15年時間

4次籌備成立業(yè)委會

均以夭折告終

其間矛盾沖突不斷升級……

湖南長沙的“超級小區(qū)”陽光壹佰

在業(yè)委會籌備過程中

不斷遭遇“超級煩惱”

一位居民走過業(yè)主大會籌備組掛出的橫幅

“根據(jù)主管部門的意見，認為本次業(yè)委會成立不宜備案。”今年3月19日，長沙市岳麓區(qū)岳麓街道辦事處的一封《關(guān)于陽光壹佰小區(qū)首屆業(yè)委會選舉申請備案的回復(fù)》，一石激起千層浪。

陽光壹佰小區(qū)共有8600戶3萬余居民，是長沙著名的“超級小區(qū)”。因為滾動式開發(fā)、人車不分流、開放式管理，這個小區(qū)社情復(fù)雜，目前由陽光壹佰集團旗下的物業(yè)公司進行物業(yè)管理。

該小區(qū)2004年開始分期交付入住，其間共4次發(fā)起成立業(yè)委會，以協(xié)商解決小區(qū)環(huán)境、安全、停車等管理問題，但每次都以失敗告終。于2018年發(fā)起的第4次，進展最深，也最為一波三折——

2018年3月16日，陽光壹佰小區(qū)一批業(yè)主向岳麓街道陽光社區(qū)提交了《關(guān)于陽光壹佰小區(qū)成立業(yè)主大會的申請書》；經(jīng)過小區(qū)業(yè)主投票選舉，7月6日，岳麓區(qū)街道辦公示了籌備組組成名單，公示期為7月6日至7月20日；10月22日，小區(qū)業(yè)主投票產(chǎn)生了多位業(yè)委會候選人，并根據(jù)選舉告知書規(guī)定，業(yè)委會選舉投票時間截止到2019年1月6日。

過程看似按部就班，矛盾卻不斷升級——

籌備組多名成員告訴記者，為爭取最大限度的選舉共識，他們和志愿者下班后利用夜晚“掃樓”，挨家挨戶發(fā)動業(yè)主投票。這樣的行為在部分業(yè)主眼中變成“擾民”。

陽光壹佰物業(yè)公司負責人羅忻致介紹，由于接到業(yè)主投訴，物業(yè)公司派保安對籌備組進行約束。而在籌備組成員看來，保安的行為是尾隨阻攔，雙方曾因此發(fā)生肢體沖突。

業(yè)委會候選人孫特穎向記者展示了一段視頻：孫特穎前往鄰居家途中被一名保安擋在身前，孫特穎并未推搡，雙方擦肩而過，保安卻順勢倒地不起，試圖“碰瓷”。

物業(yè)保安“碰瓷“業(yè)委會候選人“順勢倒地”

類似的矛盾還有不少。例如籌備組張貼懸掛在小區(qū)的宣傳海報、橫幅等被保安拆除。對此，物業(yè)公司回應(yīng)，拆掉宣傳橫幅等是“街道、社區(qū)在文明城市創(chuàng)建期間的要求”。

有業(yè)主提供的聊天截圖顯示，陽光壹佰小區(qū)開發(fā)商的置業(yè)顧問曾極力勸說業(yè)主在候選人投票期間投棄權(quán)票，“每天早會都要求匯報成果”。

籌備組向記者提供的一份《長沙項目業(yè)委會選舉應(yīng)對工作的會議紀要》寫明，物業(yè)公司“邀約業(yè)主參與近期的社區(qū)活動、送小禮品，同時口頭告知業(yè)主，希望業(yè)主選物業(yè)公司或者投棄權(quán)票，一定不允許寫在文字上，不允許穿保安服裝”。

紀要顯示，參加這次會議的人員包括陽光壹佰小區(qū)物業(yè)經(jīng)理、開發(fā)商代表等。然而，物業(yè)公司負責人否認了這份紀要的真實性，“沒有簽字蓋章，不能采信”。

此外，陽光壹佰小區(qū)的業(yè)主群體中，還有該次業(yè)委會籌備組的“反對派”——被稱為“監(jiān)督組”。他們提出了一系列質(zhì)疑，例如：用以投票的手機軟件沒有ICP許可證，會泄露業(yè)主隱私；籌備組成員和候選人中有多人曾有拖欠物業(yè)費、未交水電費、搭建違章建筑等“不良記錄”……

物業(yè)公司向記者出示的一份發(fā)票顯示，一名業(yè)委會候選人在2018年11月7日交納了9626元物業(yè)服務(wù)費。“這是拖欠了6年的物業(yè)費，在候選人名單公示后補交的。”羅忻致說。

在多方博弈中，原本要在6個月內(nèi)完成的程序進展緩慢。截至1月6日，候選人最高得票率僅37%，未達到業(yè)委會成立的要求。1月5日，籌備組召開緊急會議，表決通過了《關(guān)于延長業(yè)主大會會議時間的相關(guān)公告》，選舉投票時間被延長至1月31日。

1月31日，業(yè)委會選舉投票結(jié)果“壓線達標”，但這一結(jié)果并未被官方認可。

因此，岳麓街道辦做出“不宜備案”的決定。

陽光壹佰小區(qū)的一些業(yè)主感嘆，成立業(yè)委會要“過五關(guān)斬六將”，其中最難的有三大關(guān)卡。

一是“業(yè)主參與關(guān)”。岳麓街道辦相關(guān)負責人說，陽光壹佰小區(qū)前三次業(yè)委會籌建失敗，很重要的原因是業(yè)主人數(shù)多、意見不集中、參與積極性不高。小區(qū)建成10余年，部分業(yè)主擬轉(zhuǎn)賣房屋，或?qū)⒎课莩鲎�，對小區(qū)事務(wù)并不關(guān)心。

長沙某小區(qū)的業(yè)委會成員郭先生告訴記者，有些開發(fā)商一部分商品房銷售給了客戶、合作方等利益相關(guān)方，這部分業(yè)主在有的小區(qū)占比很高，導(dǎo)致業(yè)委會成立時業(yè)主的參與度“先天不足”。

二是“政策法規(guī)關(guān)”。對于業(yè)主們來說，“弄懂吃透”有關(guān)物業(yè)管理和業(yè)委會設(shè)立的政策法規(guī)并不容易。

在陽光壹佰小區(qū)業(yè)委會第4次籌備中，關(guān)于籌備期限的政策成為爭議焦點，也成了能否備案的關(guān)鍵。

按照《湖南省實施<物業(yè)管理條例>辦法》，首次業(yè)主大會會議應(yīng)當自業(yè)主大會籌備組成立之日起6個月內(nèi)召開。湖南省住建廳房地產(chǎn)監(jiān)管處一位負責人的說法是，籌備組于1月6日到期，到期后就要自行解散。1月7日，岳麓街道辦宣布陽光壹佰業(yè)主大會選舉投票不成功，籌備組自動解散。而岳麓區(qū)政府認定，籌備組的成立時間應(yīng)從公示期滿后（即2018年7月21日）算起，且岳麓街道辦沒有“解散籌備組”的職權(quán)。

物業(yè)保安對業(yè)主車輛噴漆

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《什么仇什么怨？長沙陽光100小區(qū)私家車又被噴漆！疑似籌辦業(yè)委會遭惡意報復(fù)…》

一些業(yè)主在網(wǎng)上搜索管理部門的信訪答復(fù)或類似案例，認為“6個月”并非硬性規(guī)定。有業(yè)主寫道：“一個小區(qū)選舉業(yè)委會，就單條法規(guī)的理解，從街道、區(qū)政府、省級主管部門各有說法，多頭為政……誰能給陽光壹佰這場持續(xù)6個月的選舉一個真正權(quán)威的說法？”

三是“利益沖突關(guān)”。在籌備組成員看來，物業(yè)公司的阻撓還有更深層的利益因素——陽光壹佰小區(qū)每年的公共收益金額以千萬計，“一旦業(yè)委會成立，意味著公共收益可以由業(yè)委會管理監(jiān)督”。

物業(yè)公司回應(yīng)，2018年，陽光壹佰小區(qū)對年度公共收益進行了公示，共計約300萬元，支出主要用于園區(qū)服務(wù)，如修路、維修電梯、屋頂防漏水等。另外，物業(yè)公司曾向業(yè)主承認，公共收益“一部分補充物業(yè)費不足”。

記者在業(yè)委會候選人出示的一份物業(yè)公司內(nèi)部賬單中看到，公司以“紅包費”、與相關(guān)部門“溝通費”、百強企業(yè)評選溝通費、業(yè)主關(guān)系維護費等名義支出了多種費用，金額從數(shù)千至數(shù)萬元不等。但這份內(nèi)部賬單上并沒有物業(yè)公司的公章及簽字，業(yè)委會候選人稱是“在垃圾廢品角落里撿到的”。對于賬單顯示的“關(guān)系溝通費”“紅包費”等內(nèi)容，物業(yè)公司對此堅決否認。

一位受訪的街道工作人員向記者坦言，物業(yè)和業(yè)委會之間，存在著“天然而難以調(diào)和”的利益沖突。

籌備組拼盡全力被認為“不擇手段”；部分業(yè)主反映質(zhì)疑被認為“懷有私心”；物業(yè)公司數(shù)次干預(yù)被認為“心中有鬼”；街道社區(qū)態(tài)度謹慎被認為“不敢擔當”……記者采訪發(fā)現(xiàn)，延續(xù)多年的“業(yè)委會成立之困”，成了一場“負和博弈”。這樣的困局如何破解？

——“適度規(guī)模”才能有效治理。華東理工大學(xué)中國城鄉(xiāng)發(fā)展研究中心主任熊萬勝認為，成立業(yè)委會屬于集體行動，8000多戶的小區(qū)規(guī)模太大，“誰都不認識誰，投誰不投誰都沒有什么依據(jù)”，也就失去了合理性。相應(yīng)地，居委會或者街道辦的管轄范圍也過大，社區(qū)治理本身不完善，難以對成立業(yè)委會進行有效指導(dǎo)。

——由利益博弈走向利益共同體。有專家學(xué)者認為，當前有的地方規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)有義務(wù)協(xié)助所在小區(qū)成立業(yè)委會，否則業(yè)主有權(quán)要求物業(yè)管理費減半或者不得收取物業(yè)費，這一做法值得借鑒，因為有助于減少業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)公司的博弈成本，降低業(yè)委會成立的難度。

——政府由“難作為”到“真撐腰”。從目前業(yè)委會成立的流程來看，離不開基層行政部門的指導(dǎo)、組織、備案。在陽光壹佰小區(qū)的案例中，基層行政部門的角色卻有些尷尬。一位負責人,說，陽光壹佰小區(qū)除了籌備組，還有監(jiān)督組，兩方“各顯神通”，通過輿論、上訪等方式反映訴求，街道辦夾在中間，“平衡系于一個微妙的點，稍有不慎就出事”。

“業(yè)委會的成立，離不開政府‘撐腰’。”熊萬勝認為，居委會、街道辦應(yīng)從百姓利益出發(fā)，對業(yè)委會成立加強指導(dǎo)和協(xié)助。還有專家建議，政府應(yīng)重視對業(yè)委會成立工作的相關(guān)資源支持，尤其是增加對直接負責指導(dǎo)和協(xié)調(diào)工作的基層街道辦事處的人力投入。