主：我們知道去年好像是華潤集團資金進入了萬科，他好像持有百分之十二點三的股份份額，能不能跟我們介紹一下現(xiàn)在萬科股份比例的整個情況

　　王：華潤，是2000年6月份，現(xiàn)在來講就是前年了，華潤進入之前，最大的股份是深圳一家企業(yè)，是百分之八，華潤進入把這個百分之八買下這后，買了些b股，加起來是百分之十五，華潤目前是萬科最大的股份，按照原來華潤的設想進入之后，進一步增持萬科的股份，差不多設想至少增持百分之四十以上，所以當時2000年的年底，我們曾做了一個擴股計劃，，按這樣擴股計劃，華潤差不多要控制在百分之五十，但致使這個計劃因為某種原因就放棄了，主要原因是因為華潤是一家香港公司，按照證券法，海外的資金是不能直接購買a股的，它只能從b股入場，以當時來講，a股的價格和b股的價格差價比較大，也就是進入b股來買是比較便宜的，所以當時我們定向發(fā)行是發(fā)行的b股，，a股股東就認為這時影響了a股股東的利益所以經(jīng)過證券意見，我們意識到這些a股持有者是有看法的，而且預計股東大會不會通過，所以就主動放棄了，當然外界也提出很多置疑，說這樣放棄了，會不會影響你萬科的擴股計劃，影響了華潤對萬科的一個控股，會不會影響萬科的一個發(fā)展，實際這個事情是很有意思的，我們來看看就當時按著計劃來講，萬科應該說，如果我們擴股計劃完成，當然萬科會突然增加二十個億，本身的凈資產(chǎn)也只有三十個億，增加二十個億，差不多五十個億的凈資產(chǎn)，當時經(jīng)營規(guī)模，影響力會大大提高，這是毫無疑問的，也是當初的設想，但以于萬科來講，也帶來兩個問題，我們知道這個錢不是白給的，，它要達到絕對控股的這樣一個目的，突然擴股很多，萬科的營利不會一下子提高起來，這一下子對萬科經(jīng)營的班子壓力是相當大的，萬科的經(jīng)營策略上就有可能要改變，原來我們就是來買地，來蓋房子，來銷售，現(xiàn)在必須再要增加一種形式就是買公司，就是把產(chǎn)品經(jīng)濟和資產(chǎn)經(jīng)濟結(jié)合起來，什么意思呢，因為你買公司，你買進他的經(jīng)營盤子，他的利潤就可以結(jié)合起來，其實這種做法對萬科，以前是沒有做過，就是收購房地產(chǎn)公司以前還沒有做過，這不能不說里面有一定的風險，但是你擴股這么大，增加這么多資金，必須走這條路，這就對萬科帶來一個非常大的一個課題，第二，作為華潤，絕對控股之后，華潤有很多房地產(chǎn)資源，還要萬科來進行整合，第二個問題來講就萬科的管理隊伍，這準備是不足的，比如我們提到有華遠，還有華潤在其它的一些在地產(chǎn)的業(yè)務，好像萬科突然資金增加大，突然改變兩種形式，而且還要再進行整合，這個時間上準備是不足的，那我們看，這次擴股沒有完成，和華潤整個資源的重組推遲了，這應該承認，這對華潤的資源重組推遲了，當然萬科突然要增加的利潤來源的壓力減弱了，第二個如何來講現(xiàn)有的這樣一個職業(yè)競爭隊伍，突然增加非常大的資源去整合，這個壓力消除了，所以雖然是這個擴股計劃是推遲了，但整個公司，正常的節(jié)奏把握反而對它來講更有利一些，但是應該看到了，華潤進入之后已經(jīng)解決了萬科幾個問題，一個就是比較有實力的，對房地產(chǎn)比較有興趣的財團，為萬科的大股東，股東比例從原來的百分之八到現(xiàn)在的百分之十五，這已經(jīng)是萬科一個強有力的支持，萬科這樣的股東對萬科長遠發(fā)展，是非常有利的，但應該看到這種比例只是一個戰(zhàn)略關系，如果真正作為它一個主力資源來開發(fā)房地產(chǎn)，顯得這個股份比是不夠的，應該是2003年，就是2003年之前，就萬科又過了兩年，本身萬科的業(yè)務再擴大，萬科的隊伍在成長，這樣下一步再來探討萬科在華潤的整合，實際上更成熟一些，

　　主：您剛才談到上海萬科城市花園這樣一個案例，應該說現(xiàn)在看起來是一個非常成功的案例，其實開發(fā)的時間可以追溯到十年前，正式推向消費者也是在九三年年初，當時很多上海市民都知道萬科出來了，很多去看，它環(huán)境很好很吸引人，同時我們知道萬科有個先天不足，它當時所在的位置是七寶鎮(zhèn)，非常挨近虹橋機場，有人統(tǒng)計過幾分鐘就有一個航班從頭頂越過，噪音是非常大的，好像很多人去看房時，旁邊就有人說你這房子不好，不看好，其實從萬科銷售業(yè)績，銷售情況一直非常好，一期，二期，三期，好像出來一期就買的很好，

　　王：這個項目是當時七寶鎮(zhèn)給我們推薦了三塊地，最后我們選中了這塊地，我在這塊地上差不多站了三個小時，最后才決定買那塊地，我記得非常清楚，那是八月份，九二年八月份，那是還是稻田，我就站在那，就看著飛機一會兒過一架，一會兒過一架，我看表，記算了一下，平均是七分鐘一架，，為什么選擇這塊，當時主要考慮到它沒有拆遷，實際上七寶推薦很多土地，大地塊，或者要不有一個大的村莊，或者還有兩個村莊，像這個拆遷，有時候我們是把握不住的，比如三個月能拆走，半年還是一年，是不清楚的，恰好這里是沒有拆遷的，即刻交了青苗補償，即刻開工的，這是主要當時的一個考慮，但你當時說對飛機的航線怎么考慮，當時就是覺得市場先去占入是很重要的，由于其它像拆遷，它比你至少滯后八個月，或一年那么，這個時間，你向市場提供的產(chǎn)品，它是有航空上的不利的影響，噪音影響，但市場可挑選的，也只有這種，其它還沒有，要不你再等半年，，你再等一年，所以這是當時戰(zhàn)術上判斷

　　主：當時你市場鎖定是哪部分人群

　　王：當時我們鎖定是非常簡單，我們就是把上海到日本的留學生，返回的留學生，把他們鎖定在市場目標，當時我們調(diào)查了一下，當時在日本的上海，留學生有八萬人，每年是以七千的數(shù)率回來，我們就做每年七千回來的這樣一個鎖定市場，可以說市場窄的不得了，但實際上我們提供的房子也，就是三千套，五千套，那他每年是七千人這樣的回來，而且根據(jù)他們在日本的生活習慣和生活環(huán)境，你按照那樣一些在國外已經(jīng)很成熟的，這樣的小區(qū)去設計，去布置，因為他在日本生活四五年之后，這樣回到里弄里，他是不習慣的，再讓他買當時所謂的外銷房的價格，他們不是買不起，回來他要做生意，還要發(fā)展事業(yè)，所以他做住宅投資方面，他都有一個比例的，這就要供他可選擇的品種，

　　主：中國的房地產(chǎn)發(fā)展應該說走過了十幾所這樣一條路，像剛才我們倆聊的，就說從八七年土地開始批租啟動商品房市場，好像是在零零年的時候您也是一個發(fā)起人，談到下一個世紀造什么樣的房子給大家住，好像這叫作新住宅運動，那么您覺得新住宅運動在您的概念當中是什么樣的形態(tài)

　　王：實際上我們先看看新住宅運動的提起，實際上新住宅運動本身它只是一個口號，全國的一批發(fā)展商聯(lián)合起來成立一個類似商會的這樣的一個組織，，叫中國城市發(fā)展網(wǎng)絡聯(lián)盟，我們簡稱叫中城網(wǎng)，它成立時它要有個亮相，亮相我們給它起個亮相口號叫新住宅運動，所以當時媒體喜歡操作，所謂運動，有五四運動，，有文化大革命運動，你住宅運動是什么呢，我說操作上這樣去講是可以理解的，但本身它并不是理解概念上像社會上大變革，我現(xiàn)在最關心的是什么，我最關心的就是廁所問題，或者我們叫衛(wèi)生間，你可能會覺得很意外，你怎么，，很多概念，，各種概念，什么環(huán)保概念，綠化概念，高科技概念，網(wǎng)絡概念，你萬科的董事長怎么提出一個廁所概念，很簡單，我認為在現(xiàn)代生活當中，，我們現(xiàn)在有個誤區(qū)，我們就全國城市平均調(diào)查，平均房型的面積來講，你會覺得很有意思，我們知道消費最大的市場是上海，而且人均gdp上海已經(jīng)超過四千一，，也就僅次于深圳，而這人口是1400萬，但上海平均的戶型面積是多少呢，你知道嗎

　　主：十二點幾，

　　王：不，平均一套

　　主：這個數(shù)據(jù)我沒有

　　王：一套是98平方米，

　　王：戶居有98嗎

　　王：不是戶居，就是平均我們商品房的一套房子，一套平均的面積98平方米，不是人均已經(jīng)居住那么多了，就是現(xiàn)在賣的商品房，這個你調(diào)查結(jié)果是非常意外，上海是最低的，最高的是哪里呢，是武漢，120平方米，(主：對，好像我看到過相關報到)，現(xiàn)在就得了出什么結(jié)論呢，就中國目前除了上海以外，住房的面積是超前消費，就按照人均收入，和平均住的房型面積，在上海是最合理的，最合理的，問為什么全國要高出20平方米要超前消費20平方米，怎么來的呢，就是廁所太多，廁所不合理，你看二房一套以上，都是兩套，三套，甚至再極端點四套，

　　主：有一個說話就是你看這個房子，評價一個房子到底上不上層次，，就是你這套房子有幾個洗手間，衛(wèi)生間，也有這樣一個說法

　　王：那這就有問題了，這問題在什么地方，問題在我們生活積累不夠，我們看，過去在中國來講，廁所就是公共廁所，家里用什么呢，上海用馬桶，其它地方，比如用尿盆，當然一般不是一個馬桶，兩個馬桶，三個馬桶，三尿盆，所以現(xiàn)在把廁所當尿盆了，所以家里要有兩廁所，三廁所，你到日本去看，日本它現(xiàn)在是工業(yè)，七大工業(yè)發(fā)達國家之一，躋身于最高發(fā)達國家之一，它家庭居住也可以130平方米，140平方米，甚至200平方米，但家里廁所就一套，這也就是一個檔級，把家里有多少個廁所當成一個檔級，這是一個誤區(qū)，但我們確實有個什么問題呢，我們現(xiàn)在有點我們家庭的廁所賓館化，我們會發(fā)現(xiàn)我們家庭裝修的廁所和賓館裝修的廁所差不多的，我們知道賓館一般來講，或者最多住兩個人，房間里或住一個人，廁所他基本考慮是按一個人來使用的，，所以你說你梳洗也好，你沖涼也好，，你還是上廁所也好，你進去門一關，其他人不能用的，現(xiàn)在沒有必要其他用，因為就一個人，但我們知道家庭，三個人四個人，基到更多，可能五六個人，可我們設計的，我們過去沒有家庭私有廁所的概念，我們都公共廁所，所以我們到哪學，就學賓館廁所怎么設計的，我們就怎么設計，所以，家庭有多少個廁所來衡量這一套房子的高低，這絕對是非常大非常大的誤區(qū)

　　主：那我明白您的意識了，是不是說數(shù)量不一定要多，但同時可能面積要大一點，

　　王：對，在我們看來講我們廁所里都有一個洗浴盆，但你會調(diào)查一下會很有意思，，用這洗浴盆的不到百分之一，也就是99個洗浴盆不用的，但它占地方可不小，所以現(xiàn)在我們就衛(wèi)生間來講，你類似這樣的，我們沒有生活的積累，我們生活積累是尿盆，馬桶，所以現(xiàn)在我們用廁所，但是我們相對全國來講，上海相對來講是比較成熟的，所以它平均的一套戶型的面積已經(jīng)說明這問題，但全國來講這方面超前來講是非常不合理的，所以現(xiàn)在萬科如何來講要觀注普通人，就要減少這種浪費的面積，減少家庭廁所的個數(shù)，

　　主：可能有種說中國已經(jīng)加入wto，當時即將加入wto的時候，有種市場預估就說入市以后中國的房地產(chǎn)市場會大幅上漲，但這個時候您提出了就覺得可能整個房地產(chǎn)市場價格會往下走，會有百分之十五的一個降幅，當時是在一片喊漲聲當中，您的這個下降的反差特別大，我想問一下這能不能做一個比較，跟剛才您說的，大家都在百分之四十以下的利潤不做的時候，您提出了一個百分之二十五，一個比較理性的提法這個提法能不能跟剛才的說法相提并論，

　　王：這個應該我先來解釋一下，因為當時新浪網(wǎng)上在2001年6月份新浪網(wǎng)上的一個路演，當時一些網(wǎng)上來提問這個問題，就是對中國房地產(chǎn)走勢的判斷，我當時這樣判斷的，第一我說中國房地產(chǎn)整個走勢叫作穩(wěn)中有升，當然很可惜這句話很多人都忽略不記，當然我說這個穩(wěn)中有升，因為全國非常大，東南西北差異非常大，總的穩(wěn)中有升，但不同城市它表現(xiàn)的房地產(chǎn)周期不一樣，有的是在升有的是在降，有的是不升不降，但總體來講是穩(wěn)中有升，但媒體他聽到有升有降，就把有升有降變成了你說中國的房地產(chǎn)市場是要下降，我說的不是中國房地產(chǎn)市場下降，我說中國城市總體來講是穩(wěn)中有升，這是一個大前提，但城市不同，你比如說上海，它一定是穩(wěn)中有升的，

　　主：百分之十五的說法是從哪來的呢，降低這個

　　王：百分之十五說在某一個城市，因為為什么呢，剛才我們來分析來談房地產(chǎn)說，價格合理不合理呢，它可以有一個測算出來，這個城市家庭的年平均收入，乘以八，或乘以九，這樣得出的價錢就是一套房子的平均價格，計算出來，當時這個城市計算出來一比二十二，上海是在一比九，，一比九點五，那已經(jīng)是在九和八的范圍內(nèi)，很多城市甚至還不到九，甚至八，甚至七點幾，你比如說低于八，價格就低了，如果高于十點五以上，房子價格就偏高了，十三以上就太高了。