最近兩年，沈陽老舊小區(qū)全面推行保障型物業(yè)入駐，目的是提升老舊小區(qū)居民生活環(huán)境，可是，誰來選擇物業(yè)，誰來監(jiān)督物業(yè)服務(wù)質(zhì)量？

近日，沈陽市于洪區(qū)教師新村小區(qū)的居民們，就遇到了這個問題。居民對物業(yè)非常不滿，可是這物業(yè)是怎么來的，該怎么才能辭掉這個物業(yè)，卻是一頭霧水。

5月26日，二三里資訊來到該小區(qū)采訪。

居民:保障型物業(yè)沒有服務(wù)只添麻煩

據(jù)介紹，該小區(qū)20年來一直沒有物業(yè)，因為居民大多是退休教師，公德意識較強，小區(qū)環(huán)境一直也不錯。但是， 2020年8月，社區(qū)為該小區(qū)引入了一個物業(yè)，物業(yè)公司名為沈陽旺居安物業(yè)管理有限公司。

“社區(qū)當時只是口頭問了我們部分居民，問需不需要物業(yè)管理，免費的物業(yè)。居民也是無可無不可的態(tài)度。但是去年8月，小區(qū)門口設(shè)置了攔車桿，物業(yè)就正式入駐了。我們小區(qū)沒有業(yè)委會，我們不知道這物業(yè)是誰替我們選的�！币晃痪用裾f。

物業(yè)入駐后，在疫情封閉園區(qū)等問題上，很快就與居民產(chǎn)生了摩擦。在2021年5月，物業(yè)將要開始收取車位費，每個車位一年1200元。這更使得本就微妙的物業(yè)業(yè)主關(guān)系變得更加緊張。

“物業(yè)服務(wù)水平極低！可以說根本就沒有服務(wù)！這物業(yè)拉個桿就想收錢。我們小區(qū)20年都沒有物業(yè)，我們都過的好好的，現(xiàn)在強加給我們一個物業(yè)，騎在我們頭上�！本用裾f。

一位女性居民說:“門口的保安喝酒、光膀子、小便也不避人、言語粗暴，還多次與業(yè)主沖突。我每天回家，最愁的就是看到他！我再也不想見到這個保安�！�

居民提供了一段視頻，記錄了不久前因為保安阻攔未繳費的車輛進入小區(qū)而發(fā)生的一次爭執(zhí)。視頻中，一位業(yè)主稱自己被保安毆打，倒在地上，保安也倒在地上，還拉高上衣露出肚皮。

據(jù)了解，該小區(qū)的物業(yè)公司是2020年7月注冊成立，一個月后就進駐了教師新村小區(qū)。剛注冊一個月就進駐小區(qū)，其是否具有足夠的物業(yè)服務(wù)經(jīng)驗，居民表示懷疑。

社區(qū)與物業(yè)簽定合同，但并非社區(qū)選擇物業(yè)

“目前我們已經(jīng)有90多戶業(yè)主簽字，不同意目前物業(yè)繼續(xù)服務(wù)。我們小區(qū)一共只有100多戶業(yè)主，目前簽字的已經(jīng)超過60%。我們也找過社區(qū)，但社區(qū)說我們應(yīng)該先成立業(yè)主委員會。我就不明白，我們小區(qū)既然沒有成立業(yè)主委員會，那么是誰替我們選的這個物業(yè)！”一位居民說。

5月26日，二三里資訊和業(yè)主代表一起來到該小區(qū)所屬的環(huán)際社區(qū)。對于該物業(yè)是誰選的，社區(qū)書記稱，去年8月社區(qū)曾貼出通知，通知里寫明了小區(qū)將引入保障型物業(yè)，每戶物業(yè)費60元每年，停車費100元每月。

“當時我們挨家挨戶走票，59%的居民同意�！鄙鐓^(qū)書記說。

對于社區(qū)書記的說法，居民表示質(zhì)疑。一位居民稱，自己并沒有看到社區(qū)所說的通知，也沒有投過票。社區(qū)書記表示，某個居民個人沒看到公告，不等于社區(qū)沒有做這個工作。

“這是政府指派的物業(yè)。社區(qū)沒有安排這個物業(yè)入駐。我能做的，我都做了。其它的，我解釋不了�！鄙鐓^(qū)書記說。

物業(yè)不是社區(qū)安排入駐的，那么物業(yè)合同是誰簽的？

對此，社區(qū)書記表示，物業(yè)合同是社區(qū)代業(yè)主委員會簽的。社區(qū)只是代簽合同，并沒有選擇選擇由哪個物業(yè)進駐小區(qū)。

社區(qū)憑什么代替業(yè)主與物業(yè)簽合同？

從社區(qū)書記的回復(fù)可見，給該小區(qū)選物業(yè)的和跟物業(yè)簽合同的，并不是同一個單位。

對于社區(qū)代替業(yè)主委員會簽定物業(yè)合同的做法，居民也提出質(zhì)疑。社區(qū)書記表示，因為政府要求推行保障型物業(yè)，而當時業(yè)委會尚未成立，所以由社區(qū)代行業(yè)委會職責。

二三里資訊了解到，在2018年，沈陽市政府曾發(fā)布《關(guān)于提升舊住宅區(qū)綜合管理水平的實施意見》，其中提到，“為解決老舊小區(qū)‘決策難’問題，業(yè)主大會議事規(guī)則可約定：授權(quán)街道代行業(yè)主大會職責”。

社區(qū)主任強調(diào)，社區(qū)和物業(yè)沒有任何關(guān)系，只是為了推進保障型物業(yè)，才與這個物業(yè)簽的合同。社區(qū)是依法依規(guī)履行的各項手續(xù)。

雖然居民還是沒有弄明白是哪個單位為教師新村選的這個物業(yè)，但至少確定了是由社區(qū)代簽的物業(yè)合同。居民提出，想看一看社區(qū)與物業(yè)簽的合同內(nèi)容，想看看合同中有沒有對物業(yè)公司的約束內(nèi)容。但社區(qū)表示合同已經(jīng)封存，無法向居民出示。

居民表示，選物業(yè)時社區(qū)代行權(quán)利，物業(yè)服務(wù)不好時，社區(qū)去哪了？就算是社區(qū)有權(quán)代替業(yè)主簽定物業(yè)合同，那么同樣的，社區(qū)也應(yīng)該有義務(wù)代替業(yè)主監(jiān)督物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和解除物業(yè)合同。

社區(qū)書記表示，要想解除和這個物業(yè)公司的合同，需要向上級匯報。

成立業(yè)主委員會的難度

經(jīng)過一番溝通后，業(yè)主想要辭掉物業(yè)公司的訴求，面臨著兩個方向。一是由社區(qū)代替業(yè)主直接與物業(yè)公司解除合同，但社區(qū)需要向上級匯報，最后能否達成，尚未可知。二是小區(qū)成立業(yè)主委員會，然后由業(yè)主委員會行使權(quán)力，辭掉這個物業(yè)。

居民說：“我們想成立業(yè)主委員會，但現(xiàn)在卻面臨著一個問題，就是社區(qū)要求我們小區(qū)的居民與41號院共同成立一個業(yè)主委員會。我們39號院平時與41號院來往極少，我們兩個院居民之間都不認識。要求我們兩個小區(qū)共同成立一個業(yè)主委員會，無疑又增加了我們的溝通成本，這是變相為我們成立業(yè)委會提高難度�！�

對于居民所不理解的為什么要與41號院成立同一個業(yè)主委員會，社區(qū)書記表示，居民訴求強烈的39號院與41號院產(chǎn)權(quán)單位都是皇姑區(qū)教育局、管理單位都是皇姑區(qū)房產(chǎn)局、物業(yè)也都是目前的沈陽旺居安物業(yè)管理有限公司。根據(jù)房產(chǎn)局的規(guī)定，同一個社區(qū)管理，同一個產(chǎn)權(quán)單位，同一個物業(yè)管理的小區(qū)，只能成立一個業(yè)主委員會。

雖然居民代表所處的39號院與41號院同屬于教師新村小區(qū)，但這兩個院有馬路相隔，在2000年左右，實際上就已經(jīng)分成了兩個小區(qū)。

居民說：“社區(qū)有責任指導(dǎo)我們成立業(yè)主委員會，但社區(qū)并沒有指導(dǎo)過我們，導(dǎo)致我們長時間沒有業(yè)主委員會，然后由社區(qū)代行業(yè)委員職責。最后結(jié)果就是居民的權(quán)力旁落。”

社區(qū)書記說：“社區(qū)并非沒有指導(dǎo)教師新村成立過業(yè)委會。早在2018年時，就成立過。但因為參與人太少，業(yè)委會成立后還沒有行使過職責，一些成員就因為搬家等原因退出了。這一屆業(yè)委會，實質(zhì)上也就等于解散了。”

對于2018年曾成立過業(yè)委會的說法，居民代表表示不知情，也沒有看到通知公告。

雖然居民對39號和41號兩個院成立同一個業(yè)委會的提法并不接受，但社區(qū)書記表示，這并不是社區(qū)的規(guī)定，是房產(chǎn)局的規(guī)定。在同意此規(guī)定的基礎(chǔ)上，需要有20%以上業(yè)主聯(lián)名申請成立業(yè)委會，然后社區(qū)將申請上報，上級同意后，再以推薦和居民自薦的方式招募業(yè)委會成員籌備組，然后再進行公示競選，最后選出業(yè)委會成員。

目前，何時才能將當前的物業(yè)換掉，仍然沒有準確的答案。居民們表示將會繼續(xù)向相關(guān)部門反饋，直到自家的小區(qū)真正由自家居民做主為止。