小區(qū)議事規(guī)則
東南大學(xué)物業(yè)管理研究所所長黃安永表示，相關(guān)的法律法規(guī)對于小區(qū)自治管理中的規(guī)定，一般適用于單一的住宅區(qū)或商業(yè)區(qū)，兩者混合的小區(qū)，雙方處于利益考量的不同，往往處于“矛盾的邊界”。黃安永提出一個解決思路：業(yè)主們可根據(jù)小區(qū)自身的具體情況，依托于屬地街道、社區(qū)重新確定議事規(guī)則�！按髽I(yè)主的面積占比、人數(shù)占比都要做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，可以依托于第三方屬地街道，以黨建引領(lǐng)為抓手，全體業(yè)主將問題公開討論，公平、公正地制定議事規(guī)則并執(zhí)行，難題就會迎刃而解”，黃安永說道。
對于《民法典》在成立業(yè)委會規(guī)定的“雙三分之二”，某種程度上最大限度地保障了業(yè)主的權(quán)利，但在某些特殊的小區(qū)內(nèi)難以執(zhí)行，江蘇華才律師事務(wù)所律師張賽表示，《民法典》強調(diào)的是議事自治至上的法律原則，民事主體可以自由地安排自己生活的規(guī)則，只要不違反強制性的法律法規(guī)，法律都會給予尊重和保護。
·請注意語言文明，尊重網(wǎng)絡(luò)道德，并承擔(dān)一切因您的行為而直接或間接引起的法律責(zé)任。
·長沙社區(qū)通管理員有權(quán)保留或刪除其管轄留言中的任意非法內(nèi)容。