長沙再現(xiàn)自然人奪地！豪擲1.15億的地塊得主是何人？

　　6月25日，長沙高新區(qū)2宗“雙限地”開拍，編號[2019]長沙市041號和[2019]長沙市042號地塊均為住宅用地，且住宅（毛坯）銷售均價不超過9500元/㎡。最終，編號041號地塊在經(jīng)12家房企出價后達(dá)到土地出讓最高限價53240萬元遭遇“熔斷”，折合樓面價3901元/㎡，溢價率8.35%，將于7月3日搖號確定最終得主；編號042號地塊在經(jīng)過23輪出價后由個人買家匡政競得，成交總價11490萬元，折合樓面價4278元/㎡，溢價率22.23%。

　　與此同時，17家企業(yè)在長沙市公共資源交易中心參與[2019]長沙市035號地塊搖號，最終南京金基通產(chǎn)置業(yè)有限公司幸運中簽，以成交總價18998萬元摘得該地塊，折合樓面價3086元/㎡，溢價率15%。

　　值得一提的是，長沙上次自然人拿地還是在2017年，雨花區(qū)一宗編號為長土網(wǎng)【2017】026號的商業(yè)地塊，在經(jīng)過85輪競價后，由石利娥以3910萬元奪得，折合樓面價8834元/㎡。

　　涉外經(jīng)濟(jì)學(xué)院旁一宗小地塊被自然人競得

　　據(jù)長沙市國土資源網(wǎng)上交易系統(tǒng)顯示，[2019]長沙市041號地塊位于高新區(qū)欣盛路與金南路交會處東北角，出讓面積54597.05㎡，規(guī)劃用途為住宅用地，容積率≤2.5；建筑密度≤22%；綠地率≥40%，建筑控制高度80米，起拍價49138萬元，折合起始樓面價3600元/㎡。

　　該宗地塊住宅（毛坯）銷售均價不超過9500元/平方米，土地掛牌出讓最高限價為53240萬元，折合樓面價3901元/㎡，溢價率8.35%。同時設(shè)置掛牌條件要求：項目建設(shè)須符合安居型住宅管理有關(guān)要求，144平方米以下的住宅戶型不少于60%，優(yōu)先首套剛需群體購買；且競得人按相關(guān)文件落實配建配套義務(wù)教育學(xué)校和幼兒園的義務(wù)。經(jīng)過12輪競價，041號地塊達(dá)到土地出讓最高限價后遭遇“熔斷”，將于下月?lián)u號定主。

　　開拍的另一宗[2019]長沙市042號地塊位于高新區(qū)楓林路以北、湖南涉外經(jīng)濟(jì)學(xué)院以東，出讓面積8952.12㎡，容積率≤3.0；建筑密度≤28%；綠地率≥35%，建筑控制高度100米，起拍價9400萬元，折合起始樓面價為3500元/㎡。該宗地塊處于麓谷板塊，整體地塊較小，按出讓指標(biāo)估算總建筑面積尚不到3萬平米，但周邊居住氛圍較濃厚。最終該地塊在經(jīng)過23輪出價后由個人買家匡政競得。

　　該地塊住宅（毛坯）銷售均價不超過9500元/平方米，土地掛牌出讓最高限價為11549萬元，掛牌條件還要求：項目建設(shè)須符合安居型住宅管理有關(guān)要求，144平方米以下的住宅戶型不少于60%，優(yōu)先首套剛需群體購買；且競得人按相關(guān)文件落實配建配套義務(wù)教育學(xué)校和幼兒園的義務(wù)。

　　當(dāng)天搖號的[2019]長沙市035號地塊位于岳麓區(qū)雷鋒大道和繞通路交叉口以南，規(guī)劃用途為住宅用地，出讓面積23675.72㎡，容積率≤2.6；建筑密度≤22%；綠地率≥48%，建筑限高50米，起拍價16521萬元，折合起始樓面價為2684 元/㎡，土地出讓最高限價18998萬元，折合樓面價為3086元/㎡，住宅（毛坯）最高銷售均價8800元/㎡。據(jù)悉，本次共有17家房企參與搖號，包括保利、建發(fā)、金地、東原等房企，最終由南京金基置地有限公司成功搖中該地塊。

　　042號地塊得主“匡政”是誰？

　　有長沙業(yè)內(nèi)人士透露，今天競得042號地塊的自然人匡政，疑是湖南省海晨置業(yè)有限公司負(fù)責(zé)人。

　　天眼查資料顯示，湖南省海晨置業(yè)有限公司成立于2001年4月，曾用名長沙海晨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，匡政為海晨置業(yè)董事長兼總經(jīng)理，大股東為匡郎林。海晨置業(yè)對外投資企業(yè)包括湖南省英倫物業(yè)管理有限公司，分支機(jī)構(gòu)包括湖南省海晨置業(yè)有限公司津市市分公司。

　　另據(jù)長沙市房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)警預(yù)報信息系統(tǒng)顯示，海晨置業(yè)公司成立于2001年，于2004年取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。 長沙海晨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的職員基本上是湖南長沙德邦置業(yè)有限公司（下稱德邦公司）的原班人員，系"二塊牌子，一套班子"的公司模式。德邦公司于2000年成立，先后開發(fā)建設(shè)了下列項目： 湖南電廣傳媒圣爵菲思項目：總投資約20億人民幣、國際會展中心項目：總投資約8億人民幣，兩個項目占地500畝，其前期征地、拆遷、規(guī)劃、設(shè)計、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)均由該公司負(fù)責(zé)。

　　軍轉(zhuǎn)民項目：德邦新村小區(qū)，該小區(qū)占地約20畝，總投資5000萬人民幣，建筑面積4萬㎡，共7棟多層建筑，其建設(shè)周期一年（2001年3月動工-2002年4月交付使用）。該小區(qū)先后被市、區(qū)評為園林式小區(qū)。

　　常德石門縣楚江大市場項目：該項目系縣政府"菜籃子"工程，在原基礎(chǔ)上擴(kuò)改建設(shè)，占地約40畝，共拆遷165戶，共15棟，420戶，總投資5000萬人民幣。其建設(shè)周期兩年（2003年4月-2005年6月交付使用）。

　　常德澧縣金華豪園住宅小區(qū)：占地32畝，總建筑面積約3.5萬㎡，共300戶，總投資5000萬人民幣，建設(shè)周期一年半（2004年12月動工-2006年6月交付使用）。

　　高橋財富大廈項目，2004年通過長沙市土地市場招拍掛取得長沙市雨花區(qū)萬家麗路高橋段高橋村宗地，土地面積6909.54㎡，合10.37畝，總建筑面積32253㎡。該項目位于萬家麗路，座落于高橋大市場。項目總投資約1.2億元人民幣。2006年9月開工建設(shè)，2007年4月開盤，至6月份住宅全部銷售完畢，十月底前商業(yè)門面全部銷售完畢，2008年春節(jié)前交付使用。

　　海晨皓月項目，2009年通過長沙市土地市場招拍掛取得開福區(qū)綜合農(nóng)場洪山橋長沙衡器廠原工業(yè)用地，土地面積14040㎡（合21畝），總建筑面積70180㎡，其中商業(yè)門面6200㎡、地下車位220個。該項目總投資24000萬元人民幣。擬2010年3月開工建設(shè)，后因多方面原因于2010年6月該項目以300萬/畝轉(zhuǎn)讓，共收回資金6300萬元。

　　津市市海晨國際，項目位于津市市車胤大道與六一路交匯處，該地段市政基礎(chǔ)設(shè)施完善，生活配套設(shè)施齊全，該項目以住宅建設(shè)為主，商業(yè)和其他公共設(shè)施為輔助配套的精品項目。

　　6月25日下午，瀟湘晨報記者撥打了海晨置業(yè)公司公開的電話，但電話無人接聽，目前尚無法完全確認(rèn)海晨置業(yè)董事長匡政就是拿地的自然人匡政。

　　自然人拿地和公司拿地有何區(qū)別？

　　業(yè)內(nèi)人士表示，近幾年國內(nèi)自然人拿地逐漸變得頻繁，特別是在二、三線城市。大開發(fā)商對小地塊興趣較小，不會全力爭取，給自然人留下機(jī)會。此外，部分地塊使用面積過小，卻給擁有較多財富的個人投資者提供新的投資機(jī)會。

　　中國法律并未禁止自然人在“招拍掛”過程中獲得土地使用權(quán)。國土資源部2007年頒布的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》中指出，中華人民共和國境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，均可申請參加國有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓活動。

　　長沙并不是首次出現(xiàn)自然人拿地。2011年12月，岳麓區(qū)梅溪湖片區(qū)B-6地塊的[2011]網(wǎng)掛032號宗地通過27輪叫價，由瞿凱其、易輝躍兩位自然人競得。

　　其他城市也有許多自然人斬獲地塊的案例。比如2012年4月，經(jīng)過53輪競價、13輪競配建公租房，自然人李燕如以總價5.26億元和配建130套公租房奪得廣州市天河區(qū)黃埔大道堅紅化工廠住宅用地，折合樓面地價11552元每平方米。按規(guī)定，李燕如將成立公司對土地進(jìn)行開發(fā)。 2018年5月，武漢P（2019）056號住宅用地由自然人唐陶以28400萬元競得，成交樓面價1556元/㎡，溢價率3.71%。

　　“自然人拿地既可以自持，也可以部分銷售�！庇虚L沙業(yè)內(nèi)人士表示，無論是資金條件還是開發(fā)實力，自然人在房地產(chǎn)市場中的競爭力都十分有限。與開發(fā)企業(yè)相比，自然人拿地有兩個特征：一是單宗購地規(guī)模偏小，自然人購地類型多為零散的商業(yè)、服務(wù)業(yè)用地以及自主性住宅用地；二是購地總量整體比例偏低。

　　此外，相對企業(yè)拿地，外地企業(yè)更喜歡通過自然人拿地。自然人拿地不需要成立公司，有些開發(fā)商派自然人拿地或是與已拿地的自然人合作可以省去一些事情。在稅收方面，房企既要在企業(yè)注冊地交所得稅，又要在地塊所在的區(qū)域交營業(yè)稅，沒有拍得合適的地塊而先前往一個區(qū)域去注冊公司，無疑是一種浪費。因此企業(yè)可以讓自然人拿地后，再在地塊所處區(qū)域注冊公司。通過自然人拿地，還可以盡可能地避免競爭對手了解自己公司的相關(guān)情況，從而可以穩(wěn)步實現(xiàn)公司的相關(guān)策略等。

　　另有不愿具名的土地部門工作人員介紹，目前自然人拿地后有幾種方式運作：有些開發(fā)商為避免競爭對手?jǐn)D壓，進(jìn)入新市場時會以個人名義拿地；自然人以個人身份拿地后，以入股等方式成立開發(fā)公司，變成企業(yè)行為；第三種是自然人獲得土地后無意于后期開發(fā)，轉(zhuǎn)手賣給其他企業(yè)。