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公婆借款50萬后未按時(shí)還款 兒媳借公婆名買的房子被查封
網(wǎng)址：www.blackcollegiateintl.com 編輯：長沙社區(qū)通 時(shí)間：2024-12-24

兒媳買房

公婆也想幫一把
可當(dāng)公婆陷入債務(wù)危機(jī)
房子難保全

圖片


公婆以房抵債

兒媳提起執(zhí)行異議之訴


2013年，趙女士想購置一套房屋，當(dāng)時(shí)其名下已有一套房，為享受首套房屋較低的首付，她與婆婆錢某、公公李某簽訂了《借名購房協(xié)議書》。協(xié)議約定：以錢某、李某的名義購買房屋，購房費(fèi)用由趙女士負(fù)擔(dān)，房屋歸趙女士所有。


協(xié)議簽訂后，趙女士支付了房屋的首付款并于2019年付清了全部貸款，且一直居住在案涉房屋內(nèi)，房屋日常水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)等費(fèi)用也均由她支付。

2017年，婆婆錢某、公公李某向朋友孫某借款50萬元，以上述趙女士購買的房屋作為借款抵押物，并辦理了余額抵押登記。

后來，錢某、李某未按時(shí)還款，孫某便訴至法院。雙方在法院主持下達(dá)成調(diào)解協(xié)議，確認(rèn)孫某有權(quán)就案涉房屋拍賣、變賣所得價(jià)款，在前順位抵押人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，在50萬元的范圍內(nèi)有優(yōu)先受償權(quán)。因錢某、李某未按約履行還款義務(wù)，孫某向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，法院在執(zhí)行過程中查封了案涉房屋。

得知此事的趙女士向江蘇省無錫市惠山區(qū)人民法院提出執(zhí)行異議，認(rèn)為她是案涉房屋的實(shí)際權(quán)利人，請(qǐng)求排除執(zhí)行。法院裁定駁回異議申請(qǐng)，趙女士遂向法院提起案外人執(zhí)行異議之訴。

訴訟中，趙女士確認(rèn)案涉房屋購買后，房產(chǎn)證一直由她保管，未掛失補(bǔ)辦，目前也由她持有房產(chǎn)證原件。


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法院：借名買房關(guān)系不影響執(zhí)行


法院經(jīng)審理認(rèn)為，本案的爭議焦點(diǎn)為趙女士對(duì)案涉房屋是否享有足以排除執(zhí)行的民事權(quán)益。而基于以下三點(diǎn)，趙女士以她與被執(zhí)行人婆婆錢某、公公李某存在借名買房關(guān)系，不足以排除對(duì)案涉房屋的執(zhí)行：

一、《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部價(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

本案中，趙女士稱其與婆婆錢某、公公李某存在借名買房關(guān)系，則雙方之間不存在房屋買賣合同關(guān)系，趙女士并不具有購房者的物權(quán)期待權(quán)。因此，趙女士提出的執(zhí)行異議不符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定的情形，不能適用該條款。

二、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。借名買房并非可以發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的法定事由，并不能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的法律后果。

案涉房屋現(xiàn)登記在婆婆錢某、公公李某名下，如借名買房關(guān)系真實(shí)存在，趙女士僅對(duì)錢某、李某享有過戶至其名下的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。且在未經(jīng)法定變更登記程序完成物權(quán)公示之前，該債權(quán)債務(wù)關(guān)系僅在雙方間產(chǎn)生效力，不具有對(duì)抗第三人的法律效果。案涉房屋的所有權(quán)人錢某、李某與朋友孫某約定以案涉房屋設(shè)定抵押并已依法辦理抵押登記，孫某對(duì)案涉房屋享有抵押權(quán)。趙女士基于《借名購房協(xié)議書》所享有的債權(quán)，不能對(duì)抗孫某對(duì)案涉房屋享有的擔(dān)保物權(quán)。

三、趙女士在已有一套住房情況下仍借用婆婆錢某、公公李某名義購房，系為規(guī)避首付比例的政府相關(guān)貸款政策，享受本不屬于自己的優(yōu)惠政策，違反誠實(shí)信用原則，本身具有一定過錯(cuò)。與此同時(shí)，趙女士行為造成房屋產(chǎn)權(quán)關(guān)系不確定，其應(yīng)當(dāng)預(yù)見因借名買房行為導(dǎo)致的名義買房人與實(shí)際購房人不一致所面臨的權(quán)利風(fēng)險(xiǎn)，相應(yīng)后果亦應(yīng)由其自行承擔(dān)。

綜上，法院認(rèn)為趙女士的借名買房行為不能排除債權(quán)人孫某對(duì)案涉房屋的執(zhí)行，并判決駁回趙女士的訴訟請(qǐng)求。

法官：借名買房存在巨大潛在風(fēng)險(xiǎn)

 

實(shí)踐中，借名買房一般有以下原因：一、規(guī)避國家、地方政府限購、限貸政策；二、享受特定購房優(yōu)惠政策、減少稅費(fèi)；三、隱藏真實(shí)財(cái)產(chǎn)信息、轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)逃避債務(wù)。

鑒于借名買房通常是為了規(guī)避國家法律和政策，借名人本身具有過錯(cuò)，由此產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)由其自行承擔(dān)。因此，在借名買房法律關(guān)系中，如出名人成為被執(zhí)行人，登記在出名人名下的房屋成為執(zhí)行標(biāo)的，借名人（實(shí)際出資人）提起執(zhí)行異議之訴，法院一般不予支持。

在此提醒，借名買房存在巨大潛在風(fēng)險(xiǎn)，因房屋登記在他人名下，如他人擅自處置房屋或因與他人發(fā)生糾紛導(dǎo)致房屋被執(zhí)行，均可能導(dǎo)致借名人利益受損。

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