嘉賓點(diǎn)評(píng)

北京市律師協(xié)會(huì)消費(fèi)者權(quán)益法律專業(yè)委員會(huì)主任蘆云

北京潮陽(yáng)律師事務(wù)所律師胡鋼

經(jīng)濟(jì)之聲：售樓時(shí)開(kāi)發(fā)商宣稱首付10%，其余20%首付款由開(kāi)發(fā)商墊付,還是無(wú)息墊付，對(duì)于首付款少的買(mǎi)房者來(lái)說(shuō)，這種促銷方式誘惑力不小。但買(mǎi)房人要買(mǎi)，付清首付前要先簽訂一份欠款協(xié)議，兩位也看到了這份協(xié)議，錢(qián)款其實(shí)是還給個(gè)人的，協(xié)議上的印章也不是開(kāi)發(fā)商這家公司的。買(mǎi)房人通過(guò)這樣的方式買(mǎi)房，會(huì)存在哪些風(fēng)險(xiǎn)？

蘆云：“首先開(kāi)發(fā)商采用這種宣傳方式的目的很明顯就是吸引大家的眼球，去博得大家的關(guān)注。實(shí)際上這種宣傳本身和當(dāng)?shù)氐氖赘犊畹恼�策是相違背的，所以在這種情況下，他要求買(mǎi)房人再簽訂一份借款協(xié)議，這就會(huì)導(dǎo)致買(mǎi)房人在購(gòu)買(mǎi)房屋的時(shí)候，除了一個(gè)買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，另外又簽了一個(gè)借款協(xié)議，這個(gè)協(xié)議有三個(gè)部分：一個(gè)是欠條，欠帳的債權(quán)人是公司，而在欠款償還協(xié)議的第二個(gè)組成文件中，又寫(xiě)到了每個(gè)月要向個(gè)人帳號(hào)打款，首先從借貸關(guān)系看來(lái)，借款人和出借人必須是一致的，向誰(shuí)借款就要向誰(shuí)去履行。這里面出現(xiàn)了賬號(hào)的差異，從法律的完全性上來(lái)講，它應(yīng)該是欠缺的，除非有另外的一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議，說(shuō)欠款公司同意打到個(gè)人賬戶上，但是一般我們都要求向誰(shuí)借款向誰(shuí)履行，這是符合合同的相對(duì)性的。第三個(gè)組成文件欠款協(xié)議，這個(gè)協(xié)議的問(wèn)題就很大了，上面寫(xiě)如果你六次沒(méi)有如期還款，你的首付款，包括你后續(xù)的還款，還有你的房子都要?dú)w債權(quán)人，這顯然是一個(gè)霸王條款，它完全剝奪了購(gòu)房人全部的權(quán)利。雖然消費(fèi)者在這個(gè)條款上簽字了，但是在司法實(shí)踐中，如果這是一個(gè)霸王條款，這個(gè)條款是無(wú)效的。所以在這種情況下，購(gòu)房人如果在簽訂這些文件的時(shí)候，并沒(méi)有了解這個(gè)文件的詳情，也不了解這個(gè)文件在簽署之后產(chǎn)生的一系列后果，這種買(mǎi)房的風(fēng)險(xiǎn)是非常大的�！�

經(jīng)濟(jì)之聲：買(mǎi)房人說(shuō)是開(kāi)發(fā)商要求他們繳納一筆“電商費(fèi)”，并稱是交7萬(wàn)元可以抵10萬(wàn)元房款，記者采訪售樓處的銷售經(jīng)理時(shí)，她給出的說(shuō)法是，這筆錢(qián)是中介收取的，但是又說(shuō)收取這筆錢(qián)時(shí)，買(mǎi)房人是知情的。對(duì)于銷售經(jīng)理的答復(fù)兩位怎么看？

胡鋼：“按照我們一般的邏輯，如果要支付相應(yīng)的款項(xiàng)，消費(fèi)者應(yīng)該獲得相關(guān)的服務(wù)或者相關(guān)的商品，這才是一個(gè)有對(duì)價(jià)的、平等的合同。相關(guān)的經(jīng)營(yíng)者要求消費(fèi)者支付相關(guān)的費(fèi)用，不論這個(gè)費(fèi)用是支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的，還是支付給其他（對(duì)象）的，首先雙方應(yīng)該有明確的約定，這個(gè)約定應(yīng)該是非常清晰、準(zhǔn)確的。雖然這種約定可能多的是格式條款，但是這種格式條款一般也是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商出具的，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須證明它制定的這個(gè)格式條款或者標(biāo)準(zhǔn)合同，已經(jīng)盡到了充分的提示和說(shuō)明義務(wù)，這樣的合同對(duì)于我們消費(fèi)者來(lái)說(shuō)才是合法、有效的，否則就有可能被相關(guān)的司法機(jī)關(guān)認(rèn)定為無(wú)效。在一般情況下，在房地產(chǎn)合同，特別是商品房的買(mǎi)賣(mài)合同中，消費(fèi)者只會(huì)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂合同，因?yàn)槭切路�。在這種背景下，一般不存在所謂的代理的問(wèn)題，如果有代理，應(yīng)該是簽訂一個(gè)多方的協(xié)議。另外，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)本身也是要獲得相應(yīng)資質(zhì)的。唐山市住房與建設(shè)局的政府網(wǎng)站在2017年4月14日專門(mén)有一個(gè)提示，它提示不要購(gòu)買(mǎi)未在唐山市取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照、未進(jìn)行備案的中介機(jī)構(gòu)提供的商品房。顯然中介機(jī)構(gòu)本身要有明確的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和相關(guān)的行業(yè)的備案，這樣才能進(jìn)行銷售。如果消費(fèi)者本身并沒(méi)有通過(guò)具備上述條件的中介機(jī)構(gòu)接受房地產(chǎn)中介或者經(jīng)紀(jì)服務(wù)，他完全沒(méi)有義務(wù)向這種中介機(jī)構(gòu)支付費(fèi)用。另外，這一案例有一個(gè)很特殊的事由，叫所謂的‘電商費(fèi)’。那么消費(fèi)者是向什么電商機(jī)構(gòu)支付費(fèi)用呢？這些所謂的電商機(jī)構(gòu)提供了什么服務(wù)呢？有些互聯(lián)網(wǎng)公司實(shí)際上從事了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)，但本身并未取得相關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的資質(zhì)，這種活動(dòng)本身也是違法違規(guī)的�！�

經(jīng)濟(jì)之聲：已經(jīng)買(mǎi)房并拿到鑰匙的買(mǎi)房人，現(xiàn)在想要開(kāi)發(fā)商退還這筆電商費(fèi)，他們認(rèn)為受到欺騙，才繳納的這筆費(fèi)用。他們能否提出這類要求？

蘆云：“針對(duì)這對(duì)這筆所謂的‘電商費(fèi)’出現(xiàn)了兩種不同的聲音，開(kāi)發(fā)商這一方認(rèn)為這是一種中介費(fèi)，是一種服務(wù)費(fèi)。而在消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)的時(shí)候，他們說(shuō)的是以多少錢(qián)抵多少錢(qián)，實(shí)際上這種情況是電商和開(kāi)發(fā)商共同進(jìn)行的一種促銷活動(dòng)。首先這里面有一個(gè)法律關(guān)系，就是電商平臺(tái)跟開(kāi)發(fā)商一定有相應(yīng)的合作合同或者合作協(xié)議，所以他說(shuō)開(kāi)發(fā)商完全不知道這件事情，這應(yīng)該是站不住腳的。第二，當(dāng)時(shí)他們給了這樣的承諾之后，事后他們又把這個(gè)說(shuō)成是中介費(fèi)和服務(wù)費(fèi)，這種說(shuō)辭有沒(méi)有依據(jù)？還是在消費(fèi)者完全不知情的情況下擅自進(jìn)行了變更，把它變成了一種中介費(fèi)和服務(wù)費(fèi)？這是完全不同的性質(zhì)。所以從舉證的角度來(lái)講，電商和開(kāi)發(fā)商要拿出證據(jù)來(lái)證明，當(dāng)時(shí)他們已經(jīng)向消費(fèi)者說(shuō)明了這是一種中介費(fèi)和服務(wù)費(fèi)，而不是以多少錢(qián)抵多少錢(qián)，如果沒(méi)有這樣的證據(jù)，無(wú)論是電商還是開(kāi)發(fā)商，都要履行當(dāng)時(shí)的承諾，在房款里進(jìn)行相應(yīng)的扣減，所以業(yè)主如果有這樣的證據(jù)，可以要求他們進(jìn)行相應(yīng)的返還�！�

經(jīng)濟(jì)之聲：被拒貸的買(mǎi)房人，現(xiàn)在想要拿回這筆電商費(fèi)，還有退房，不想繼續(xù)購(gòu)買(mǎi)，他們的訴求可能實(shí)現(xiàn)嗎？

蘆云：“這就要看被拒貸的具體原因了，因?yàn)樵谫J款的過(guò)程中，這里面又加入了一個(gè)銀行的角色，在購(gòu)買(mǎi)房屋的過(guò)程中，確實(shí)會(huì)有些人因?yàn)閭�(gè)人的情況，無(wú)法獲得銀行審批的貸款。在這個(gè)過(guò)程中，首先開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)給購(gòu)房人一個(gè)初步的意見(jiàn)，關(guān)于當(dāng)?shù)氐恼�策包括貸款的利益償還的能力，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房人進(jìn)行充分的說(shuō)明，然后由購(gòu)房人去進(jìn)行一個(gè)貸款，如果并非由購(gòu)房人本身的原因?qū)е虏荒苜J款，而是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商在宣傳的時(shí)候刻意回避了一些問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商是有一定責(zé)任的，但是如果完全是由于貸款人自身的原因，比如貸款的年限不夠，或者年齡過(guò)高，這就應(yīng)該由貸款人來(lái)自行承擔(dān)責(zé)任，但是無(wú)論如何，事實(shí)已經(jīng)如此，我們就要看雙方已經(jīng)簽訂的這個(gè)協(xié)議，一個(gè)是貸款被拒的相應(yīng)的責(zé)任的歸屬；第二就是如果購(gòu)房人不想繼續(xù)購(gòu)買(mǎi)了，想退房，那么退房的原因是什么？根據(jù)不同的原因再看合同約定的相應(yīng)的違約責(zé)任，按照合同的約定去履行責(zé)任�！�

經(jīng)濟(jì)之聲：為了吸引買(mǎi)房人目光，提高成交量，快速回籠資金，不少開(kāi)發(fā)商使出渾身解數(shù)，推出各種促銷險(xiǎn)招奇招。這些招數(shù)，是真優(yōu)惠還是真陷阱，真真假假到底該如何辨明？

胡鋼：“買(mǎi)房對(duì)于普通的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)是一個(gè)非常重大的家庭支出，所以務(wù)必要慎重，所以買(mǎi)房首先一定要買(mǎi)所謂‘五證齊全’的商品房，特別是已經(jīng)獲得了預(yù)售許可證的房子。第二，關(guān)于合同的內(nèi)容，簽訂的合同最好是直接使用住建部和工商局制定的一個(gè)商品房買(mǎi)賣(mài)的示范合同文本，可能各地略有變動(dòng)，但是盡可能地使用這種示范文本，對(duì)于其他所謂的補(bǔ)充協(xié)議或者補(bǔ)充合同，我建議聘請(qǐng)當(dāng)?shù)乇容^專業(yè)的房地產(chǎn)律師加以把關(guān)、加以審查。同時(shí)，關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或者經(jīng)紀(jì)公司的書(shū)面或者口頭的承諾，一定要讓對(duì)方直接載入到相關(guān)的合同文本的條文里面，有了相關(guān)的依據(jù)，消費(fèi)者的支付款項(xiàng)就會(huì)比較穩(wěn)妥，如果只是相關(guān)員工的口頭承諾，往往會(huì)造成相應(yīng)的困擾。最后要確認(rèn)相關(guān)的違約情況是否是比較齊備的，雙方的條件是否比較對(duì)等。另外，現(xiàn)在全國(guó)已經(jīng)逐漸開(kāi)始了相關(guān)預(yù)售資金的專戶管理，也就是預(yù)售資金可能更主要的是到了我們政府主管部門(mén)指定的賬戶上，這樣也是為了保護(hù)我們消費(fèi)者的合法權(quán)益。總之，合同要簽好，交錢(qián)要謹(jǐn)慎�！�