近日，浙江溫州吾悅廣場瀾悅府和璟悅府的購房戶向《溫州零距離》反映，他們在與房開簽訂購房合同時，房開方夾帶了一份補(bǔ)充合同。后來他們對比了購房合同和補(bǔ)充合同，發(fā)現(xiàn)兩份合同在多項條款的規(guī)定不符，認(rèn)為補(bǔ)充合同太“霸王”，嚴(yán)重侵犯了購房戶的利益。購房戶疑惑，購房合同和補(bǔ)充合同不符該以哪份為準(zhǔn)？我們?nèi)チ私庖幌隆?/span>
溫州吾悅廣場瀾悅府和璟悅府地處大型綜合體吾悅廣場周邊，推出后受到溫州市民的追捧，銷售比較火爆。最近瀾悅府和璟悅府的業(yè)主發(fā)現(xiàn)，他們在與房開方溫州新城億博房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂購房合的同時，還簽訂了一份補(bǔ)充合同。但補(bǔ)充合同簽訂之后，兩個小區(qū)總共3000多戶購房戶都沒有拿到這份合同，后來有購房戶想到了此事，才去找房開方拿。
溫州吾悅廣場購房戶 徐先生：把它（補(bǔ)充合同）要回來，回來看了一下，里面最后是說以補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)，格式合同不算，是這個意思。其他小的東西，比如說交款這些我覺得事情不大，最主要的是我要交房了，你房子先收，我們慢慢給你修，這個誰能接受啊？ 而且簽合同的時候是夾在里面簽的，沒有說這個是補(bǔ)充合同的，而且合同的正面也沒有顯示補(bǔ)充合同。他都放好了，簽字的地方給你簽一下，簽了以后按手印。
購房戶林先生說，簽合同時時間非常緊湊，需要簽署的各種合同文件也很多，銷售顧問只是把需要簽字的位置留出來，購房戶基本上都是在銷售顧問的催促下匆匆忙忙地簽署各類的文件，根本沒有時間仔細(xì)閱讀文件內(nèi)容，而且銷售顧問也沒有對所簽署文件的種類、內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)說明和解釋。
溫州吾悅廣場購房戶 林先生：簽合同的時候銷售一下子拿了十幾份，很多的（文件），他直接說是統(tǒng)一合同，督促我們盡快簽字，也沒有做到應(yīng)盡提醒的業(yè)務(wù)。從徐先生提供的補(bǔ)充合同復(fù)印件上，記者看到該份合同封面僅有“溫州吾悅廣場瀾悅府”九個大字，沒有補(bǔ)充合同等字樣，合同里面對“項目權(quán)益”、“建筑設(shè)計和小區(qū)平面布局變更”、“房屋交付”及“合同違約及賠償”等11條進(jìn)行了約定。
徐先生說，有購房戶仔細(xì)對比了經(jīng)過住建部門備案登記的購房主合同與補(bǔ)充合同的內(nèi)容，發(fā)現(xiàn)兩份合同有很多條款是不一致甚至可以說是沖突的地方。其中，關(guān)于合理逾期時間，主合同約定購房戶逾期收房超過90天，出賣人有權(quán)解除合同，而補(bǔ)充合同則約定逾期收房超過30天，出賣人就有權(quán)解除合同；關(guān)于逾期收房的違約責(zé)任，主合同沒有明確的金額標(biāo)準(zhǔn)，而補(bǔ)充合同則規(guī)定按日總房價款萬分之五計算。最關(guān)鍵的一條，關(guān)于房屋交付標(biāo)準(zhǔn)，主合同約定“存在除地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)外的其他質(zhì)量問題的，由出賣人負(fù)責(zé)修復(fù)，修復(fù)后再行交付”，而補(bǔ)充合同則約定為“任何不影響房屋主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量瑕疵，不得作為買受人拒不辦理房屋交接的理由”。
溫州吾悅廣場購房戶 林先生：主要的意思就是這個房子不倒，我們都得要接收。不收房的話違約期責(zé)任還要加倍處罰，這個顯然是有失公平的，而且是完全不合理不合法的。比如我們已經(jīng)發(fā)現(xiàn)了里邊施工存在的問題，當(dāng)然不可能影響主體倒塌，已經(jīng)屬于明令違法的偷工減料的或是偷梁換柱的，明顯是種植土的他換成淤泥等等之類的，如果他不換我們也拿他沒辦法，也必須要收房。
購房戶認(rèn)為，補(bǔ)充合同中的條款大幅度增加了購房戶的義務(wù)和責(zé)任，而減輕甚至免除了房開方的責(zé)任，是一份霸王條款。它沒有經(jīng)過住建部門的備案，與主合同多處規(guī)定不符甚至沖突，明顯違背了《民法典》的相關(guān)規(guī)定。雖然現(xiàn)在瀾悅府和璟悅府都還沒有交付，但考慮到目前溫州房地產(chǎn)市場出現(xiàn)多起全精裝房交付的糾紛，購房戶擔(dān)心瀾悅府和璟悅府在交付時達(dá)不到交付條件，而被房開方逼迫收房，3000多戶購房戶存在利益被侵害的隱患。購房戶覺得，吾悅廣場的開發(fā)商新城控股作為一家上市房企，這樣的做法有失妥當(dāng)。
溫州吾悅廣場購房戶 林先生：他們這個（做法）明顯是違反了《民法典》497條的第二條，這個是明令違法的。另外一個它是屬于格式合同，明顯是把自己的責(zé)任撇清，加重了我們的責(zé)任，這些都是有法可依（法律有相關(guān)規(guī)定）的。
隨后，記者陪同購房戶代表，找到了開發(fā)商溫州新城億博房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷負(fù)責(zé)人孫蕓。據(jù)孫蕓介紹，補(bǔ)充合同雖然沒有經(jīng)過備案，但是這是買賣雙方真實(shí)意思的表示，不存在夾帶或是強(qiáng)迫的情況。
溫州新城億博房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷負(fù)責(zé)人 孫蕓：這個是我們雙方意愿（真實(shí)表示），簽的補(bǔ)充協(xié)議不存在說強(qiáng)迫或是夾帶著讓客戶簽的這個協(xié)議。因?yàn)槲覀儺吘官u了3000多戶住宅，可能說有一套客戶沒有注意看的，但不可能所有業(yè)主都不知道這個補(bǔ)充協(xié)議。孫蕓告訴記者，有購房戶就此事與房開方進(jìn)行了溝通，他們也都耐心地進(jìn)行了解釋。至于補(bǔ)充合同是不是屬于霸王條款，如果發(fā)生糾紛該以哪份為準(zhǔn)，孫蕓建議購房戶可以走訴訟途徑予以解決。
溫州新城億博房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷負(fù)責(zé)人 孫蕓：目前市場上沒有相關(guān)規(guī)定，說不允許房開（與購房戶）簽署補(bǔ)充協(xié)議的。如果真的發(fā)生異議的時候，我們可以走司法途徑，讓法官去判定這些是不是合規(guī)或者是屬于霸王條例。如果法官也認(rèn)為這是霸王條款的話，我們可以視為這個補(bǔ)充協(xié)議作為無效處理。
隨后，購房戶代表和房開方代表進(jìn)行了溝通，但沒有一個明確的結(jié)果。就購房戶關(guān)心的購房合同之外還有補(bǔ)充合同，兩份不符該以哪份為準(zhǔn)的問題，記者咨詢了浙江澤商律師事務(wù)所副主任汪澤琳律師，汪澤琳表示根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)，購房戶認(rèn)為不了解補(bǔ)充合同內(nèi)容的證據(jù)并不充分。
汪澤琳認(rèn)為，補(bǔ)充合同中涉及到了單方面加重買受人的義務(wù)和責(zé)任，減輕和免除了開發(fā)商的責(zé)任的條款，這些條款的合理性還是有待商榷的。一旦發(fā)生糾紛，購房戶可以向法院提起訴訟，由法院進(jìn)行對條款的合理性進(jìn)行認(rèn)定。同時，鑒于目前補(bǔ)充合同尚未經(jīng)過備案，購房戶有權(quán)利向住建部門反映，要求房開方對補(bǔ)充合同進(jìn)行備案。
浙江澤商律師事務(wù)所副主任 汪澤琳律師 ：雙方對這個條款理解不一致的情況下，可以協(xié)商解決，協(xié)商不了的話，只能是走司法途徑，對其雙方的權(quán)利和義務(wù)進(jìn)行明確。補(bǔ)充協(xié)議是對主合同的一個變更和補(bǔ)充，在這樣一個情況下，我個人認(rèn)為買受人可以要求房開公司將補(bǔ)充協(xié)議與主合同一并進(jìn)行備案。在備案的同時。相關(guān)的行政部門就要對備案合同的條款進(jìn)行審查，是否具備一個合法性，相應(yīng)條款是否加重了買受人的責(zé)任，免除了房開方的責(zé)任，這個行政部門會進(jìn)行審查，我建議買受人可以向相關(guān)部門反映這個情況。
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