“小區(qū)綠化無人打理，有的樹都快干死了�！薄安叫型ǖ郎系牡卮u破碎不堪，老人和孩子被絆倒的情況時有發(fā)生�！薄�…最近，本端接到順義區(qū)阿凱笛亞莊園小區(qū)多名居民反映，去年至今，該小區(qū)曾多次召開業(yè)主大會，選舉業(yè)委會、選聘新物業(yè)。然而時至今日，被解聘的老物業(yè)仍未撤場，新物業(yè)難以上崗，“辭舊迎新”風波下，小區(qū)管理漏洞頻現(xiàn)，最糟心的就是業(yè)主們了。

北京日報客戶端記者最新了解到，屬地鎮(zhèn)政府已介入，監(jiān)督指導新老物業(yè)盡快完成交接。目前，順義區(qū)住建委按照《北京市物業(yè)管理條例》，對老物業(yè)拒不撤離的行為展開行政處罰。

小區(qū)綠地中長期堆滿各種雜物。

阿凱笛亞莊園小區(qū)位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)，是一個建成時間較早的商品房小區(qū)。“早先，小區(qū)里環(huán)境里非常好，有開闊的湖面，湖內(nèi)還放養(yǎng)著錦鯉，每年春秋都有候鳥飛來歇腳，小區(qū)里還有藤蘿花架、山石花木，整個小區(qū)整潔而溫馨。”

然而，這番景致如今卻已成為業(yè)主們的回憶。隨著入住時間的增加，業(yè)主們感到，物業(yè)服務質(zhì)量逐年下降，小區(qū)的環(huán)境也每況愈下�！跋仁蔷坝^水系放水越來越晚，越來越少，后來，這些水系徹底干涸，里面還堆滿了落葉和各種雜物。”道路也出現(xiàn)了破損，藤蘿花架干枯廢棄，草坪上長滿了雜草。

記者在小區(qū)內(nèi)看到，多條居民家門前的步道都已破碎�？油萏�，滿是細碎的砂石，踩上去沙沙作響。對于步道的破損，物業(yè)并未整塊更換地磚，而是直接把水泥糊在破損處，里面還夾雜著不少碎石。

小區(qū)業(yè)主表示，與老物業(yè)的合同在去年12月31日就已到期。即便是在這樣的情況下，今年4月，老物業(yè)還在業(yè)主不知情的情況下，在小區(qū)多個公共部位張貼廣告進行經(jīng)營活動。

小區(qū)步道破損。

今年3月，在未經(jīng)整修的情況下，老物業(yè)向部分池塘注水。如今這些池塘已臟亂不堪。

業(yè)委會主任周先生說，小區(qū)的物業(yè)管理費用并不便宜，根據(jù)不同的住宅性質(zhì)，每月每平米要收6.8元。交著高昂的物業(yè)費，卻享受不到與之對應的服務，于是，業(yè)主們有了選聘一家新物業(yè)公司的想法。

去年6月，在后沙峪鎮(zhèn)政府及物業(yè)專班的指導下，小區(qū)成立了業(yè)委會。11月，通過北京業(yè)主APP，小區(qū)召開了業(yè)委會成立后的首次業(yè)主大會。通過此次投票，小區(qū)業(yè)主大會決定2020年12月31日小區(qū)物業(yè)合同到期后，不再與老物業(yè)續(xù)簽合同；同時，授權(quán)業(yè)委會選聘新物業(yè)并與新物業(yè)協(xié)商、簽訂物業(yè)服務合同。

在今年1月小區(qū)第二次業(yè)主大會的投票表決中，龍湖物業(yè)從3家中標候選物業(yè)公司中勝出，并于2月21日與業(yè)委會簽訂了物業(yè)服務合同。

業(yè)主大會通過決議后，業(yè)委會成員多次通過郵寄和當面告知的形式向老物業(yè)送達告知函，要求老物業(yè)限期撤場，并與新物業(yè)進行交接和查驗。2月28日和3月5日，小區(qū)業(yè)委會曾兩次試圖組織新物業(yè)進場履行交接、查驗的程序，但均遭到老物業(yè)的抵制。

在新的物業(yè)合同中，業(yè)委會與新物業(yè)約定，于3月1日起正式開始進駐小區(qū)并為業(yè)主提供服務。但實際上，因老物業(yè)拒絕撤出，龍湖物業(yè)至今未能進駐，服務合同仍是一紙空文。

政府回應

監(jiān)督指導物業(yè)盡快完成交接

針對阿凱笛亞莊園小區(qū)新老物業(yè)交接遲緩一事，順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府相關(guān)負責人表示，阿凱笛亞小區(qū)業(yè)委會的組建以及后續(xù)決議的表決，都是在鎮(zhèn)政府及物業(yè)專班的監(jiān)督和指導下進行的。業(yè)委會的組建及新物業(yè)公司的選定，完全符合相關(guān)法律要求。

該負責人說，鎮(zhèn)政府主管領(lǐng)導及順義區(qū)住建委相關(guān)負責人曾多次約談開發(fā)商及老物業(yè)負責人，組織多方召開協(xié)調(diào)會。同時，還曾主動上門與物業(yè)公司實際控制人進行溝通，但老物業(yè)依然拒不撤出�！澳壳�，區(qū)住建委已按照《北京市物業(yè)管理條例》第七十六和第九十七條的規(guī)定，對老物業(yè)拒不撤離小區(qū)的行為展開行政處罰程序�！�

該負責人表示，在區(qū)住建委按照規(guī)定推進行政處理的同時，鎮(zhèn)政府將繼續(xù)與業(yè)主代表及時溝通，定期告知工作推進情況并聽取意見建議，監(jiān)督指導新老物業(yè)盡快完成交接。

專家觀點

《條例》配套政策仍需完善

在物業(yè)問題專家陳鳳山看來，通過法院訴訟解決新老物業(yè)交接問題，仍是現(xiàn)階段最有效的手段�！暗�是，通過訴訟，時間漫長、花費的成本也較高。在此期間，小區(qū)有可能會陷入半失管狀態(tài)，這就意味著會提高新物業(yè)進駐的成本，并對其進駐帶來不確定性。”

陳鳳山表示，按照《北京市物業(yè)管理條例》，老物業(yè)在撤離之前有義務保持小區(qū)物業(yè)管理的秩序和水平。在此過程中，無權(quán)利用小區(qū)公共部位進行經(jīng)營，也不能對該段時間內(nèi)產(chǎn)生的相關(guān)維護費用提出主張。

在此期間，一旦小區(qū)內(nèi)消防、特種設備、安全生產(chǎn)等相關(guān)方面責任落實不到位，行政機關(guān)有權(quán)對其進行處罰。此外，如果老物業(yè)對小區(qū)其他方面還造成了損害，將來全體業(yè)主還可以通過業(yè)委會對其主張民生賠償責任。

陳鳳山認為，想要高效地解決物業(yè)管理問題，尤其是新老物業(yè)交接方面存在的問題，《北京市物業(yè)管理條例》中關(guān)于各方的責任、可采取的手段及依據(jù)，還需要具體細化。物業(yè)服務項目交接管理辦法、物業(yè)服務企業(yè)退出機制等相關(guān)配套政策不可或缺�！叭绻�行政部門能夠針對老物業(yè)退出制定責任清晰的行政程序，就可以減少物業(yè)交接過程中的變數(shù)，保證小區(qū)物業(yè)管理秩序和業(yè)主安居樂業(yè)的權(quán)利�！�