“選地址比做產(chǎn)品更重要，真的是這樣嗎？”連日來，記者在走訪調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，城市綜合體項(xiàng)目既要符合城市戰(zhàn)略規(guī)劃的大方向，又要在定位、招商和后期管理上有前瞻性。數(shù)據(jù)顯示，2015年長沙與成都、貴陽、濟(jì)南等城市一起，已邁入了2000萬平方米綜合體規(guī)模陣營。繁華的商圈、新興的片區(qū)是不是更適合打造城市綜合體呢？那么，四處林立的建設(shè)塔吊下，城市綜合體布局情況如何？后續(xù)的招商運(yùn)營管理和城市規(guī)劃、市場發(fā)展趨勢是否一致呢？

項(xiàng)目扎堆：綜合體爭搶核心地段

2015年8月，總部位于上海的復(fù)地集團(tuán)以3.66億元拿下紅星商圈一宗商住用地，再次落子長沙主城區(qū)。復(fù)地集團(tuán)總裁王基平就曾表示，將在此打造集現(xiàn)代化特色商街、高端商務(wù)辦公、精品酒店式公寓為一體的匯聚“快樂時(shí)尚”產(chǎn)業(yè)資源的新型城市綜合體。

或許不久的將來，這宗紅星湘府路地塊上一個(gè)全新的城市綜合體又將出現(xiàn)在世人眼前。其實(shí)，這里與已經(jīng)開業(yè)的德思勤24小時(shí)書店、四季匯購物中心只隔了一條街。

無獨(dú)有偶，和省府紅星商圈的城市綜合體扎堆現(xiàn)象類似，長沙的五一商圈、湘江兩岸、芙蓉中路、高鐵新城等區(qū)域，同樣涌現(xiàn)出相對集中的城市綜合體項(xiàng)目。

僅以湘江沿岸為例，河?xùn)|已有開福萬達(dá)廣場、海信廣場開業(yè)運(yùn)營，河西也有奧克斯廣場投入使用，除此以外還分布有華遠(yuǎn)華中心、保利國際廣場以及隔江相望的綠地·湖湘中心、湘江玖號、長沙協(xié)信中心等諸多城市項(xiàng)目。而以生活居住為主、號稱“國內(nèi)最大城市綜合體項(xiàng)目”的北辰三角洲項(xiàng)目也扼守湘江與瀏陽河交匯處，目前已有星級酒店、購物廣場、商業(yè)街等入駐。

棋出險(xiǎn)招：滿足客戶的消費(fèi)體驗(yàn)是訣竅

“長沙商業(yè)，自古繁華，商業(yè)集聚地必是開發(fā)商爭搶的戰(zhàn)場�！睒I(yè)內(nèi)專家分析，尤其在城市擴(kuò)張邊際有限的情況下，不少地產(chǎn)資本將目光聚焦在老城區(qū)的城市更新方面，而打造城市綜合體無疑是快速提升區(qū)域商業(yè)品質(zhì)之舉。

不過，也有城市綜合體項(xiàng)目劍走偏鋒、棋出險(xiǎn)招。例如已在長沙南城區(qū)域形成一定氣候的喜盈門·范城，就是一個(gè)代表。喜盈門副總裁、集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)管理中心總經(jīng)理陸天介紹，“2011年項(xiàng)目開工之時(shí)，整個(gè)萬家麗路上只能看到卡車，看不到轎車。在當(dāng)時(shí)的長沙來說，這是一個(gè)比較不被看好的地段�！钡珡�2013年項(xiàng)目開業(yè)，到如今喜盈門·范城已經(jīng)成了長沙市民有口皆碑的購物、休閑好去處。

在一個(gè)不被看好的地段，做成區(qū)域性的繁華集散地，喜盈門·范城從最開始的業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)就做了巨大突破。據(jù)了解，傳統(tǒng)的家居建材類賣場多與家電、商超搭配，很少引入餐飲品牌，而喜盈門·范城恰恰抓住了消費(fèi)者購買家居建材類大件產(chǎn)品耗時(shí)費(fèi)力的特點(diǎn)，引入的餐飲項(xiàng)目異�；鸨�。同時(shí)，其負(fù)一層的兒童專區(qū)也非常出色，超越了不少成熟商圈的同類設(shè)置。

“所有的點(diǎn)都是圍繞消費(fèi)者的消費(fèi)體驗(yàn)，怎么樣能夠讓他們滿意，我們就怎么去干�！标懱斓脑掚m然樸實(shí)，但也道出了城市綜合體項(xiàng)目成功的奧秘。

關(guān)注未來：地段之外更要比拼招商運(yùn)營

其實(shí)，《長沙市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃(2015-2020)》中就顯示，至2020年，長沙將形成1個(gè)市級商業(yè)中心、13個(gè)區(qū)域性商業(yè)中心、30個(gè)社區(qū)級商業(yè)中心和18條主要商業(yè)街，協(xié)調(diào)發(fā)展的市區(qū)網(wǎng)點(diǎn)三級體系的基本布局。這意味著以城市綜合體為載體的大型商業(yè)項(xiàng)目將向市區(qū)中心以外的區(qū)域擴(kuò)張。

地處望城區(qū)芙蓉北路的美高梅商業(yè)廣場，今年被列為長沙市重大項(xiàng)目投資計(jì)劃。雖然現(xiàn)在看起來距離市區(qū)偏遠(yuǎn)，但該項(xiàng)目營銷總監(jiān)彭揚(yáng)馳還是興奮地告訴記者，兩年前項(xiàng)目拿地時(shí)看好的就是該區(qū)域?qū)�來前景，尤其是周邊市民對消費(fèi)、休閑的巨大需求潛力，而價(jià)格優(yōu)勢將是項(xiàng)目的“殺手锏”。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，商業(yè)從規(guī)劃、設(shè)計(jì)到招商，快的也要超過3年，尤其是商業(yè)市場沒有超前5年的眼光，基本上就被淘汰了。那么，在各大城市綜合體項(xiàng)目紛紛布局的同時(shí)，其商業(yè)運(yùn)營理念是否跟得上市場趨勢？目前的招商進(jìn)展情況是不是和當(dāng)初向投資者、購房者承諾的一致呢？本報(bào)將對此持續(xù)關(guān)注。