昨日，淮安市中級人民法院召開發(fā)布會，首次對外發(fā)布了《二手房買賣糾紛案件白皮書》（以下簡稱“白皮書”）。

白皮書首先披露了大量數(shù)據(jù)和案例，從較為全面的角度揭示了二手房交易市場的現(xiàn)狀；還針對一些較為復(fù)雜、特殊的案例，在處理原則和處理方法上，做了詳細(xì)的闡釋；最后，市中院給出了一系列的建議，幫助市民防范風(fēng)險，維護(hù)權(quán)益。

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白皮書揭示二手房交易糾紛全貌

此次白皮書重點(diǎn)分析了清江浦區(qū)、開發(fā)區(qū)、淮陰區(qū)三區(qū)法院受理的二手房買賣糾紛案件——

今年以來，這三區(qū)法院共受理446件一審案件，審結(jié)318件。從立案案件數(shù)情況看，今年一季度呈爆發(fā)式增長，二、三季度開始逐步趨于平緩，這和去年年底房價急劇增長，二季度政府開始調(diào)控房價增長趨緩的態(tài)勢是吻合的。

此外，法院在審理中發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)中介影響很大——

在受理的糾紛案件中，有30%以上，列房產(chǎn)中介為第三人。

由于居間服務(wù)的專業(yè)性參差不齊，部分中介機(jī)構(gòu)疏于履行居間服務(wù)內(nèi)容、缺乏居間專業(yè)知識、忽視合同期限的約定等行為，導(dǎo)致合同無法按期履行，引發(fā)買賣雙方爭議。

還有一些中介存在違反相關(guān)管理規(guī)章的規(guī)定，利用自身信息、資源、專業(yè)知識優(yōu)勢，集房囤房，擾亂市場秩序。

（網(wǎng)絡(luò)配圖）

白皮書還指出了引發(fā)糾紛的主要原因——

去年下半年以來，由于全國范圍內(nèi)的房價上漲以及市區(qū)棚戶區(qū)改造，二手房市場火爆，幾乎一周一個價，部分賣家在經(jīng)濟(jì)利益面前將誠信拋在腦后，主動違約，引發(fā)糾紛。進(jìn)入法院訴訟的案件絕大多數(shù)都是因?yàn)橘u家毀約引發(fā)的訴訟。

根據(jù)白皮書，賣家違約情形主要包括：

1、夫妻一方與買受方簽訂房屋買賣合同，另一方以不知情或不同意為由，拒絕追認(rèn)，導(dǎo)致因無權(quán)處分的房屋買賣合同合法有效，但無法履行房屋產(chǎn)權(quán)過戶的義務(wù)；

2、有的當(dāng)事人簽訂兩份陰陽合同，在繳納稅收時，出示的買賣合同價與實(shí)際交易價相差很大的合同，目的為了少交稅，而該行為，也給賣方毀約找到理由，稱買方涉嫌偷稅，不誠信，損害國家利益；

3、出賣方未交付房屋的附屬物，比如出賣方?jīng)]有將自行車庫（沒有產(chǎn)權(quán)登記）交付買受方，意在加價，否則不予交付；

4、有的因買賣合同中，對屋內(nèi)家具、家用電器約定不明，有的當(dāng)事人在買受方付款后，將家具、電器和防盜窗拆除等情形。

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處理原則：不讓違約方在違約中獲利

白皮書同時指出，法院在審理中總的原則是，堅持誠實(shí)信用，維護(hù)交易安全，不讓違約方從其違約行為中獲得利益。對此類案件處理原則是，解除合同，并由出賣方承擔(dān)違約損害賠償?shù)臑槔�外�?/strong>

白皮書發(fā)布人，市中院民三庭副庭長張勇表示，房屋登記在共有人名下，共有人未全部在買賣合同上簽字、也未委托簽字、事后也未追認(rèn)的， 一般認(rèn)定買賣合同有效；但合同不能繼續(xù)履行，買方只能向賣方主張損害賠償。

對于陰陽合同引發(fā)的糾紛，張勇說，在具體審理中，法院傾向于，若存在偷稅行為，則由稅務(wù)部門依據(jù)稅法進(jìn)行處理，不影響買賣合同的繼續(xù)履行。

針對合同不能繼續(xù)履行的情況，白皮書還對違約進(jìn)行了詳細(xì)闡述：

買方要求繼續(xù)履行合同的，雖然合同有效，但如果涉及其他共有人，只要其他共有人不同意繼續(xù)履行或不配合，而買方又無證據(jù)證明其他共有人同意賣房的，買受人只能向合同相對方主張違約責(zé)任。主要是合同解除后的雙倍返還定金和賠償損失(房屋差價損失)。

據(jù)張勇介紹，在已審結(jié)案件中，淮安法院判處的違約人賠償?shù)膿p失額（房屋差價損失），最高達(dá)49萬元。  

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新型證據(jù)認(rèn)定困難，二手房交易有七注意

在二手房買賣糾紛案件中，證據(jù)至關(guān)重要。白皮書指出，電話、微信成為當(dāng)下人們通訊聯(lián)絡(luò)的重要方式，案件審理中買賣雙方大多舉出錄音、微信截圖等證據(jù)來證明交易過程。但對于一些新型證據(jù)形式的認(rèn)定還存在很多問題。

一方面，錄音、微信記錄的真實(shí)性判斷困難，錄音極易通過剪輯、截取等技術(shù)手段改變內(nèi)容或者談話的完整性。

另一方面，微信號碼和昵稱可以隨時變更，不具有實(shí)名認(rèn)證功能，僅憑聊天記錄上顯示的昵稱無法判斷微信聊天記錄的真實(shí)性，為事實(shí)及責(zé)任認(rèn)定帶來困難。

針對在簽訂二手房買賣合同時如何進(jìn)行風(fēng)險防范，結(jié)合審判實(shí)際，張勇提出了七條建議：

1、對房屋中介機(jī)構(gòu)的資質(zhì)進(jìn)行認(rèn)真審查；

2、買房要審查所購房屋是否設(shè)置了抵押權(quán)，能否過戶；

3、要看產(chǎn)權(quán)證有無其他共有人，還是個人獨(dú)自產(chǎn)權(quán)。如果存在其他共有人，在簽訂合同時，須有其他共有人到場簽字或出具委托書；

4、對給付房款的時間應(yīng)確定時間；

5、對所購房屋中，如還有附屬物，比如車庫、家具、家用電器等，應(yīng)明確哪些附屬物包含在房屋總價中；

6、在交易中，嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)，自覺履行納稅義務(wù)，不簽陰陽合同；

7、因房屋買賣發(fā)生爭議，提起訴訟后，如要求繼續(xù)履行合同的，買方應(yīng)對涉案房屋先行保全，以防止賣方在訴訟中將房屋出售給他人。