十幾年前交了購房款，到現(xiàn)在不僅房子沒住上，還被開發(fā)商抵頂給了債主，一套房有了“倆主人”。近日，張先生等60余戶業(yè)主反映，他們在2005年前后在青島市李滄區(qū)九水路街道南王家上流村購買了房屋，房子現(xiàn)在建好了，改名為適園雅居小區(qū)，但是催債的卻找上門說房子被開發(fā)商抵頂給他們還債了，業(yè)主們眼瞅著新房住不上。

“現(xiàn)在天天有人到小區(qū)找我們要房子，還謾罵我們，到今天已經(jīng)第5天了�！�6日，張先生告訴記者，他是外地人，2005年來青島后在南王家上流社區(qū)購買了8號(hào)樓的一套小產(chǎn)權(quán)房。當(dāng)時(shí)，購房協(xié)議價(jià)格是每平米1500元，總價(jià)15萬元左右，開發(fā)商承諾2005年年底前交房。像張先生這樣的購房者一共100多戶，后來有一部分業(yè)主退掉了購房款，有一部分按照開發(fā)商的要求補(bǔ)繳了差價(jià)，差價(jià)從1500元到4000元不等。

“但是因?yàn)楫?dāng)時(shí)開發(fā)商資質(zhì)和資金問題，加上樓盤又是小產(chǎn)權(quán)，樓的主體建成后就沒有了下文。后來小產(chǎn)權(quán)房趕上了好政策，這個(gè)項(xiàng)目被作為青島的第一批小產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)大產(chǎn)權(quán)的試點(diǎn)，項(xiàng)目經(jīng)過招拍掛程序后，被青島杰盛置業(yè)拿下繼續(xù)開發(fā)，房子在2015年11月竣工。我是在去年接到了開發(fā)商的電話，說是讓我補(bǔ)交錢款，每平方米補(bǔ)交3720元，然后重新簽訂購房合同。房子由小產(chǎn)權(quán)變成了大產(chǎn)權(quán)，補(bǔ)交錢款也正常，但開發(fā)商提交不出補(bǔ)交錢款的具體清單。此外，開發(fā)商違約在先，這10年違約怎么算？”張先生說。

6日上午，在適園雅居小區(qū)內(nèi)，記者看到不少樓的窗戶上貼上了“此房已售”的字樣，有些樓體還貼上了“告知函”。告知函稱：今有我們給青島杰盛置業(yè)有限公司的借款，后因青島杰盛置業(yè)公司無力償還債務(wù)，以適園雅居的房產(chǎn)抵償了債務(wù)。作為青島杰盛置業(yè)的債權(quán)人，我們只想盡快收回我們的血汗錢，我們知道這些房子原來是有人交過小部分錢，希望這些人主動(dòng)跟我們協(xié)商，大家好說好商量說不定房子還是能有的。否則，他的房子也會(huì)直接賣掉平賬。

不少業(yè)主的房門被人破壞。

在適園雅居小區(qū)，記者見到了多名討要房子的男子。一位業(yè)主還提供了一份“明細(xì)書”，上面寫明青島杰盛置業(yè)有限公司與王國義在2016年6月22日簽訂過協(xié)議書，將青島杰盛置業(yè)有限公司持有的10-1-102和10-2-502房產(chǎn)以每平米5400元折抵給王國義。

“我和開發(fā)商已經(jīng)完全協(xié)商好了，一年后房產(chǎn)證下來房子就是我的，我和那些原來的小產(chǎn)權(quán)房戶主沒有關(guān)系，他們的問題他們應(yīng)該找開發(fā)商，不應(yīng)該跟我鬧事兒�！�6日，記者聯(lián)系到王國義時(shí)，他稱，他以個(gè)人名義將錢借給青島杰盛置業(yè)有限公司，因?yàn)閷Ψ竭t遲還不上借款，就將小區(qū)里的52套房子抵償債務(wù)。6日，記者聯(lián)系售樓處時(shí)，一位工作人員稱，目前只有十幾套房可以出售了，但記者登錄青島網(wǎng)上房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)，目前適園雅居小區(qū)還有170套房子可以預(yù)售，張先生等多戶業(yè)主的房屋并沒有網(wǎng)簽。

6日下午，記者聯(lián)系到青島杰盛置業(yè)有限公司的負(fù)責(zé)人郝先生。郝先生說，他們也承認(rèn)這些業(yè)主以前的購房合同，以前是小產(chǎn)權(quán)房，但是房子現(xiàn)在有了正規(guī)的產(chǎn)權(quán)，需要業(yè)主補(bǔ)交每平米3600元的差價(jià)，只要補(bǔ)交上了差價(jià)他們就給業(yè)主房子�！耙�?yàn)橛械臉I(yè)主遲遲不補(bǔ)交差價(jià)，我們對外有債務(wù)，我們就將小區(qū)里的一部分房子抵押還債了�！焙孪壬�說，每平米3600元的價(jià)格經(jīng)過了主管部門的審計(jì)，當(dāng)時(shí)有100多戶業(yè)主補(bǔ)交了差價(jià)。

“如果我們沒有放棄購房，開發(fā)商又將我們房子用于還債，那開發(fā)商就是一房兩賣了�！睆埾壬�說，據(jù)他了解，由小產(chǎn)權(quán)變大產(chǎn)權(quán)所補(bǔ)交的錢款主要就是土地出讓金，但開發(fā)商拿地時(shí)是按照每平米870元拿下的，因此即便是補(bǔ)交差價(jià)，價(jià)格也不應(yīng)該每平米3600元這么高。因此，業(yè)主才想讓開發(fā)商出具一個(gè)差價(jià)的審計(jì)書。沒想到審計(jì)書沒等來，卻等來了債主索要房屋產(chǎn)權(quán)。

對于郝先生所稱差價(jià)已經(jīng)主管部門審計(jì)，6日下午，李滄區(qū)政府負(fù)責(zé)處理此事的一名工作人員接受記者采訪時(shí)，一口否認(rèn)了郝先生的說法，稱3600元的差價(jià)并沒有經(jīng)過主管部門的審計(jì)�！坝捎趯徲�(jì)牽扯到多個(gè)部門，相關(guān)工作還正在進(jìn)行中。”該工作人員稱。

小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱 " 鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房 "。

中國實(shí)行二元制土地所有權(quán)結(jié)構(gòu)，即國有土地所有制和集體土地所有制。

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬集體土地所有制，村民對宅基地只享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受到法律的認(rèn)可與保護(hù)，即不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。因此，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，只能在集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、置換。

1、城市房價(jià)過高：深圳的高房價(jià)是催生小產(chǎn)權(quán)房的重要原因之一。由于中國經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展不平衡，若干大城市的房價(jià)長期快速上漲，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)匾话憔蜆I(yè)人員的收入水平。與此同時(shí)，政府經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的建設(shè)無法滿足這些住房需求。小產(chǎn)權(quán)房存在著大量現(xiàn)實(shí)的購買群。

2、擦邊球的空間：根據(jù)法律規(guī)定，在農(nóng)村集體所有的宅基地和集體建設(shè)用地上，農(nóng)民可以自行經(jīng)營，而且農(nóng)民自建的住房也是可以與該集體進(jìn)行交易的。 正是因?yàn)?strong style="margin: 0px; padding: 0px; max-width: 100%; box-sizing: border-box !important; word-wrap: break-word !important;">政策法律規(guī)定中存在很多模糊不清的地方，才導(dǎo)致了各地小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)的泛濫，在合法與非法之間給小產(chǎn)權(quán)房留下了一個(gè)擦邊球的空間。

3、農(nóng)地制度不合理：小產(chǎn)權(quán)房是農(nóng)民集體自發(fā)在其集體所有的集體建設(shè)用地和宅基地上建設(shè)的房產(chǎn)，不需要繳納類似開發(fā)商為獲取土地交給政府的土地使用權(quán)出讓金（其中包括由政府出面征收農(nóng)民集體土地支付的征地費(fèi)用）；由村集體牽頭開發(fā)，省去了基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等市政建設(shè)費(fèi)用及成本費(fèi)。在這一開發(fā)過程中，農(nóng)民集體通過出售小產(chǎn)權(quán)房獲得的收益高于政府征收土地的補(bǔ)償金額。

" 小產(chǎn)權(quán)房 " 買賣合同的效力一般認(rèn)定無效為原則（也就是說就算開發(fā)商或者政府要對該土地進(jìn)行開發(fā)收回，買方是拿不到賠償?shù)模?/span>。但也區(qū)分不同情況：

A、對于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認(rèn)定有效。

B、對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定合同有效。

C、對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同尚未實(shí)際履行或者購房人尚未實(shí)際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無效處理。

" 小產(chǎn)權(quán)房 " 拿不到正式的房產(chǎn)證，因此并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。即小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，即購買后不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。其同時(shí)對房屋的保值和升值也有一定影響。

購買在建小產(chǎn)權(quán)房時(shí)，購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項(xiàng)目，可導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。購房人會(huì)面臨既無法取得房屋，又不能及時(shí)索回房款的尷尬境地。

購房后如果遇到國家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒有國家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán)，購房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以無法得到對產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償，而作為實(shí)際使用人所得到的拆遷補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償相比微乎其微。

鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的開發(fā)建設(shè)沒有明確的規(guī)定加以約束，開發(fā)建設(shè)的監(jiān)管存在缺位，對購房者的利益有一定的影響。同時(shí)，開發(fā)單位的資質(zhì)沒有，房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證。

實(shí)施城中村土地開發(fā)的主體可以是村民，還可以是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織依法成立的具備法人資格和房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，也可以是村委會(huì)依法委托的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。但主體一定要取得合法開發(fā)土地的資格。

按照有關(guān)規(guī)定，城中村的開發(fā)用地，必須由當(dāng)?shù)赝恋卣�理�?chǔ)備中心征為國有土地，實(shí)現(xiàn)土地性質(zhì)的轉(zhuǎn)變，再通過 " 招拍掛 " 方式交給土地使用者使用，并由當(dāng)?shù)貒�土房產(chǎn)局核發(fā)國有土地使用證。

城中村改造項(xiàng)目，必須符合城市總體規(guī)劃，只有符合城市整體規(guī)劃，購房者的房屋所有權(quán)證書才有一定的取得保障。

城中村改造項(xiàng)目應(yīng)按照《建筑法》的規(guī)定，進(jìn)行報(bào)建、招標(biāo)、施工、監(jiān)理及組織竣工驗(yàn)收。

這是城中村改造項(xiàng)目準(zhǔn)許向社會(huì)銷售的重要標(biāo)志。城中村改造項(xiàng)目應(yīng)符合《房地產(chǎn)法》的規(guī)定，經(jīng)當(dāng)?shù)貒�土房產(chǎn)局審核，各項(xiàng)條件符合有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，取得商品房銷（預(yù)）售許可證后，才能向社會(huì)銷售。

其實(shí)，小編是覺得 " 有頭發(fā)邊個(gè)想做癩痢 " ，如果有條件買商品房誰想買小產(chǎn)房呢？

買房是大事，大家千萬不要道聽途說。記得要看清楚上面的幾項(xiàng)證明，理智購買、降低風(fēng)險(xiǎn)。