15年時(shí)間

4次籌備成立業(yè)委會(huì)

均以夭折告終

其間矛盾沖突不斷升級(jí)……

湖南長(zhǎng)沙的“超級(jí)小區(qū)”陽(yáng)光壹佰

在業(yè)委會(huì)籌備過(guò)程中

不斷遭遇“超級(jí)煩惱”

一位居民走過(guò)業(yè)主大會(huì)籌備組掛出的橫幅

“根據(jù)主管部門(mén)的意見(jiàn)，認(rèn)為本次業(yè)委會(huì)成立不宜備案。”今年3月19日，長(zhǎng)沙市岳麓區(qū)岳麓街道辦事處的一封《關(guān)于陽(yáng)光壹佰小區(qū)首屆業(yè)委會(huì)選舉申請(qǐng)備案的回復(fù)》，一石激起千層浪。

陽(yáng)光壹佰小區(qū)共有8600戶3萬(wàn)余居民，是長(zhǎng)沙著名的“超級(jí)小區(qū)”。因?yàn)闈L動(dòng)式開(kāi)發(fā)、人車不分流、開(kāi)放式管理，這個(gè)小區(qū)社情復(fù)雜，目前由陽(yáng)光壹佰集團(tuán)旗下的物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)管理。

該小區(qū)2004年開(kāi)始分期交付入住，其間共4次發(fā)起成立業(yè)委會(huì)，以協(xié)商解決小區(qū)環(huán)境、安全、停車等管理問(wèn)題，但每次都以失敗告終。于2018年發(fā)起的第4次，進(jìn)展最深，也最為一波三折——

2018年3月16日，陽(yáng)光壹佰小區(qū)一批業(yè)主向岳麓街道陽(yáng)光社區(qū)提交了《關(guān)于陽(yáng)光壹佰小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)的申請(qǐng)書(shū)》；經(jīng)過(guò)小區(qū)業(yè)主投票選舉，7月6日，岳麓區(qū)街道辦公示了籌備組組成名單，公示期為7月6日至7月20日；10月22日，小區(qū)業(yè)主投票產(chǎn)生了多位業(yè)委會(huì)候選人，并根據(jù)選舉告知書(shū)規(guī)定，業(yè)委會(huì)選舉投票時(shí)間截止到2019年1月6日。

過(guò)程看似按部就班，矛盾卻不斷升級(jí)——

籌備組多名成員告訴記者，為爭(zhēng)取最大限度的選舉共識(shí)，他們和志愿者下班后利用夜晚“掃樓”，挨家挨戶發(fā)動(dòng)業(yè)主投票。這樣的行為在部分業(yè)主眼中變成“擾民”。

陽(yáng)光壹佰物業(yè)公司負(fù)責(zé)人羅忻致介紹，由于接到業(yè)主投訴，物業(yè)公司派保安對(duì)籌備組進(jìn)行約束。而在籌備組成員看來(lái)，保安的行為是尾隨阻攔，雙方曾因此發(fā)生肢體沖突。

業(yè)委會(huì)候選人孫特穎向記者展示了一段視頻：孫特穎前往鄰居家途中被一名保安擋在身前，孫特穎并未推搡，雙方擦肩而過(guò)，保安卻順勢(shì)倒地不起，試圖“碰瓷”。

物業(yè)保安“碰瓷“業(yè)委會(huì)候選人“順勢(shì)倒地”

類似的矛盾還有不少。例如籌備組張貼懸掛在小區(qū)的宣傳海報(bào)、橫幅等被保安拆除。對(duì)此，物業(yè)公司回應(yīng)，拆掉宣傳橫幅等是“街道、社區(qū)在文明城市創(chuàng)建期間的要求”。

有業(yè)主提供的聊天截圖顯示，陽(yáng)光壹佰小區(qū)開(kāi)發(fā)商的置業(yè)顧問(wèn)曾極力勸說(shuō)業(yè)主在候選人投票期間投棄權(quán)票，“每天早會(huì)都要求匯報(bào)成果”。

籌備組向記者提供的一份《長(zhǎng)沙項(xiàng)目業(yè)委會(huì)選舉應(yīng)對(duì)工作的會(huì)議紀(jì)要》寫(xiě)明，物業(yè)公司“邀約業(yè)主參與近期的社區(qū)活動(dòng)、送小禮品，同時(shí)口頭告知業(yè)主，希望業(yè)主選物業(yè)公司或者投棄權(quán)票，一定不允許寫(xiě)在文字上，不允許穿保安服裝”。

紀(jì)要顯示，參加這次會(huì)議的人員包括陽(yáng)光壹佰小區(qū)物業(yè)經(jīng)理、開(kāi)發(fā)商代表等。然而，物業(yè)公司負(fù)責(zé)人否認(rèn)了這份紀(jì)要的真實(shí)性，“沒(méi)有簽字蓋章，不能采信”。

此外，陽(yáng)光壹佰小區(qū)的業(yè)主群體中，還有該次業(yè)委會(huì)籌備組的“反對(duì)派”——被稱為“監(jiān)督組”。他們提出了一系列質(zhì)疑，例如：用以投票的手機(jī)軟件沒(méi)有ICP許可證，會(huì)泄露業(yè)主隱私；籌備組成員和候選人中有多人曾有拖欠物業(yè)費(fèi)、未交水電費(fèi)、搭建違章建筑等“不良記錄”……

物業(yè)公司向記者出示的一份發(fā)票顯示，一名業(yè)委會(huì)候選人在2018年11月7日交納了9626元物業(yè)服務(wù)費(fèi)。“這是拖欠了6年的物業(yè)費(fèi)，在候選人名單公示后補(bǔ)交的。”羅忻致說(shuō)。

在多方博弈中，原本要在6個(gè)月內(nèi)完成的程序進(jìn)展緩慢。截至1月6日，候選人最高得票率僅37%，未達(dá)到業(yè)委會(huì)成立的要求。1月5日，籌備組召開(kāi)緊急會(huì)議，表決通過(guò)了《關(guān)于延長(zhǎng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議時(shí)間的相關(guān)公告》，選舉投票時(shí)間被延長(zhǎng)至1月31日。

1月31日，業(yè)委會(huì)選舉投票結(jié)果“壓線達(dá)標(biāo)”，但這一結(jié)果并未被官方認(rèn)可。

因此，岳麓街道辦做出“不宜備案”的決定。

陽(yáng)光壹佰小區(qū)的一些業(yè)主感嘆，成立業(yè)委會(huì)要“過(guò)五關(guān)斬六將”，其中最難的有三大關(guān)卡。

一是“業(yè)主參與關(guān)”。岳麓街道辦相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，陽(yáng)光壹佰小區(qū)前三次業(yè)委會(huì)籌建失敗，很重要的原因是業(yè)主人數(shù)多、意見(jiàn)不集中、參與積極性不高。小區(qū)建成10余年，部分業(yè)主擬轉(zhuǎn)賣房屋，或?qū)⒎课莩鲎猓瑢?duì)小區(qū)事務(wù)并不關(guān)心。

長(zhǎng)沙某小區(qū)的業(yè)委會(huì)成員郭先生告訴記者，有些開(kāi)發(fā)商一部分商品房銷售給了客戶、合作方等利益相關(guān)方，這部分業(yè)主在有的小區(qū)占比很高，導(dǎo)致業(yè)委會(huì)成立時(shí)業(yè)主的參與度“先天不足”。

二是“政策法規(guī)關(guān)”。對(duì)于業(yè)主們來(lái)說(shuō)，“弄懂吃透”有關(guān)物業(yè)管理和業(yè)委會(huì)設(shè)立的政策法規(guī)并不容易。

在陽(yáng)光壹佰小區(qū)業(yè)委會(huì)第4次籌備中，關(guān)于籌備期限的政策成為爭(zhēng)議焦點(diǎn)，也成了能否備案的關(guān)鍵。

按照《湖南省實(shí)施<物業(yè)管理?xiàng)l例>辦法》，首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)自業(yè)主大會(huì)籌備組成立之日起6個(gè)月內(nèi)召開(kāi)。湖南省住建廳房地產(chǎn)監(jiān)管處一位負(fù)責(zé)人的說(shuō)法是，籌備組于1月6日到期，到期后就要自行解散。1月7日，岳麓街道辦宣布陽(yáng)光壹佰業(yè)主大會(huì)選舉投票不成功，籌備組自動(dòng)解散。而岳麓區(qū)政府認(rèn)定，籌備組的成立時(shí)間應(yīng)從公示期滿后（即2018年7月21日）算起，且岳麓街道辦沒(méi)有“解散籌備組”的職權(quán)。

物業(yè)保安對(duì)業(yè)主車輛噴漆

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《什么仇什么怨？長(zhǎng)沙陽(yáng)光100小區(qū)私家車又被噴漆！疑似籌辦業(yè)委會(huì)遭惡意報(bào)復(fù)…》

一些業(yè)主在網(wǎng)上搜索管理部門(mén)的信訪答復(fù)或類似案例，認(rèn)為“6個(gè)月”并非硬性規(guī)定。有業(yè)主寫(xiě)道：“一個(gè)小區(qū)選舉業(yè)委會(huì)，就單條法規(guī)的理解，從街道、區(qū)政府、省級(jí)主管部門(mén)各有說(shuō)法，多頭為政……誰(shuí)能給陽(yáng)光壹佰這場(chǎng)持續(xù)6個(gè)月的選舉一個(gè)真正權(quán)威的說(shuō)法？”

三是“利益沖突關(guān)”。在籌備組成員看來(lái)，物業(yè)公司的阻撓還有更深層的利益因素——陽(yáng)光壹佰小區(qū)每年的公共收益金額以千萬(wàn)計(jì)，“一旦業(yè)委會(huì)成立，意味著公共收益可以由業(yè)委會(huì)管理監(jiān)督”。

物業(yè)公司回應(yīng)，2018年，陽(yáng)光壹佰小區(qū)對(duì)年度公共收益進(jìn)行了公示，共計(jì)約300萬(wàn)元，支出主要用于園區(qū)服務(wù)，如修路、維修電梯、屋頂防漏水等。另外，物業(yè)公司曾向業(yè)主承認(rèn)，公共收益“一部分補(bǔ)充物業(yè)費(fèi)不足”。

記者在業(yè)委會(huì)候選人出示的一份物業(yè)公司內(nèi)部賬單中看到，公司以“紅包費(fèi)”、與相關(guān)部門(mén)“溝通費(fèi)”、百?gòu)?qiáng)企業(yè)評(píng)選溝通費(fèi)、業(yè)主關(guān)系維護(hù)費(fèi)等名義支出了多種費(fèi)用，金額從數(shù)千至數(shù)萬(wàn)元不等。但這份內(nèi)部賬單上并沒(méi)有物業(yè)公司的公章及簽字，業(yè)委會(huì)候選人稱是“在垃圾廢品角落里撿到的”。對(duì)于賬單顯示的“關(guān)系溝通費(fèi)”“紅包費(fèi)”等內(nèi)容，物業(yè)公司對(duì)此堅(jiān)決否認(rèn)。

一位受訪的街道工作人員向記者坦言，物業(yè)和業(yè)委會(huì)之間，存在著“天然而難以調(diào)和”的利益沖突。

籌備組拼盡全力被認(rèn)為“不擇手段”；部分業(yè)主反映質(zhì)疑被認(rèn)為“懷有私心”；物業(yè)公司數(shù)次干預(yù)被認(rèn)為“心中有鬼”；街道社區(qū)態(tài)度謹(jǐn)慎被認(rèn)為“不敢擔(dān)當(dāng)”……記者采訪發(fā)現(xiàn)，延續(xù)多年的“業(yè)委會(huì)成立之困”，成了一場(chǎng)“負(fù)和博弈”。這樣的困局如何破解？

——“適度規(guī)模”才能有效治理。華東理工大學(xué)中國(guó)城鄉(xiāng)發(fā)展研究中心主任熊萬(wàn)勝認(rèn)為，成立業(yè)委會(huì)屬于集體行動(dòng)，8000多戶的小區(qū)規(guī)模太大，“誰(shuí)都不認(rèn)識(shí)誰(shuí)，投誰(shuí)不投誰(shuí)都沒(méi)有什么依據(jù)”，也就失去了合理性。相應(yīng)地，居委會(huì)或者街道辦的管轄范圍也過(guò)大，社區(qū)治理本身不完善，難以對(duì)成立業(yè)委會(huì)進(jìn)行有效指導(dǎo)。

——由利益博弈走向利益共同體。有專家學(xué)者認(rèn)為，當(dāng)前有的地方規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)有義務(wù)協(xié)助所在小區(qū)成立業(yè)委會(huì)，否則業(yè)主有權(quán)要求物業(yè)管理費(fèi)減半或者不得收取物業(yè)費(fèi)，這一做法值得借鑒，因?yàn)橛兄�于減少業(yè)主與開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司的博弈成本，降低業(yè)委會(huì)成立的難度。

——政府由“難作為”到“真撐腰”。從目前業(yè)委會(huì)成立的流程來(lái)看，離不開(kāi)基層行政部門(mén)的指導(dǎo)、組織、備案。在陽(yáng)光壹佰小區(qū)的案例中，基層行政部門(mén)的角色卻有些尷尬。一位負(fù)責(zé)人,說(shuō)，陽(yáng)光壹佰小區(qū)除了籌備組，還有監(jiān)督組，兩方“各顯神通”，通過(guò)輿論、上訪等方式反映訴求，街道辦夾在中間，“平衡系于一個(gè)微妙的點(diǎn)，稍有不慎就出事”。

“業(yè)委會(huì)的成立，離不開(kāi)政府‘撐腰’。”熊萬(wàn)勝認(rèn)為，居委會(huì)、街道辦應(yīng)從百姓利益出發(fā)，對(duì)業(yè)委會(huì)成立加強(qiáng)指導(dǎo)和協(xié)助。還有專家建議，政府應(yīng)重視對(duì)業(yè)委會(huì)成立工作的相關(guān)資源支持，尤其是增加對(duì)直接負(fù)責(zé)指導(dǎo)和協(xié)調(diào)工作的基層街道辦事處的人力投入。