(長(zhǎng)沙市開福金街，雖臨近萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，但人氣冷清。記者 唐俊 攝)

長(zhǎng)沙多條新開商業(yè)街經(jīng)營(yíng)狀況堪憂，不少新商業(yè)街還在建設(shè)卻前途未卜……8月21日，本報(bào)《“閉店潮”波及長(zhǎng)沙，多條商業(yè)街冷清》（8月21日A04版）見報(bào)之后，在讀者和商戶中間產(chǎn)生強(qiáng)烈共鳴，不少讀者致電本報(bào)表示擔(dān)憂。

商業(yè)街特色不鮮明？門面租金過(guò)高？還是電商沖擊？為系統(tǒng)深入地探討長(zhǎng)沙商業(yè)街緣何陷入發(fā)展困局，三湘都市報(bào)記者專訪了長(zhǎng)沙本土幾位有著商業(yè)管理和地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的專業(yè)人士，請(qǐng)他們進(jìn)行專業(yè)分析。

【內(nèi)部原因】

運(yùn)營(yíng)失當(dāng)，缺乏統(tǒng)一管理

開發(fā)商或者運(yùn)營(yíng)商在規(guī)劃之初，就沒有將商業(yè)街納入統(tǒng)一規(guī)劃，將商鋪賣給業(yè)主賺錢贏取利潤(rùn)后，對(duì)于商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)招商不管不問，導(dǎo)致商業(yè)街“先天不足”。因缺乏整體規(guī)劃，定位不準(zhǔn)，吸引力不夠。

以萬(wàn)達(dá)開福金街為例，作為萬(wàn)達(dá)的作品，其2010年10月開始限量首發(fā)，建筑面積25853平方米，占萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)總量的20%左右。然而萬(wàn)達(dá)并未選擇自持，而是銷售，因開發(fā)商未做統(tǒng)一管理，開街幾年仍不溫不火。

開福萬(wàn)達(dá)金街的業(yè)主劉女士表示，“當(dāng)時(shí)購(gòu)買萬(wàn)達(dá)的商鋪看中的主要是萬(wàn)達(dá)是個(gè)大品牌，可砸完錢之后才發(fā)現(xiàn)萬(wàn)達(dá)并沒有管我們的死活，現(xiàn)在我們業(yè)主的壓力很大，商鋪?zhàn)獠怀鋈ァ！?/p>

專家觀點(diǎn)：湖南奧斯卡商業(yè)管理有限公司負(fù)責(zé)人符光稱，萬(wàn)達(dá)開福金街并非做不好，而是無(wú)人管。全國(guó)品牌競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略專家朱勝文認(rèn)為，目前很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商將產(chǎn)權(quán)賣給業(yè)主后，業(yè)主各自為政，使得商業(yè)街很難形成良性發(fā)展；而在商業(yè)街的設(shè)計(jì)上，好的商業(yè)街一定有“柳暗花明又一村”的神秘感，目前很多商業(yè)街的設(shè)計(jì)就是簡(jiǎn)單的直線，一眼可以望到底，這是街道設(shè)計(jì)大忌。

營(yíng)銷盲目，流失目標(biāo)消費(fèi)者

奧克斯金牛街2013年便開始招商，因經(jīng)營(yíng)慘淡，多次準(zhǔn)備開街未果。作為大河西CBD首個(gè)大型商業(yè)綜合體，在其45萬(wàn)平方米立體商業(yè)綜合體中，商業(yè)體量規(guī)劃達(dá)令人矚目的27萬(wàn)平方米，相當(dāng)于五一廣場(chǎng)現(xiàn)有主要商城商業(yè)面積的總和。但因營(yíng)銷活動(dòng)與商家資源整合度不夠，營(yíng)銷活動(dòng)未給商戶帶來(lái)多少人氣。

金牛街商戶聶女士稱，奧克斯金牛街隔一段時(shí)間就會(huì)做一些活動(dòng)，但是營(yíng)銷活動(dòng)與我們商戶的聯(lián)系很少，并沒有將活動(dòng)做進(jìn)店里，因此很多消費(fèi)者也只是在外圍看熱鬧，很少有通過(guò)這些營(yíng)銷活動(dòng)成功將消費(fèi)者帶進(jìn)店里的效果。

專家觀點(diǎn)：選擇做營(yíng)銷活動(dòng)，主題很重要，要吸引消費(fèi)者；其次目前很多商業(yè)街做營(yíng)銷活動(dòng)只是單純地去做，并沒有讓活動(dòng)與商戶聯(lián)系起來(lái)，好的營(yíng)銷活動(dòng)一定是將商戶與消費(fèi)者緊密聯(lián)系在一起的。只有將活動(dòng)做進(jìn)商鋪，才有可能給商戶帶來(lái)人氣。

【外部原因】

電商等渠道搶份額

奧克斯金牛街內(nèi)街引入的多家商戶，除了現(xiàn)有實(shí)體店外，幾乎都開通淘寶店和網(wǎng)上團(tuán)購(gòu)，其中一家火鍋店8成消費(fèi)者都是通過(guò)網(wǎng)上預(yù)定。與此同時(shí)，越來(lái)越多的商住混合小區(qū)正作為隱性因素影響周邊商業(yè)體及商業(yè)街的人氣。

專家觀點(diǎn)：創(chuàng)普集團(tuán)負(fù)責(zé)人、湘經(jīng)聯(lián)秘書長(zhǎng)李杰坦言，電商給實(shí)體商業(yè)帶來(lái)的沖擊已經(jīng)顯而易見。符光表示，應(yīng)把商業(yè)區(qū)和住宅區(qū)分開。

商業(yè)地產(chǎn)體量過(guò)大

據(jù)了解，目前長(zhǎng)沙待售商業(yè)體將近300萬(wàn)平方米。業(yè)內(nèi)人士透露，到2017年，長(zhǎng)沙全部開業(yè)的綜合體預(yù)計(jì)將有50多家，體量非常之大。

專家觀點(diǎn)：楓華府第營(yíng)銷總監(jiān)周事勇認(rèn)為，按照長(zhǎng)沙目前的消費(fèi)力，預(yù)計(jì)去化量每年不超過(guò)70萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)3-5年內(nèi)長(zhǎng)沙的商業(yè)還將有一個(gè)洗牌的過(guò)程。

新聞來(lái)源：三湘都市報(bào)