嘉賓點評

北京市律師協(xié)會消費者權(quán)益法律專業(yè)委員會主任蘆云

北京潮陽律師事務(wù)所律師胡鋼

經(jīng)濟之聲：售樓時開發(fā)商宣稱首付10%，其余20%首付款由開發(fā)商墊付,還是無息墊付，對于首付款少的買房者來說，這種促銷方式誘惑力不小。但買房人要買，付清首付前要先簽訂一份欠款協(xié)議，兩位也看到了這份協(xié)議，錢款其實是還給個人的，協(xié)議上的印章也不是開發(fā)商這家公司的。買房人通過這樣的方式買房，會存在哪些風(fēng)險？

蘆云：“首先開發(fā)商采用這種宣傳方式的目的很明顯就是吸引大家的眼球，去博得大家的關(guān)注。實際上這種宣傳本身和當?shù)氐氖赘犊畹恼�策是相違背的，所以在這種情況下，他要求買房人再簽訂一份借款協(xié)議，這就會導(dǎo)致買房人在購買房屋的時候，除了一個買賣關(guān)系，另外又簽了一個借款協(xié)議，這個協(xié)議有三個部分：一個是欠條，欠帳的債權(quán)人是公司，而在欠款償還協(xié)議的第二個組成文件中，又寫到了每個月要向個人帳號打款，首先從借貸關(guān)系看來，借款人和出借人必須是一致的，向誰借款就要向誰去履行。這里面出現(xiàn)了賬號的差異，從法律的完全性上來講，它應(yīng)該是欠缺的，除非有另外的一個補充協(xié)議，說欠款公司同意打到個人賬戶上，但是一般我們都要求向誰借款向誰履行，這是符合合同的相對性的。第三個組成文件欠款協(xié)議，這個協(xié)議的問題就很大了，上面寫如果你六次沒有如期還款，你的首付款，包括你后續(xù)的還款，還有你的房子都要歸債權(quán)人，這顯然是一個霸王條款，它完全剝奪了購房人全部的權(quán)利。雖然消費者在這個條款上簽字了，但是在司法實踐中，如果這是一個霸王條款，這個條款是無效的。所以在這種情況下，購房人如果在簽訂這些文件的時候，并沒有了解這個文件的詳情，也不了解這個文件在簽署之后產(chǎn)生的一系列后果，這種買房的風(fēng)險是非常大的�！�

經(jīng)濟之聲：買房人說是開發(fā)商要求他們繳納一筆“電商費”，并稱是交7萬元可以抵10萬元房款，記者采訪售樓處的銷售經(jīng)理時，她給出的說法是，這筆錢是中介收取的，但是又說收取這筆錢時，買房人是知情的。對于銷售經(jīng)理的答復(fù)兩位怎么看？

胡鋼：“按照我們一般的邏輯，如果要支付相應(yīng)的款項，消費者應(yīng)該獲得相關(guān)的服務(wù)或者相關(guān)的商品，這才是一個有對價的、平等的合同。相關(guān)的經(jīng)營者要求消費者支付相關(guān)的費用，不論這個費用是支付給房地產(chǎn)開發(fā)商的，還是支付給其他（對象）的，首先雙方應(yīng)該有明確的約定，這個約定應(yīng)該是非常清晰、準確的。雖然這種約定可能多的是格式條款，但是這種格式條款一般也是由房地產(chǎn)開發(fā)商出具的，而房地產(chǎn)開發(fā)商必須證明它制定的這個格式條款或者標準合同，已經(jīng)盡到了充分的提示和說明義務(wù)，這樣的合同對于我們消費者來說才是合法、有效的，否則就有可能被相關(guān)的司法機關(guān)認定為無效。在一般情況下，在房地產(chǎn)合同，特別是商品房的買賣合同中，消費者只會和房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂合同，因為是新房。在這種背景下，一般不存在所謂的代理的問題，如果有代理，應(yīng)該是簽訂一個多方的協(xié)議。另外，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)本身也是要獲得相應(yīng)資質(zhì)的。唐山市住房與建設(shè)局的政府網(wǎng)站在2017年4月14日專門有一個提示，它提示不要購買未在唐山市取得營業(yè)執(zhí)照、未進行備案的中介機構(gòu)提供的商品房。顯然中介機構(gòu)本身要有明確的營業(yè)執(zhí)照和相關(guān)的行業(yè)的備案，這樣才能進行銷售。如果消費者本身并沒有通過具備上述條件的中介機構(gòu)接受房地產(chǎn)中介或者經(jīng)紀服務(wù)，他完全沒有義務(wù)向這種中介機構(gòu)支付費用。另外，這一案例有一個很特殊的事由，叫所謂的‘電商費’。那么消費者是向什么電商機構(gòu)支付費用呢？這些所謂的電商機構(gòu)提供了什么服務(wù)呢？有些互聯(lián)網(wǎng)公司實際上從事了房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)，但本身并未取得相關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀的資質(zhì)，這種活動本身也是違法違規(guī)的�！�

經(jīng)濟之聲：已經(jīng)買房并拿到鑰匙的買房人，現(xiàn)在想要開發(fā)商退還這筆電商費，他們認為受到欺騙，才繳納的這筆費用。他們能否提出這類要求？

蘆云：“針對這對這筆所謂的‘電商費’出現(xiàn)了兩種不同的聲音，開發(fā)商這一方認為這是一種中介費，是一種服務(wù)費。而在消費者購買的時候，他們說的是以多少錢抵多少錢，實際上這種情況是電商和開發(fā)商共同進行的一種促銷活動。首先這里面有一個法律關(guān)系，就是電商平臺跟開發(fā)商一定有相應(yīng)的合作合同或者合作協(xié)議，所以他說開發(fā)商完全不知道這件事情，這應(yīng)該是站不住腳的。第二，當時他們給了這樣的承諾之后，事后他們又把這個說成是中介費和服務(wù)費，這種說辭有沒有依據(jù)？還是在消費者完全不知情的情況下擅自進行了變更，把它變成了一種中介費和服務(wù)費？這是完全不同的性質(zhì)。所以從舉證的角度來講，電商和開發(fā)商要拿出證據(jù)來證明，當時他們已經(jīng)向消費者說明了這是一種中介費和服務(wù)費，而不是以多少錢抵多少錢，如果沒有這樣的證據(jù)，無論是電商還是開發(fā)商，都要履行當時的承諾，在房款里進行相應(yīng)的扣減，所以業(yè)主如果有這樣的證據(jù)，可以要求他們進行相應(yīng)的返還�！�

經(jīng)濟之聲：被拒貸的買房人，現(xiàn)在想要拿回這筆電商費，還有退房，不想繼續(xù)購買，他們的訴求可能實現(xiàn)嗎？

蘆云：“這就要看被拒貸的具體原因了，因為在貸款的過程中，這里面又加入了一個銀行的角色，在購買房屋的過程中，確實會有些人因為個人的情況，無法獲得銀行審批的貸款。在這個過程中，首先開發(fā)商應(yīng)當給購房人一個初步的意見，關(guān)于當?shù)氐恼�策包括貸款的利益償還的能力，應(yīng)當向購房人進行充分的說明，然后由購房人去進行一個貸款，如果并非由購房人本身的原因?qū)е虏荒苜J款，而是因為開發(fā)商在宣傳的時候刻意回避了一些問題，開發(fā)商是有一定責(zé)任的，但是如果完全是由于貸款人自身的原因，比如貸款的年限不夠，或者年齡過高，這就應(yīng)該由貸款人來自行承擔責(zé)任，但是無論如何，事實已經(jīng)如此，我們就要看雙方已經(jīng)簽訂的這個協(xié)議，一個是貸款被拒的相應(yīng)的責(zé)任的歸屬；第二就是如果購房人不想繼續(xù)購買了，想退房，那么退房的原因是什么？根據(jù)不同的原因再看合同約定的相應(yīng)的違約責(zé)任，按照合同的約定去履行責(zé)任�！�

經(jīng)濟之聲：為了吸引買房人目光，提高成交量，快速回籠資金，不少開發(fā)商使出渾身解數(shù)，推出各種促銷險招奇招。這些招數(shù)，是真優(yōu)惠還是真陷阱，真真假假到底該如何辨明？

胡鋼：“買房對于普通的消費者來說是一個非常重大的家庭支出，所以務(wù)必要慎重，所以買房首先一定要買所謂‘五證齊全’的商品房，特別是已經(jīng)獲得了預(yù)售許可證的房子。第二，關(guān)于合同的內(nèi)容，簽訂的合同最好是直接使用住建部和工商局制定的一個商品房買賣的示范合同文本，可能各地略有變動，但是盡可能地使用這種示范文本，對于其他所謂的補充協(xié)議或者補充合同，我建議聘請當?shù)乇容^專業(yè)的房地產(chǎn)律師加以把關(guān)、加以審查。同時，關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)商或者經(jīng)紀公司的書面或者口頭的承諾，一定要讓對方直接載入到相關(guān)的合同文本的條文里面，有了相關(guān)的依據(jù)，消費者的支付款項就會比較穩(wěn)妥，如果只是相關(guān)員工的口頭承諾，往往會造成相應(yīng)的困擾。最后要確認相關(guān)的違約情況是否是比較齊備的，雙方的條件是否比較對等。另外，現(xiàn)在全國已經(jīng)逐漸開始了相關(guān)預(yù)售資金的專戶管理，也就是預(yù)售資金可能更主要的是到了我們政府主管部門指定的賬戶上，這樣也是為了保護我們消費者的合法權(quán)益�？傊�，合同要簽好，交錢要謹慎�！�