對于家住南園小區(qū)、40多歲的長沙市民黃煥（化名）來說，讓她“糾結(jié)”已有5年的經(jīng)濟(jì)適用住房問題終于可以解決——從1月5日開始，只要補(bǔ)齊土地款，她那套購買已有10年的南園小區(qū)住宅就可以轉(zhuǎn)手賣掉了。
土地款究竟該如何交？昨日，長沙市房產(chǎn)交易大樓二樓新出現(xiàn)的“經(jīng)適房上市”窗口旁，幾位市民正在拿著一張名為“2013年度經(jīng)適房上市交易補(bǔ)交土地價款計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)”的宣傳單仔細(xì)計(jì)算。
“從1月5日起正式受理經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易申請，土地價款補(bǔ)交將根據(jù)不同小區(qū)的土地級別來計(jì)算，市民可在交易大樓二樓窗口咨詢�！遍L沙市住房保障局一位相關(guān)負(fù)責(zé)人稱。
按照長沙市具體操作細(xì)則，經(jīng)濟(jì)適用住房應(yīng)補(bǔ)交土地價款與產(chǎn)權(quán)建筑面積、應(yīng)收純出讓金標(biāo)準(zhǔn)以及剩余出讓年限等相關(guān)。
土地款補(bǔ)交分7個等級
購買南園那套105平方米經(jīng)濟(jì)適用住房已有10年的黃煥，一直想要“挪騰”這套讓她有些尷尬的房子。按照當(dāng)時規(guī)定，她這套房子中只有40平方米屬于經(jīng)濟(jì)適用住房，而另外65平方米則按照商品房價格購買——但在2007年10月長沙叫停經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易之后，擁有不完全產(chǎn)權(quán)的她無法將這套房子出售變現(xiàn)。
2012年12月，《長沙市經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易管理辦法》（以下簡稱《辦法》）正式頒布，明確從2013年1月5日開始，長沙內(nèi)五區(qū)（芙蓉區(qū)、天心區(qū)、岳麓區(qū)、開福區(qū)、雨花區(qū)）經(jīng)濟(jì)適用住房均可上市交易。
“現(xiàn)在我們已經(jīng)把49個經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)的土地等級、供地時間和地點(diǎn)等詳細(xì)情況公示。”窗口一位工作人員說。
不同的位置，有不同的土地等級。在長沙公布的2013年經(jīng)適房上市交易補(bǔ)交土地價款計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)中，共分7個等級，最高為Ⅰ級，即位置最好的一類地塊，出讓金標(biāo)準(zhǔn)為761元/平方米，最低的則為Ⅵ－2級，標(biāo)準(zhǔn)是257元/平方米。
根據(jù)《辦法》規(guī)定，“應(yīng)補(bǔ)交土地價款=房屋產(chǎn)權(quán)建筑面積×應(yīng)收純出讓金標(biāo)準(zhǔn)×(住宅用地剩余出讓年限/住宅用地最高出讓年限)。”而按照公示的土地級別，黃煥的南園小區(qū)房產(chǎn)屬于Ⅲ級，2013年應(yīng)收純出讓金標(biāo)準(zhǔn)為509元/平方米，由于其經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)面積為40平方米，按其1985年的供地時間計(jì)算，黃煥應(yīng)繳的土地價款為：40平方米×509元/平方米×[（1985+70-2013）/70]=12216元。
擁有多套房產(chǎn)者土地款需加額
在咨詢窗口，市民問得最多的一個問題是，“如果我有另外一套商品房，補(bǔ)交土地款會有影響嗎？”
“有多套房產(chǎn)對于補(bǔ)交土地款是有影響的�！边@位工作人員解釋說，“要按照標(biāo)準(zhǔn)的120%或者150%來交，具體就要看你另外這套房子是怎么來的了�！�
按照《辦法》規(guī)定，“2007年11月19日至本辦法發(fā)布之日前，已經(jīng)購買經(jīng)適房，再行購買其他住房。這種情況，經(jīng)適房可由政府按標(biāo)準(zhǔn)回購；也可由購房人在購買經(jīng)適房滿五年，取得經(jīng)適房產(chǎn)權(quán)證或者符合經(jīng)適房產(chǎn)權(quán)證辦理?xiàng)l件，并且按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的150%補(bǔ)交土地價款后上市交易或辦理商品房產(chǎn)權(quán)證�！�
而2007年11月19日之后購買經(jīng)適房，由于贈予、法院判決、購房人婚姻情況發(fā)生變化等原因取得其他房產(chǎn)，導(dǎo)致無法辦理經(jīng)適房產(chǎn)權(quán)手續(xù)的，在其購買經(jīng)適房滿五年、符合經(jīng)適房產(chǎn)權(quán)證辦理的其他條件并且按本辦法第五條規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的120%補(bǔ)交土地價款后，可上市交易或辦理商品房產(chǎn)權(quán)證。
盡管如此，此次經(jīng)濟(jì)適用住房的土地補(bǔ)繳款仍然比黃煥的預(yù)計(jì)低了很多�！伴_始擔(dān)心要交很高的土地出讓金，但是現(xiàn)在算算好像不是很高。”
這或許使得黃煥們在未來對于房子的期望值并沒那么高�！案鶕�(jù)現(xiàn)在市場價格賣就是，隨行就市�！秉S煥說。
一個正在成為2013年二手房市場的懸疑是，這會帶來更多更便宜的房子嗎？
[市場影響]二手房價格被拉低？
“我們還沒有收到經(jīng)適房的房源，但是已經(jīng)碰到一部分持有經(jīng)適房房源的客戶前來咨詢。”中原（湖南）房地產(chǎn)代理有限公司三級市場區(qū)域經(jīng)理寧丹說。
1月4日下午2點(diǎn)，長沙市房產(chǎn)交易大樓附近的創(chuàng)道地產(chǎn)東方新城店里，工作人員已經(jīng)接待了7個咨詢經(jīng)濟(jì)適用房問題的客戶。
但經(jīng)適房上市的市場影響或許不會如之前所想的那么大�！爸辽倌壳斑�看不出來�！痹趯幍た磥�，盡管目前長沙經(jīng)適房小區(qū)有49個之多，但經(jīng)適房畢竟是特殊房源，雖然項(xiàng)目眾多，但這些房源只是掌握在少數(shù)人手里，而有交易想法并且滿足交易條件的就更少了。
“最近來門店咨詢的人很多，幾乎每個門店都有。”長沙新環(huán)境房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司副總經(jīng)理明賓認(rèn)為，經(jīng)適房上市對于市場的流通性來說有好處，房源多了，購房者的選擇也多了。
“純從供求關(guān)系來看，長沙市經(jīng)濟(jì)適用住房進(jìn)入市場肯定是個好事，因?yàn)槭袌錾系姆吭锤嗔��！睂幍ふJ(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用住房進(jìn)入二手房市場，對于有購房需求的中等偏低收入家庭來說是一個利好，因?yàn)?年以上的經(jīng)濟(jì)適用住房，由于房齡較長和業(yè)主期望值的原因，二手房價格一般來說不會太高。
“可能從表面上看，經(jīng)適房的房價會更低一些，可能會拉低二手房的成交價格，但實(shí)際上，在同一個區(qū)域來看，經(jīng)適房為什么要比周邊的商品房價格低一些呢？”明賓表示，許多前來咨詢的放房者就表達(dá)了這樣的想法，經(jīng)適房和同一區(qū)域的商品房享受的是同樣的配套，而且在進(jìn)入二手房市場之前還要補(bǔ)交土地價款，因此在最后的放盤價上，不會有太大的差別。
[計(jì)算公式]
以芙蓉苑118平方米（經(jīng)濟(jì)適用房75平方米）為例，按照公式：
1.應(yīng)補(bǔ)交土地價款=房屋產(chǎn)權(quán)建筑面積×應(yīng)收純出讓金標(biāo)準(zhǔn)×(住宅用地剩余出讓年限/住宅用地最高出讓年限)。
2.住宅用地剩余出讓年限=該住宅用地當(dāng)年政府批準(zhǔn)供地年份+住宅用地法定最高出讓年限（70年）-該住宅上市交易時的年份。
芙蓉苑土地等級為Ⅲ級，那么應(yīng)補(bǔ)交土地價款是：75平方米×509元/平方米×[（2002+70-2013）/70]=32176元。
附：應(yīng)收純出讓金標(biāo)準(zhǔn)（單位：元/建筑平方米）土地等級 �、瘼颉、蟆、簟、酢、觯�1�、觯�2
應(yīng)收純出讓金標(biāo)準(zhǔn) 761610 509 392 307 264 257
長沙經(jīng)濟(jì)適用房土地等級
序號樓盤名稱 位 置 土地等級 供地時間
1 東岸錦城 芙蓉區(qū)東岸鄉(xiāng)東三環(huán)外張公嶺汽車東站附近 Ⅳ 2005.7.21
2 新世紀(jì)家園 芙蓉區(qū)東屯渡農(nóng)場 �、� 1999.3.1
3 芙蓉苑 芙蓉區(qū)馬王堆火炬村 �、� 2002.6.10
4 東方新城 芙蓉區(qū)馬王堆路 �、� 2001.12.10
5 新橋小區(qū) 芙蓉區(qū)馬王堆新橋村 Ⅲ 2001.12.10
6 德政園 芙蓉區(qū)人民路與馬王堆中路交叉處 �、� 1993.5.6
7 富康花園 天心區(qū)毛家嘴27號 �、� 1999.12.12
8 廣廈新村 天心區(qū)書院路金盆嶺 �、� 1999.11.22
9 新天小區(qū) 天心區(qū)新開鋪 �、� 1997.12.30
10仁和家園 天心區(qū)新開鋪 Ⅲ 2001.1.8
11 麗江翠園 天心區(qū)新開鋪 �、� 2001.10.31
12 富綠新村 天心區(qū)新開鋪172號 �、� (2001.12.10,2003.4.24,2003.9.12)
13 廣廈新苑 岳麓區(qū)長沙西站西側(cè) �、� 1999.1.6
14航發(fā)錦繡家園 岳麓區(qū)楓林路望城坡航天大樓 Ⅳ 2001.2.19
15 桔洲新苑 岳麓區(qū)高新區(qū)東方紅廣場長豐農(nóng)場 �、� 2008.2.28
16 新誠小區(qū) 岳麓區(qū)谷山村、金星村 Ⅲ 2008.2.28
17 金麓小區(qū) 岳麓區(qū)觀沙嶺茶子山村湘江二橋銀杉路邊 �、� 2006.8.22
18 楓林美景 岳麓區(qū)觀沙嶺湘江北大橋西北側(cè)杜鵑路北 Ⅱ 2006.7.26
19 德潤園 岳麓區(qū)觀沙嶺銀杉路 �、� 2003.12.22
20 橘子洲安置小區(qū) 岳麓區(qū)觀沙嶺銀杉路 Ⅱ 2001.6.6
21 山水新城 岳麓區(qū)金星村 �、� 2009.8.31
22 咸嘉新村 岳麓區(qū)桐梓坡路 Ⅲ 1998.12.16
23麓山名園（龍王港） 岳麓區(qū)望麓橋 �、� 2001.12.27
24 南園小區(qū) 韶山南路82號 �、� 1985.10.24
25誠興園（第15、18、19、20棟）岳麓區(qū)望岳街道七里營 Ⅲ 2008.10.6
26好家園 岳麓區(qū)銀盆北路682號 �、� 2005.10.14
27 楓林綠洲 岳麓區(qū)銀杉路石嶺塘 Ⅱ 2003.3.31
28 雅泰家園 開福區(qū)金霞大道（芙蓉北路）旁 �、� 2003.6.30
29 金霞苑 開福區(qū)金霞網(wǎng)船班小區(qū) Ⅲ 1993.7.7
30 廣福園 開福區(qū)落刀嘴 �、� 2001.9.21
31 金帆小區(qū) 開福區(qū)四方坪 �、� 2000.5.24
32 絲茅沖小區(qū) 開福區(qū)四方坪車站北路與三一大道交會處 �、� 2000.12.20
33 四方小區(qū) 開福區(qū)四方坪街道辦事處天福村 �、� 2000.6.26
34 洪山家園 開福區(qū)新世紀(jì)大道與二環(huán)線交會處西南角 �、� 2006.4.11
35 融城苑 雨花區(qū)井奎路 Ⅲ 2000.7.4
36 綠蔭家園 雨花區(qū)井奎路9號 �、� 2003.7.10
37 景灣小區(qū) 雨花區(qū)井奎路與洞井路交會處 �、� 2003.5.9
38 東方名都 雨花區(qū)井灣路458號 �、� 2003.11.11
39佳園星城 雨花區(qū)井灣子（女子大學(xué)對面） �、� 2004.3.12
40 長房鳳凰苑 雨花區(qū)黎圫鄉(xiāng)香樟東路 Ⅳ 2009.12.16
41 粟塘小區(qū) 雨花區(qū)黎圫鄉(xiāng)新興村 �、� 2009.9.18
42 鄱陽小區(qū) 雨花區(qū)鄱陽村 �、� 2006.7.4
43 三湘小區(qū) 雨花區(qū)韶山南路153號 �、� 1999.12.21
44新星小區(qū) 雨花區(qū)樹木嶺 �、� 2002.11.18
45 龍吉灣 雨花區(qū)樹木嶺立交橋東南 �、� 2005.8.9
46 景環(huán)小區(qū) 雨花區(qū)萬家麗南路二段18號省環(huán)�？茍@旁 �、� 2006.12.26
47 湘樟園一二期 雨花區(qū)香樟路 Ⅲ 2001.7.17
48 德馨園 雨花區(qū)香樟路 �、� 2002.5.29
49 天凱東苑 雨花區(qū)自然嶺7號 Ⅲ 2008.10.13
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