近日，浙江溫州吾悅廣場(chǎng)瀾悅府和璟悅府的購(gòu)房戶向《溫州零距離》反映，他們?cè)谂c房開(kāi)簽訂購(gòu)房合同時(shí)，房開(kāi)方夾帶了一份補(bǔ)充合同。后來(lái)他們對(duì)比了購(gòu)房合同和補(bǔ)充合同，發(fā)現(xiàn)兩份合同在多項(xiàng)條款的規(guī)定不符，認(rèn)為補(bǔ)充合同太“霸王”，嚴(yán)重侵犯了購(gòu)房戶的利益。購(gòu)房戶疑惑，購(gòu)房合同和補(bǔ)充合同不符該以哪份為準(zhǔn)？我們?nèi)チ私庖幌隆?/span>
溫州吾悅廣場(chǎng)瀾悅府和璟悅府地處大型綜合體吾悅廣場(chǎng)周邊，推出后受到溫州市民的追捧，銷(xiāo)售比較火爆。最近瀾悅府和璟悅府的業(yè)主發(fā)現(xiàn)，他們?cè)谂c房開(kāi)方溫州新城億博房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂購(gòu)房合的同時(shí)，還簽訂了一份補(bǔ)充合同。但補(bǔ)充合同簽訂之后，兩個(gè)小區(qū)總共3000多戶購(gòu)房戶都沒(méi)有拿到這份合同，后來(lái)有購(gòu)房戶想到了此事，才去找房開(kāi)方拿。
溫州吾悅廣場(chǎng)購(gòu)房戶 徐先生：把它（補(bǔ)充合同）要回來(lái)，回來(lái)看了一下，里面最后是說(shuō)以補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)，格式合同不算，是這個(gè)意思。其他小的東西，比如說(shuō)交款這些我覺(jué)得事情不大，最主要的是我要交房了，你房子先收，我們慢慢給你修，這個(gè)誰(shuí)能接受��？ 而且簽合同的時(shí)候是夾在里面簽的，沒(méi)有說(shuō)這個(gè)是補(bǔ)充合同的，而且合同的正面也沒(méi)有顯示補(bǔ)充合同。他都放好了，簽字的地方給你簽一下，簽了以后按手印。
購(gòu)房戶林先生說(shuō)，簽合同時(shí)時(shí)間非常緊湊，需要簽署的各種合同文件也很多，銷(xiāo)售顧問(wèn)只是把需要簽字的位置留出來(lái)，購(gòu)房戶基本上都是在銷(xiāo)售顧問(wèn)的催促下匆匆忙忙地簽署各類(lèi)的文件，根本沒(méi)有時(shí)間仔細(xì)閱讀文件內(nèi)容，而且銷(xiāo)售顧問(wèn)也沒(méi)有對(duì)所簽署文件的種類(lèi)、內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)說(shuō)明和解釋。
溫州吾悅廣場(chǎng)購(gòu)房戶 林先生：簽合同的時(shí)候銷(xiāo)售一下子拿了十幾份，很多的（文件），他直接說(shuō)是統(tǒng)一合同，督促我們盡快簽字，也沒(méi)有做到應(yīng)盡提醒的業(yè)務(wù)。從徐先生提供的補(bǔ)充合同復(fù)印件上，記者看到該份合同封面僅有“溫州吾悅廣場(chǎng)瀾悅府”九個(gè)大字，沒(méi)有補(bǔ)充合同等字樣，合同里面對(duì)“項(xiàng)目權(quán)益”、“建筑設(shè)計(jì)和小區(qū)平面布局變更”、“房屋交付”及“合同違約及賠償”等11條進(jìn)行了約定。
徐先生說(shuō)，有購(gòu)房戶仔細(xì)對(duì)比了經(jīng)過(guò)住建部門(mén)備案登記的購(gòu)房主合同與補(bǔ)充合同的內(nèi)容，發(fā)現(xiàn)兩份合同有很多條款是不一致甚至可以說(shuō)是沖突的地方。其中，關(guān)于合理逾期時(shí)間，主合同約定購(gòu)房戶逾期收房超過(guò)90天，出賣(mài)人有權(quán)解除合同，而補(bǔ)充合同則約定逾期收房超過(guò)30天，出賣(mài)人就有權(quán)解除合同；關(guān)于逾期收房的違約責(zé)任，主合同沒(méi)有明確的金額標(biāo)準(zhǔn)，而補(bǔ)充合同則規(guī)定按日總房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之五計(jì)算。最關(guān)鍵的一條，關(guān)于房屋交付標(biāo)準(zhǔn)，主合同約定“存在除地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)外的其他質(zhì)量問(wèn)題的，由出賣(mài)人負(fù)責(zé)修復(fù)，修復(fù)后再行交付”，而補(bǔ)充合同則約定為“任何不影響房屋主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量瑕疵，不得作為買(mǎi)受人拒不辦理房屋交接的理由”。
溫州吾悅廣場(chǎng)購(gòu)房戶 林先生：主要的意思就是這個(gè)房子不倒，我們都得要接收。不收房的話違約期責(zé)任還要加倍處罰，這個(gè)顯然是有失公平的，而且是完全不合理不合法的。比如我們已經(jīng)發(fā)現(xiàn)了里邊施工存在的問(wèn)題，當(dāng)然不可能影響主體倒塌，已經(jīng)屬于明令違法的偷工減料的或是偷梁換柱的，明顯是種植土的他換成淤泥等等之類(lèi)的，如果他不換我們也拿他沒(méi)辦法，也必須要收房。
購(gòu)房戶認(rèn)為，補(bǔ)充合同中的條款大幅度增加了購(gòu)房戶的義務(wù)和責(zé)任，而減輕甚至免除了房開(kāi)方的責(zé)任，是一份霸王條款。它沒(méi)有經(jīng)過(guò)住建部門(mén)的備案，與主合同多處規(guī)定不符甚至沖突，明顯違背了《民法典》的相關(guān)規(guī)定。雖然現(xiàn)在瀾悅府和璟悅府都還沒(méi)有交付，但考慮到目前溫州房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)多起全精裝房交付的糾紛，購(gòu)房戶擔(dān)心瀾悅府和璟悅府在交付時(shí)達(dá)不到交付條件，而被房開(kāi)方逼迫收房，3000多戶購(gòu)房戶存在利益被侵害的隱患。購(gòu)房戶覺(jué)得，吾悅廣場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商新城控股作為一家上市房企，這樣的做法有失妥當(dāng)。
溫州吾悅廣場(chǎng)購(gòu)房戶 林先生：他們這個(gè)（做法）明顯是違反了《民法典》497條的第二條，這個(gè)是明令違法的。另外一個(gè)它是屬于格式合同，明顯是把自己的責(zé)任撇清，加重了我們的責(zé)任，這些都是有法可依（法律有相關(guān)規(guī)定）的。
隨后，記者陪同購(gòu)房戶代表，找到了開(kāi)發(fā)商溫州新城億博房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人孫蕓。據(jù)孫蕓介紹，補(bǔ)充合同雖然沒(méi)有經(jīng)過(guò)備案，但是這是買(mǎi)賣(mài)雙方真實(shí)意思的表示，不存在夾帶或是強(qiáng)迫的情況。
溫州新城億博房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人 孫蕓：這個(gè)是我們雙方意愿（真實(shí)表示），簽的補(bǔ)充協(xié)議不存在說(shuō)強(qiáng)迫或是夾帶著讓客戶簽的這個(gè)協(xié)議。因?yàn)槲覀儺吘官u(mài)了3000多戶住宅，可能說(shuō)有一套客戶沒(méi)有注意看的，但不可能所有業(yè)主都不知道這個(gè)補(bǔ)充協(xié)議。孫蕓告訴記者，有購(gòu)房戶就此事與房開(kāi)方進(jìn)行了溝通，他們也都耐心地進(jìn)行了解釋。至于補(bǔ)充合同是不是屬于霸王條款，如果發(fā)生糾紛該以哪份為準(zhǔn)，孫蕓建議購(gòu)房戶可以走訴訟途徑予以解決。
溫州新城億博房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人 孫蕓：目前市場(chǎng)上沒(méi)有相關(guān)規(guī)定，說(shuō)不允許房開(kāi)（與購(gòu)房戶）簽署補(bǔ)充協(xié)議的。如果真的發(fā)生異議的時(shí)候，我們可以走司法途徑，讓法官去判定這些是不是合規(guī)或者是屬于霸王條例。如果法官也認(rèn)為這是霸王條款的話，我們可以視為這個(gè)補(bǔ)充協(xié)議作為無(wú)效處理。
隨后，購(gòu)房戶代表和房開(kāi)方代表進(jìn)行了溝通，但沒(méi)有一個(gè)明確的結(jié)果。就購(gòu)房戶關(guān)心的購(gòu)房合同之外還有補(bǔ)充合同，兩份不符該以哪份為準(zhǔn)的問(wèn)題，記者咨詢了浙江澤商律師事務(wù)所副主任汪澤琳律師，汪澤琳表示根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)，購(gòu)房戶認(rèn)為不了解補(bǔ)充合同內(nèi)容的證據(jù)并不充分。
汪澤琳認(rèn)為，補(bǔ)充合同中涉及到了單方面加重買(mǎi)受人的義務(wù)和責(zé)任，減輕和免除了開(kāi)發(fā)商的責(zé)任的條款，這些條款的合理性還是有待商榷的。一旦發(fā)生糾紛，購(gòu)房戶可以向法院提起訴訟，由法院進(jìn)行對(duì)條款的合理性進(jìn)行認(rèn)定。同時(shí)，鑒于目前補(bǔ)充合同尚未經(jīng)過(guò)備案，購(gòu)房戶有權(quán)利向住建部門(mén)反映，要求房開(kāi)方對(duì)補(bǔ)充合同進(jìn)行備案。
浙江澤商律師事務(wù)所副主任 汪澤琳律師 ：雙方對(duì)這個(gè)條款理解不一致的情況下，可以協(xié)商解決，協(xié)商不了的話，只能是走司法途徑，對(duì)其雙方的權(quán)利和義務(wù)進(jìn)行明確。補(bǔ)充協(xié)議是對(duì)主合同的一個(gè)變更和補(bǔ)充，在這樣一個(gè)情況下，我個(gè)人認(rèn)為買(mǎi)受人可以要求房開(kāi)公司將補(bǔ)充協(xié)議與主合同一并進(jìn)行備案。在備案的同時(shí)。相關(guān)的行政部門(mén)就要對(duì)備案合同的條款進(jìn)行審查，是否具備一個(gè)合法性，相應(yīng)條款是否加重了買(mǎi)受人的責(zé)任，免除了房開(kāi)方的責(zé)任，這個(gè)行政部門(mén)會(huì)進(jìn)行審查，我建議買(mǎi)受人可以向相關(guān)部門(mén)反映這個(gè)情況。
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