8月25日，長沙雍景園小區(qū)門口，據(jù)業(yè)主介紹，路邊停車和綠化帶的區(qū)域就是被征收的那塊地。 圖/記者華劍

小區(qū)一塊400多平方米的公共用地，被征收并開始建設(shè)，而業(yè)主毫不知情，這合理嗎？

小區(qū)公共用地歸全體業(yè)主共同所有，其所獲得的收益也歸全體業(yè)主共有，但由于業(yè)委會私自簽字，長沙市雍景園小區(qū)莫名“失去”一塊土地，這讓業(yè)主們難以接受。

一年多以前，長沙市雍景園小區(qū)門口附近的一塊地上突然有施工噪音出現(xiàn)，住在小區(qū)內(nèi)的業(yè)主一打聽才發(fā)現(xiàn)，這塊約450平米的小區(qū)公共用地偷偷“易主”了。

原來，該小區(qū)業(yè)委會在沒有經(jīng)過業(yè)主大會同意的情況下，私自在這塊公共用地的征收補償協(xié)議上簽了字。知道這一情況后，小區(qū)業(yè)主不答應了。

業(yè)主熊先生一氣之下提起了行政訴訟，將芙蓉區(qū)征收辦訴至法院。芙蓉區(qū)法院以涉案的土地征用系應由業(yè)主共同決定，熊先生無權(quán)單獨提起訴訟為由駁回。熊先生不服提起上訴。

8月25日上午，長沙市中級人民法院組織熊先生與芙蓉區(qū)征收辦進行了調(diào)解。

一審：個人起訴不符合要求

熊先生稱，2015年9月28日，小區(qū)業(yè)主委員會和芙蓉區(qū)城市房屋征收和補償管理辦公室，在雍景園小區(qū)業(yè)主不知情的情況下，簽訂了《長沙市國有土地上房屋征收補償協(xié)議》，就征收雍景園小區(qū)土地及補償事宜進行了約定。

記者從這份協(xié)議上看到，被征收人一欄寫的是湖南長沙益銓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等713戶。委托代理人填寫為雍景園業(yè)主委員會。被征收土地計合法建筑面積為444.85平方米，被征收土地補償金額為3547679元。簽訂日期為2015年11月18日。

熊先生認為，根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，關(guān)于小區(qū)土地征收補償?shù)氖马棏�該由業(yè)主共同決定，業(yè)主委員會無權(quán)決定，更無權(quán)簽訂相關(guān)協(xié)議。

芙蓉區(qū)征收辦辯稱，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷，所以被告應該是雍景園小區(qū)業(yè)主委員會，而不是芙蓉區(qū)征收辦，熊先生應該提起民事訴訟。

2017年5月9日，芙蓉區(qū)法院審理后作出一審裁定，法院認為，本案中因全體業(yè)主共同所有的公共用地被征收而行使起訴權(quán)，屬于決定共有和共同管理權(quán)利的重大事項。熊先生起訴應當經(jīng)雍景園小區(qū)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主的同意，熊先生個人提起本案訴訟，未提供證據(jù)材料證明其起訴符合上述條件。因此熊先生不具有本案行政訴訟原告主體資格，故駁回了熊先生的起訴。

二審前雙方調(diào)解尚未達成一致

對于一審法院的裁定，熊先生認為是“本末倒置”，錯誤地理解了物權(quán)法的規(guī)定�！氨景钢腥嗣穹ㄔ簯�當審查的是雍景園業(yè)主委員會有沒有獲得業(yè)主大會的授權(quán)或者征得過半數(shù)業(yè)主的同意，如果沒有，其簽訂的協(xié)議就應屬無效。”

熊先生認為，芙蓉區(qū)法院不審查小區(qū)業(yè)主委員會違反物權(quán)法處置業(yè)主權(quán)利的行為，反而認為要求按照物權(quán)法處置業(yè)主權(quán)利的熊先生所提起的訴訟不符合物權(quán)法�！鞍凑者@個邏輯，物權(quán)法規(guī)定的事項將由過半數(shù)業(yè)主明示同意變?yōu)槟�示同意。無論業(yè)主委員會做出何種違法行為，只要沒有超過半數(shù)業(yè)主明確反對，其行為將會得到法律的保護�！�

因為不滿一審裁定，熊先生上訴到了長沙市中級人民法院。

8月25日上午，該案在長沙市中級人民法院進行了調(diào)解。調(diào)解持續(xù)到上午10點左右，雙方仍無法達成一致意見。

上屆業(yè)委會已到期新業(yè)委會尚未選出

“現(xiàn)在告業(yè)委會有什么用，協(xié)議已經(jīng)簽了，誰使用了我們的土地我們肯定告誰。而且上一屆業(yè)委會也已經(jīng)到期了，暫時還沒有選舉新的業(yè)委會�！壁w先生也是雍景園小區(qū)的一位業(yè)主。趙先生認為，小區(qū)公共土地被征收，卻沒有經(jīng)過大多數(shù)業(yè)主同意，也沒有進行公示，業(yè)主都不知情，“合同是無效的，應該解除掉�！�

“這塊土地現(xiàn)在正在施工建設(shè)，還沒有到最后的階段�！壁w先生介紹。

律師說法 處置小區(qū)公共用地要經(jīng)過哪些流程

湖南金州律師事務所律師胡智慧認為，要合法有效處置小區(qū)業(yè)主的公共用地，需要獲得業(yè)主和政府的同意。首先，根據(jù)《物業(yè)管理條例》第十二條可知，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，形成書面的業(yè)主大會記錄。其次，根據(jù)《長沙市征地補償實施辦法》第三條可知，應當將與區(qū)、縣征收辦簽訂的協(xié)議經(jīng)上一級政府主管部門備案通過。最后，對于業(yè)主委員會擅自處分業(yè)主公共用地的行為，業(yè)主可以依法向法院提起訴訟，保障自身的權(quán)益。