長(zhǎng)沙再現(xiàn)自然人奪地！豪擲1.15億的地塊得主是何人？

　　6月25日，長(zhǎng)沙高新區(qū)2宗“雙限地”開拍，編號(hào)[2019]長(zhǎng)沙市041號(hào)和[2019]長(zhǎng)沙市042號(hào)地塊均為住宅用地，且住宅（毛坯）銷售均價(jià)不超過9500元/㎡。最終，編號(hào)041號(hào)地塊在經(jīng)12家房企出價(jià)后達(dá)到土地出讓最高限價(jià)53240萬(wàn)元遭遇“熔斷”，折合樓面價(jià)3901元/㎡，溢價(jià)率8.35%，將于7月3日搖號(hào)確定最終得主；編號(hào)042號(hào)地塊在經(jīng)過23輪出價(jià)后由個(gè)人買家匡政競(jìng)得，成交總價(jià)11490萬(wàn)元，折合樓面價(jià)4278元/㎡，溢價(jià)率22.23%。

　　與此同時(shí)，17家企業(yè)在長(zhǎng)沙市公共資源交易中心參與[2019]長(zhǎng)沙市035號(hào)地塊搖號(hào)，最終南京金基通產(chǎn)置業(yè)有限公司幸運(yùn)中簽，以成交總價(jià)18998萬(wàn)元摘得該地塊，折合樓面價(jià)3086元/㎡，溢價(jià)率15%。

　　值得一提的是，長(zhǎng)沙上次自然人拿地還是在2017年，雨花區(qū)一宗編號(hào)為長(zhǎng)土網(wǎng)【2017】026號(hào)的商業(yè)地塊，在經(jīng)過85輪競(jìng)價(jià)后，由石利娥以3910萬(wàn)元奪得，折合樓面價(jià)8834元/㎡。

　　涉外經(jīng)濟(jì)學(xué)院旁一宗小地塊被自然人競(jìng)得

　　據(jù)長(zhǎng)沙市國(guó)土資源網(wǎng)上交易系統(tǒng)顯示，[2019]長(zhǎng)沙市041號(hào)地塊位于高新區(qū)欣盛路與金南路交會(huì)處東北角，出讓面積54597.05㎡，規(guī)劃用途為住宅用地，容積率≤2.5；建筑密度≤22%；綠地率≥40%，建筑控制高度80米，起拍價(jià)49138萬(wàn)元，折合起始樓面價(jià)3600元/㎡。

　　該宗地塊住宅（毛坯）銷售均價(jià)不超過9500元/平方米，土地掛牌出讓最高限價(jià)為53240萬(wàn)元，折合樓面價(jià)3901元/㎡，溢價(jià)率8.35%。同時(shí)設(shè)置掛牌條件要求：項(xiàng)目建設(shè)須符合安居型住宅管理有關(guān)要求，144平方米以下的住宅戶型不少于60%，優(yōu)先首套剛需群體購(gòu)買；且競(jìng)得人按相關(guān)文件落實(shí)配建配套義務(wù)教育學(xué)校和幼兒園的義務(wù)。經(jīng)過12輪競(jìng)價(jià)，041號(hào)地塊達(dá)到土地出讓最高限價(jià)后遭遇“熔斷”，將于下月?lián)u號(hào)定主。

　　開拍的另一宗[2019]長(zhǎng)沙市042號(hào)地塊位于高新區(qū)楓林路以北、湖南涉外經(jīng)濟(jì)學(xué)院以東，出讓面積8952.12㎡，容積率≤3.0；建筑密度≤28%；綠地率≥35%，建筑控制高度100米，起拍價(jià)9400萬(wàn)元，折合起始樓面價(jià)為3500元/㎡。該宗地塊處于麓谷板塊，整體地塊較小，按出讓指標(biāo)估算總建筑面積尚不到3萬(wàn)平米，但周邊居住氛圍較濃厚。最終該地塊在經(jīng)過23輪出價(jià)后由個(gè)人買家匡政競(jìng)得。

　　該地塊住宅（毛坯）銷售均價(jià)不超過9500元/平方米，土地掛牌出讓最高限價(jià)為11549萬(wàn)元，掛牌條件還要求：項(xiàng)目建設(shè)須符合安居型住宅管理有關(guān)要求，144平方米以下的住宅戶型不少于60%，優(yōu)先首套剛需群體購(gòu)買；且競(jìng)得人按相關(guān)文件落實(shí)配建配套義務(wù)教育學(xué)校和幼兒園的義務(wù)。

　　當(dāng)天搖號(hào)的[2019]長(zhǎng)沙市035號(hào)地塊位于岳麓區(qū)雷鋒大道和繞通路交叉口以南，規(guī)劃用途為住宅用地，出讓面積23675.72㎡，容積率≤2.6；建筑密度≤22%；綠地率≥48%，建筑限高50米，起拍價(jià)16521萬(wàn)元，折合起始樓面價(jià)為2684 元/㎡，土地出讓最高限價(jià)18998萬(wàn)元，折合樓面價(jià)為3086元/㎡，住宅（毛坯）最高銷售均價(jià)8800元/㎡。據(jù)悉，本次共有17家房企參與搖號(hào)，包括保利、建發(fā)、金地、東原等房企，最終由南京金基置地有限公司成功搖中該地塊。

　　042號(hào)地塊得主“匡政”是誰(shuí)？

　　有長(zhǎng)沙業(yè)內(nèi)人士透露，今天競(jìng)得042號(hào)地塊的自然人匡政，疑是湖南省海晨置業(yè)有限公司負(fù)責(zé)人。

　　天眼查資料顯示，湖南省海晨置業(yè)有限公司成立于2001年4月，曾用名長(zhǎng)沙海晨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，匡政為海晨置業(yè)董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理，大股東為匡郎林。海晨置業(yè)對(duì)外投資企業(yè)包括湖南省英倫物業(yè)管理有限公司，分支機(jī)構(gòu)包括湖南省海晨置業(yè)有限公司津市市分公司。

　　另?yè)?jù)長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)警預(yù)報(bào)信息系統(tǒng)顯示，海晨置業(yè)公司成立于2001年，于2004年取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。 長(zhǎng)沙海晨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的職員基本上是湖南長(zhǎng)沙德邦置業(yè)有限公司（下稱德邦公司）的原班人員，系"二塊牌子，一套班子"的公司模式。德邦公司于2000年成立，先后開發(fā)建設(shè)了下列項(xiàng)目： 湖南電廣傳媒圣爵菲思項(xiàng)目：總投資約20億人民幣、國(guó)際會(huì)展中心項(xiàng)目：總投資約8億人民幣，兩個(gè)項(xiàng)目占地500畝，其前期征地、拆遷、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)均由該公司負(fù)責(zé)。

　　軍轉(zhuǎn)民項(xiàng)目：德邦新村小區(qū)，該小區(qū)占地約20畝，總投資5000萬(wàn)人民幣，建筑面積4萬(wàn)㎡，共7棟多層建筑，其建設(shè)周期一年（2001年3月動(dòng)工-2002年4月交付使用）。該小區(qū)先后被市、區(qū)評(píng)為園林式小區(qū)。

　　常德石門縣楚江大市場(chǎng)項(xiàng)目：該項(xiàng)目系縣政府"菜籃子"工程，在原基礎(chǔ)上擴(kuò)改建設(shè)，占地約40畝，共拆遷165戶，共15棟，420戶，總投資5000萬(wàn)人民幣。其建設(shè)周期兩年（2003年4月-2005年6月交付使用）。

　　常德澧縣金華豪園住宅小區(qū)：占地32畝，總建筑面積約3.5萬(wàn)㎡，共300戶，總投資5000萬(wàn)人民幣，建設(shè)周期一年半（2004年12月動(dòng)工-2006年6月交付使用）。

　　高橋財(cái)富大廈項(xiàng)目，2004年通過長(zhǎng)沙市土地市場(chǎng)招拍掛取得長(zhǎng)沙市雨花區(qū)萬(wàn)家麗路高橋段高橋村宗地，土地面積6909.54㎡，合10.37畝，總建筑面積32253㎡。該項(xiàng)目位于萬(wàn)家麗路，座落于高橋大市場(chǎng)。項(xiàng)目總投資約1.2億元人民幣。2006年9月開工建設(shè)，2007年4月開盤，至6月份住宅全部銷售完畢，十月底前商業(yè)門面全部銷售完畢，2008年春節(jié)前交付使用。

　　海晨皓月項(xiàng)目，2009年通過長(zhǎng)沙市土地市場(chǎng)招拍掛取得開福區(qū)綜合農(nóng)場(chǎng)洪山橋長(zhǎng)沙衡器廠原工業(yè)用地，土地面積14040㎡（合21畝），總建筑面積70180㎡，其中商業(yè)門面6200㎡、地下車位220個(gè)。該項(xiàng)目總投資24000萬(wàn)元人民幣。擬2010年3月開工建設(shè)，后因多方面原因于2010年6月該項(xiàng)目以300萬(wàn)/畝轉(zhuǎn)讓，共收回資金6300萬(wàn)元。

　　津市市海晨國(guó)際，項(xiàng)目位于津市市車胤大道與六一路交匯處，該地段市政基礎(chǔ)設(shè)施完善，生活配套設(shè)施齊全，該項(xiàng)目以住宅建設(shè)為主，商業(yè)和其他公共設(shè)施為輔助配套的精品項(xiàng)目。

　　6月25日下午，瀟湘晨報(bào)記者撥打了海晨置業(yè)公司公開的電話，但電話無人接聽，目前尚無法完全確認(rèn)海晨置業(yè)董事長(zhǎng)匡政就是拿地的自然人匡政。

　　自然人拿地和公司拿地有何區(qū)別？

　　業(yè)內(nèi)人士表示，近幾年國(guó)內(nèi)自然人拿地逐漸變得頻繁，特別是在二、三線城市。大開發(fā)商對(duì)小地塊興趣較小，不會(huì)全力爭(zhēng)取，給自然人留下機(jī)會(huì)。此外，部分地塊使用面積過小，卻給擁有較多財(cái)富的個(gè)人投資者提供新的投資機(jī)會(huì)。

　　中國(guó)法律并未禁止自然人在“招拍掛”過程中獲得土地使用權(quán)。國(guó)土資源部2007年頒布的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》中指出，中華人民共和國(guó)境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，均可申請(qǐng)參加國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓活動(dòng)。

　　長(zhǎng)沙并不是首次出現(xiàn)自然人拿地。2011年12月，岳麓區(qū)梅溪湖片區(qū)B-6地塊的[2011]網(wǎng)掛032號(hào)宗地通過27輪叫價(jià)，由瞿凱其、易輝躍兩位自然人競(jìng)得。

　　其他城市也有許多自然人斬獲地塊的案例。比如2012年4月，經(jīng)過53輪競(jìng)價(jià)、13輪競(jìng)配建公租房，自然人李燕如以總價(jià)5.26億元和配建130套公租房奪得廣州市天河區(qū)黃埔大道堅(jiān)紅化工廠住宅用地，折合樓面地價(jià)11552元每平方米。按規(guī)定，李燕如將成立公司對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)。 2018年5月，武漢P（2019）056號(hào)住宅用地由自然人唐陶以28400萬(wàn)元競(jìng)得，成交樓面價(jià)1556元/㎡，溢價(jià)率3.71%。

　　“自然人拿地既可以自持，也可以部分銷售�！庇虚L(zhǎng)沙業(yè)內(nèi)人士表示，無論是資金條件還是開發(fā)實(shí)力，自然人在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力都十分有限。與開發(fā)企業(yè)相比，自然人拿地有兩個(gè)特征：一是單宗購(gòu)地規(guī)模偏小，自然人購(gòu)地類型多為零散的商業(yè)、服務(wù)業(yè)用地以及自主性住宅用地；二是購(gòu)地總量整體比例偏低。

　　此外，相對(duì)企業(yè)拿地，外地企業(yè)更喜歡通過自然人拿地。自然人拿地不需要成立公司，有些開發(fā)商派自然人拿地或是與已拿地的自然人合作可以省去一些事情。在稅收方面，房企既要在企業(yè)注冊(cè)地交所得稅，又要在地塊所在的區(qū)域交營(yíng)業(yè)稅，沒有拍得合適的地塊而先前往一個(gè)區(qū)域去注冊(cè)公司，無疑是一種浪費(fèi)。因此企業(yè)可以讓自然人拿地后，再在地塊所處區(qū)域注冊(cè)公司。通過自然人拿地，還可以盡可能地避免競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手了解自己公司的相關(guān)情況，從而可以穩(wěn)步實(shí)現(xiàn)公司的相關(guān)策略等。

　　另有不愿具名的土地部門工作人員介紹，目前自然人拿地后有幾種方式運(yùn)作：有些開發(fā)商為避免競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手?jǐn)D壓，進(jìn)入新市場(chǎng)時(shí)會(huì)以個(gè)人名義拿地；自然人以個(gè)人身份拿地后，以入股等方式成立開發(fā)公司，變成企業(yè)行為；第三種是自然人獲得土地后無意于后期開發(fā)，轉(zhuǎn)手賣給其他企業(yè)。