2015年，河池的梁女士無(wú)意中看到廣西某房地產(chǎn)公司在南寧市高新區(qū)開(kāi)發(fā)的一處樓盤(pán)，售價(jià)僅3000多元每平米，讓她很是心動(dòng)。

交了首付款后，梁女士有些不放心，咨詢律師后，她才得知廣西某房地產(chǎn)公司在沒(méi)有辦理《商品房預(yù)售許可證》的情況下，以“合作建房”的名義變相銷售商品房，屬違法售房行為。梁女士多次找廣西某房地產(chǎn)公司，要求解除合同，退還首付款，但該公司置之不理。

2015年底，梁女士將廣西某房地產(chǎn)公司告上西鄉(xiāng)塘區(qū)法院。法院調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，梁女士所購(gòu)買(mǎi)樓盤(pán)項(xiàng)目是一塊集體三產(chǎn)建設(shè)用地，只能出售給附近某村的村民。2016年7月，法院一審判決，雙方簽訂的合同無(wú)效，某房地產(chǎn)公司要返還梁女士購(gòu)房款13.62萬(wàn)元，并支付相應(yīng)利息。

▲大街上出現(xiàn)的低價(jià)“三產(chǎn)房”廣告。資料圖

今年8月15日上午，梁女士得到線索，戴某當(dāng)天出現(xiàn)在該樓盤(pán)售樓部，請(qǐng)法官盡快趕到現(xiàn)場(chǎng)。

8月17日，梁女士和戴某一起到法院協(xié)商，梁女士希望戴某當(dāng)場(chǎng)能返還一部分購(gòu)房款，剩余部分可過(guò)后再給�？纱髂潮砻嫔吓浜�，實(shí)際上采取拖延戰(zhàn)術(shù)，反復(fù)強(qiáng)調(diào)公司銀行賬戶上一分錢(qián)都沒(méi)有。由于戴某拒不履行義務(wù)，法院決定給予其15日司法拘留的處罰，并被送往看守所。

慎重購(gòu)買(mǎi)“三產(chǎn)房”“小產(chǎn)權(quán)房”

主辦該案的何法官表示，類似梁女士這樣購(gòu)買(mǎi)“三產(chǎn)房”導(dǎo)致錢(qián)房?jī)墒У那闆r很多。在該院，還有10多名購(gòu)房者因?yàn)橘?gòu)買(mǎi)高新區(qū)一“小產(chǎn)權(quán)房”而產(chǎn)生糾紛的系列案，也在執(zhí)行過(guò)程中。據(jù)何法官介紹，目前市場(chǎng)上確實(shí)有不少“三產(chǎn)房”、無(wú)商品房預(yù)售證房等，以合作建房的名義在銷售。

相比每平方米動(dòng)輒過(guò)萬(wàn)元的商品房，打著低價(jià)格廣告的“三產(chǎn)房”就非常有誘惑力。加上銷售人員推銷時(shí)模糊產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)等概念，購(gòu)房者因理解不透徹，常常沖動(dòng)購(gòu)房。

▲資料圖

與“三產(chǎn)房”類似的，還有“小產(chǎn)權(quán)房”，購(gòu)買(mǎi)這類房子，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)比較高，一定要謹(jǐn)慎！

廣西思貝律師事務(wù)所滿文勇律師表示，購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房，如果相關(guān)部門(mén)整頓小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項(xiàng)目，可能就會(huì)導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)行拆除，購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽訂合同不受法律保護(hù)，交付的房款就可能打水漂。而購(gòu)房后如果遇到國(guó)家征地拆遷，無(wú)法得到任何拆遷補(bǔ)償。

滿文勇還提醒，小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)發(fā)建設(shè)的監(jiān)管存在缺位。開(kāi)發(fā)過(guò)程中，大量的資金沒(méi)有政府和銀行監(jiān)管，主要依靠開(kāi)發(fā)商自律，一旦開(kāi)發(fā)單位的資金或其他環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，極有可能變成爛尾工程。

怎樣判斷自己買(mǎi)到的是不是“小產(chǎn)權(quán)房”？如何避免被坑？↓↓↓

小產(chǎn)權(quán)房之所以“小”，是相對(duì)于正規(guī)商品房的全產(chǎn)權(quán)來(lái)說(shuō)的。

南寧市國(guó)土資源局：

目前國(guó)內(nèi)的法律、法規(guī)，以及國(guó)家相關(guān)部委出臺(tái)的規(guī)范性文件中，并沒(méi)有對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”有一個(gè)明確的定義，它只是人們?cè)谌粘Ｉ鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。一般來(lái)說(shuō)，小產(chǎn)權(quán)房是指占用集體土地進(jìn)行建設(shè)，將農(nóng)民集體用地使用權(quán)變相流轉(zhuǎn)，用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的建筑。

簡(jiǎn)單理解，就是集體土地上建設(shè)的房屋，不管其用途是什么，城鎮(zhèn)居民和非該村集體成員，都不能合法購(gòu)買(mǎi)。

▲房產(chǎn)銷售人員扎堆推介小產(chǎn)權(quán)房。資料圖

小產(chǎn)權(quán)房銷售人員在推銷時(shí)，往往表示他們與開(kāi)發(fā)商之間不是買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)的關(guān)系，而是“合作建房”的關(guān)系，因此不算買(mǎi)賣(mài)小產(chǎn)權(quán)房。同時(shí)，雙方簽的是“合作建房協(xié)議”，協(xié)議中寫(xiě)明由購(gòu)房者出資，參與建設(shè)某棟樓的某號(hào)房并擁有使用權(quán)。聽(tīng)上去似乎很合理的樣子，實(shí)際來(lái)說(shuō)，這種“合作”能改變房產(chǎn)的性質(zhì)嗎？

南寧市國(guó)土資源局：

如果房屋是修建在集體土地上的，那么城鎮(zhèn)居民和非該村集體成員，無(wú)論是與村委、村民或是房屋開(kāi)發(fā)商簽訂類似上述的“合作建房協(xié)議”，都屬于買(mǎi)賣(mài)小產(chǎn)權(quán)房。

雖然小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)發(fā)商規(guī)避了“銷售”、“購(gòu)買(mǎi)”等字眼，且把“購(gòu)房合同”換成“合作建房協(xié)議”，但性質(zhì)并沒(méi)有變。

此外，一些小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議中交易的內(nèi)容是20年、50年甚至70年的使用權(quán)，規(guī)避了“買(mǎi)賣(mài)”和“合作建房”，但仍舊屬于買(mǎi)賣(mài)小產(chǎn)權(quán)房的性質(zhì)，不受法律保護(hù)。

看來(lái)雖然銷售人員說(shuō)法上翻出了花樣，但還是改變不了不合法的性質(zhì)。

不過(guò)也有很多小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)發(fā)商聲稱，土地性質(zhì)和用途是可以改變的，只要補(bǔ)繳土地出讓金就可以……這種說(shuō)法會(huì)是真的嗎？

買(mǎi)賣(mài)小產(chǎn)權(quán)房不合法的根源在土地性質(zhì)和用途。

南寧市國(guó)土資源局：

上述說(shuō)法沒(méi)有任何法律和政策依據(jù)�！锻恋毓芾矸ā访鞔_規(guī)定，農(nóng)村集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。

▲南寧高新區(qū)一在建在售的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目緊貼村民的農(nóng)田。資料圖

小產(chǎn)權(quán)房是一個(gè)“美麗的陷阱”，識(shí)破它的偽裝很容易↓↓↓

關(guān)鍵有4招：

1.看是不是“五證齊全”

包括《國(guó)有土地使用證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工許可證》《商品房預(yù)售許可證》。

2.看房屋使用權(quán)期限

《物權(quán)法》規(guī)定，超過(guò)20年的租賃期是無(wú)效的！

3.天上不會(huì)掉餡餅……太便宜的不要

買(mǎi)房也要看行情，同時(shí)還要警惕那些條件差不多，售價(jià)卻低于其他項(xiàng)目30%的樓盤(pán)。

4.看主流媒體上有沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)它的廣告

小產(chǎn)權(quán)房由于沒(méi)有預(yù)售證，不能公開(kāi)發(fā)布廣告。如果購(gòu)房者從未在主流媒體上看到過(guò)某個(gè)樓盤(pán)的廣告，網(wǎng)上也搜不到多少信息，那就要多留意了。

在南寧，已建好或正在建的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目可不少，有不少購(gòu)房者買(mǎi)到的可能就是這類房子。那應(yīng)該怎么辦？

南寧市國(guó)土資源局：

對(duì)于受誤導(dǎo)購(gòu)買(mǎi)了小產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)房者，建議通過(guò)司法途徑維權(quán)，并可向項(xiàng)目所在城區(qū)（開(kāi)發(fā)區(qū)）城市管理部門(mén)舉報(bào)。

南國(guó)早報(bào)南國(guó)法援公益律師趙明堂：

按照相關(guān)法律法規(guī)，開(kāi)發(fā)商銷售本來(lái)就禁止買(mǎi)賣(mài)的小產(chǎn)權(quán)房，屬于欺詐行為，購(gòu)房者可以到法院起訴要求退款。不過(guò)考慮到小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)本來(lái)就不受監(jiān)管，想順利獲得退款可能比較難，甚至這邊剛起訴，那邊開(kāi)發(fā)商已經(jīng)跑了。