2015年，河池的梁女士無意中看到廣西某房地產(chǎn)公司在南寧市高新區(qū)開發(fā)的一處樓盤，售價僅3000多元每平米，讓她很是心動。

交了首付款后，梁女士有些不放心，咨詢律師后，她才得知廣西某房地產(chǎn)公司在沒有辦理《商品房預(yù)售許可證》的情況下，以“合作建房”的名義變相銷售商品房，屬違法售房行為。梁女士多次找廣西某房地產(chǎn)公司，要求解除合同，退還首付款，但該公司置之不理。

2015年底，梁女士將廣西某房地產(chǎn)公司告上西鄉(xiāng)塘區(qū)法院。法院調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，梁女士所購買樓盤項目是一塊集體三產(chǎn)建設(shè)用地，只能出售給附近某村的村民。2016年7月，法院一審判決，雙方簽訂的合同無效，某房地產(chǎn)公司要返還梁女士購房款13.62萬元，并支付相應(yīng)利息。

▲大街上出現(xiàn)的低價“三產(chǎn)房”廣告。資料圖

今年8月15日上午，梁女士得到線索，戴某當天出現(xiàn)在該樓盤售樓部，請法官盡快趕到現(xiàn)場。

8月17日，梁女士和戴某一起到法院協(xié)商，梁女士希望戴某當場能返還一部分購房款，剩余部分可過后再給。可戴某表面上配合，實際上采取拖延戰(zhàn)術(shù)，反復(fù)強調(diào)公司銀行賬戶上一分錢都沒有。由于戴某拒不履行義務(wù)，法院決定給予其15日司法拘留的處罰，并被送往看守所。

慎重購買“三產(chǎn)房”“小產(chǎn)權(quán)房”

主辦該案的何法官表示，類似梁女士這樣購買“三產(chǎn)房”導(dǎo)致錢房兩失的情況很多。在該院，還有10多名購房者因為購買高新區(qū)一“小產(chǎn)權(quán)房”而產(chǎn)生糾紛的系列案，也在執(zhí)行過程中。據(jù)何法官介紹，目前市場上確實有不少“三產(chǎn)房”、無商品房預(yù)售證房等，以合作建房的名義在銷售。

相比每平方米動輒過萬元的商品房，打著低價格廣告的“三產(chǎn)房”就非常有誘惑力。加上銷售人員推銷時模糊產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)等概念，購房者因理解不透徹，常常沖動購房。

▲資料圖

與“三產(chǎn)房”類似的，還有“小產(chǎn)權(quán)房”，購買這類房子，風(fēng)險會比較高，一定要謹慎！

廣西思貝律師事務(wù)所滿文勇律師表示，購買小產(chǎn)權(quán)房，如果相關(guān)部門整頓小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項目，可能就會導(dǎo)致部分項目停建甚至被強行拆除，購房人與開發(fā)商簽訂合同不受法律保護，交付的房款就可能打水漂。而購房后如果遇到國家征地拆遷，無法得到任何拆遷補償。

滿文勇還提醒，小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)建設(shè)的監(jiān)管存在缺位。開發(fā)過程中，大量的資金沒有政府和銀行監(jiān)管，主要依靠開發(fā)商自律，一旦開發(fā)單位的資金或其他環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，極有可能變成爛尾工程。

怎樣判斷自己買到的是不是“小產(chǎn)權(quán)房”？如何避免被坑？↓↓↓

小產(chǎn)權(quán)房之所以“小”，是相對于正規(guī)商品房的全產(chǎn)權(quán)來說的。

南寧市國土資源局：

目前國內(nèi)的法律、法規(guī)，以及國家相關(guān)部委出臺的規(guī)范性文件中，并沒有對“小產(chǎn)權(quán)房”有一個明確的定義，它只是人們在日常社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。一般來說，小產(chǎn)權(quán)房是指占用集體土地進行建設(shè)，將農(nóng)民集體用地使用權(quán)變相流轉(zhuǎn)，用于房地產(chǎn)開發(fā)的建筑。

簡單理解，就是集體土地上建設(shè)的房屋，不管其用途是什么，城鎮(zhèn)居民和非該村集體成員，都不能合法購買。

▲房產(chǎn)銷售人員扎堆推介小產(chǎn)權(quán)房。資料圖

小產(chǎn)權(quán)房銷售人員在推銷時，往往表示他們與開發(fā)商之間不是買賣房產(chǎn)的關(guān)系，而是“合作建房”的關(guān)系，因此不算買賣小產(chǎn)權(quán)房。同時，雙方簽的是“合作建房協(xié)議”，協(xié)議中寫明由購房者出資，參與建設(shè)某棟樓的某號房并擁有使用權(quán)。聽上去似乎很合理的樣子，實際來說，這種“合作”能改變房產(chǎn)的性質(zhì)嗎？

南寧市國土資源局：

如果房屋是修建在集體土地上的，那么城鎮(zhèn)居民和非該村集體成員，無論是與村委、村民或是房屋開發(fā)商簽訂類似上述的“合作建房協(xié)議”，都屬于買賣小產(chǎn)權(quán)房。

雖然小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)商規(guī)避了“銷售”、“購買”等字眼，且把“購房合同”換成“合作建房協(xié)議”，但性質(zhì)并沒有變。

此外，一些小產(chǎn)權(quán)房買賣協(xié)議中交易的內(nèi)容是20年、50年甚至70年的使用權(quán)，規(guī)避了“買賣”和“合作建房”，但仍舊屬于買賣小產(chǎn)權(quán)房的性質(zhì)，不受法律保護。

看來雖然銷售人員說法上翻出了花樣，但還是改變不了不合法的性質(zhì)。

不過也有很多小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)商聲稱，土地性質(zhì)和用途是可以改變的，只要補繳土地出讓金就可以……這種說法會是真的嗎？

買賣小產(chǎn)權(quán)房不合法的根源在土地性質(zhì)和用途。

南寧市國土資源局：

上述說法沒有任何法律和政策依據(jù)。《土地管理法》明確規(guī)定，農(nóng)村集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。

▲南寧高新區(qū)一在建在售的小產(chǎn)權(quán)房項目緊貼村民的農(nóng)田。資料圖

小產(chǎn)權(quán)房是一個“美麗的陷阱”，識破它的偽裝很容易↓↓↓

關(guān)鍵有4招：

1.看是不是“五證齊全”

包括《國有土地使用證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工許可證》《商品房預(yù)售許可證》。

2.看房屋使用權(quán)期限

《物權(quán)法》規(guī)定，超過20年的租賃期是無效的！

3.天上不會掉餡餅……太便宜的不要

買房也要看行情，同時還要警惕那些條件差不多，售價卻低于其他項目30%的樓盤。

4.看主流媒體上有沒有出現(xiàn)過它的廣告

小產(chǎn)權(quán)房由于沒有預(yù)售證，不能公開發(fā)布廣告。如果購房者從未在主流媒體上看到過某個樓盤的廣告，網(wǎng)上也搜不到多少信息，那就要多留意了。

在南寧，已建好或正在建的小產(chǎn)權(quán)房項目可不少，有不少購房者買到的可能就是這類房子。那應(yīng)該怎么辦？

南寧市國土資源局：

對于受誤導(dǎo)購買了小產(chǎn)權(quán)房的購房者，建議通過司法途徑維權(quán)，并可向項目所在城區(qū)（開發(fā)區(qū)）城市管理部門舉報。

南國早報南國法援公益律師趙明堂：

按照相關(guān)法律法規(guī)，開發(fā)商銷售本來就禁止買賣的小產(chǎn)權(quán)房，屬于欺詐行為，購房者可以到法院起訴要求退款。不過考慮到小產(chǎn)權(quán)房買賣本來就不受監(jiān)管，想順利獲得退款可能比較難，甚至這邊剛起訴，那邊開發(fā)商已經(jīng)跑了。