新舊物業(yè)交接亂象頻發(fā)，社區(qū)治理如何破解信任危機(jī)？

“現(xiàn)在他們要進(jìn)駐我們小區(qū)，這么短的時間就決定了整個小區(qū)接下來4年1500萬物業(yè)服務(wù)費(fèi)，847戶的選擇權(quán)，以及物業(yè)服務(wù)質(zhì)量�！遍L沙某小區(qū)C區(qū)的一位業(yè)主無奈地說道。在小區(qū)中心花園旁，幾位業(yè)主正圍著一份簽名冊激烈討論，臉上寫滿焦慮。

近日，長沙某小區(qū)C區(qū)陷入了一場物業(yè)交接危機(jī)。現(xiàn)任物業(yè)朗詩物業(yè)宣布將于7月31日提前撤離，而業(yè)委會選定的新物業(yè)——武漢嘉某物業(yè)管理公司，卻被業(yè)主發(fā)現(xiàn)是長沙市物業(yè)辦第二季度公布的“重點(diǎn)監(jiān)管”企業(yè)。

更讓業(yè)主們憂心忡忡的是，小區(qū)交付七八年來積累的問題已經(jīng)堆積如山：大面積脫落的外墻瓷磚、頻繁故障的電梯、混亂的車位管理……在如此困境下，新物業(yè)的“帶病入場”無疑雪上加霜。

危機(jī)突現(xiàn)：新物業(yè)竟是“重點(diǎn)監(jiān)管”對象

時間回到今年6月初，長沙某小區(qū)C區(qū)召開了第一次業(yè)主大會，就通過招標(biāo)代理公司公開選聘新物業(yè)的方式征集業(yè)主意見。當(dāng)時業(yè)主們普遍期待著第二次業(yè)主大會將最終敲定新物業(yè)的人選。

業(yè)主們調(diào)查發(fā)現(xiàn)，中標(biāo)的武漢嘉某物業(yè)正處在長沙市物業(yè)管理的“重點(diǎn)監(jiān)管”名單上。7月22日，有業(yè)主在紅網(wǎng)“百姓呼聲”欄目公開質(zhì)疑：“武漢嘉某是物業(yè)紅黑榜重點(diǎn)監(jiān)管對象，按理說物業(yè)重點(diǎn)監(jiān)管對象都不具備資格入圍，現(xiàn)在卻成為了此次中標(biāo)的第一名。”該業(yè)主甚至懷疑招標(biāo)過程存在“非法利益輸送”。

面對質(zhì)疑，業(yè)委會解釋稱是通過招標(biāo)代理公司進(jìn)行的正規(guī)招標(biāo)程序。但業(yè)主們的不滿情緒已在小區(qū)蔓延，他們自發(fā)征集簽名，并提交給社區(qū)，表達(dá)對新物業(yè)的強(qiáng)烈擔(dān)憂。

歷史沉疴：一段不平靜的物業(yè)往事

長沙某小區(qū)C區(qū)的物業(yè)問題并非一朝一夕形成。這個擁有1800多戶居民的小區(qū)，自2015年11月第一批交房以來就風(fēng)波不斷。

2018年，業(yè)主代表曾向長沙市政府發(fā)出求助函，痛陳小區(qū)存在的六大問題：開發(fā)商未將自來水系統(tǒng)移交自來水公司導(dǎo)致“三天兩頭停水”；門禁系統(tǒng)從未交付使用；電梯每周都發(fā)生故障停運(yùn)；外墻瓷磚成片脫落；延期交房和房產(chǎn)證延期交付不按合同賠償；物業(yè)公司服務(wù)差卻“霸道對待業(yè)主”。

業(yè)主們當(dāng)時控訴：“物業(yè)公司近3年來，只知道收錢，不去好好思考為小區(qū)做服務(wù)，反倒對未交費(fèi)的業(yè)主以黑社會作風(fēng)，欺壓威脅業(yè)主并斷水停電�！备�令人震驚的是，開發(fā)商和物業(yè)公司曾多次阻撓成立業(yè)主大會和業(yè)委會。

2020年，小區(qū)地下車庫又爆發(fā)新矛盾。業(yè)主投訴開發(fā)商“沒賣出去的車位還不讓業(yè)主臨時停”，將未租未售車位裝地鎖進(jìn)行管理。當(dāng)時的回復(fù)指出，小區(qū)車位與住宅配比僅為1：0.5，供不應(yīng)求導(dǎo)致管理混亂。

隨著7月31日物業(yè)撤離日期的臨近，業(yè)主們對新物業(yè)選聘流程的質(zhì)疑聲愈發(fā)強(qiáng)烈。從多個角度審視，此次更換物業(yè)的過程確實(shí)存在明顯瑕疵：

1. 決策透明度不足

業(yè)委會在第一次業(yè)主大會后迅速確定新物業(yè)，未按常規(guī)召開第二次業(yè)主大會進(jìn)行最終表決。對涉及1500萬元的大額服務(wù)合同，如此倉促決策難言審慎。

2. 新物業(yè)資質(zhì)存疑

 
選擇一家被物業(yè)主管部門列為“重點(diǎn)監(jiān)管”的企業(yè)，本身就存在巨大風(fēng)險。業(yè)主們合理質(zhì)疑：“重點(diǎn)監(jiān)管對象為何能入圍？”

3. 業(yè)主知情權(quán)保障不足

 
部分業(yè)主反映，在招標(biāo)關(guān)鍵環(huán)節(jié)未能充分參與和知情，對中標(biāo)企業(yè)的背景信息了解有限，直到結(jié)果公布才發(fā)現(xiàn)問題。

對比長沙其他小區(qū)的物業(yè)更換流程，更凸顯此次操作的不足。今年5月，平西街道團(tuán)結(jié)路社區(qū)在處理和美小區(qū)物業(yè)撤場時，通過入戶走訪、電話聯(lián)系等方式逐戶征求意見，在166戶常住居民中征集到129戶（占比77%）同意引進(jìn)新物業(yè)后，才召開業(yè)主大會邀請新物業(yè)現(xiàn)場溝通。

會上，社區(qū)還創(chuàng)新性地商定“新物業(yè)先期提供半個月的免費(fèi)服務(wù)，如業(yè)主認(rèn)可再簽合同”的方案，充分尊重業(yè)主選擇權(quán)。

他山之石：長沙小區(qū)物業(yè)治理正反案例

在長沙，物業(yè)糾紛并非個例，但處理方式不同，結(jié)果也大相徑庭：

反面案例：
長沙縣蝴某某小區(qū)新物業(yè)被指“除了好事什么都做”，甚至被投訴在炎炎夏日鋸斷多戶業(yè)主自來水主水管。業(yè)主控訴社區(qū)“未經(jīng)法定人數(shù)業(yè)主表決同意違法簽訂無效物業(yè)合同”。

雨花區(qū)卓越伊某苑公寓則因開發(fā)商違規(guī)更換物業(yè)導(dǎo)致停車費(fèi)翻倍，業(yè)主權(quán)益受損。最終在街道介入下，才叫停物業(yè)合同簽訂。

正面典范：

與此形成鮮明對比的是芙蓉區(qū)湘湖街道的“25歲”新華某家園小區(qū)。2019年業(yè)委會換屆后，小區(qū)制定了五年規(guī)劃，建立“小區(qū)黨支部+業(yè)委會+業(yè)主代表大會+物業(yè)”多方聯(lián)動治理格局。

通過黨建引領(lǐng)小區(qū)治理，該小區(qū)實(shí)現(xiàn)了從“臟亂差”到“園林式小區(qū)”的華麗轉(zhuǎn)身，物業(yè)費(fèi)收繳率高達(dá)98%，物業(yè)公司續(xù)簽投票通過率達(dá)97%。

小區(qū)黨支部書記、業(yè)委會主任李森林道出關(guān)鍵：“小區(qū)治理的難點(diǎn)不是物，不是資金，而是人！”新華某小區(qū)通過建立“業(yè)委會—業(yè)主代表大會—業(yè)主大會三級決策機(jī)制”，推動小區(qū)運(yùn)轉(zhuǎn)日漸平順。

破解之道：物業(yè)交接困局如何解？

長沙某小區(qū)C區(qū)面臨7月31日的物業(yè)撤離大限，如何避免小區(qū)陷入“失管”真空？結(jié)合多方經(jīng)驗(yàn)，建議可采取以下措施：

1. 社區(qū)緊急介入監(jiān)督交接

社區(qū)已表示“將確保小區(qū)在‘新舊物業(yè)交接期’平穩(wěn)過渡”，這為化解危機(jī)提供了基礎(chǔ)。社區(qū)應(yīng)組織業(yè)委會、業(yè)主代表、物業(yè)公司建立聯(lián)合交接小組，制定詳細(xì)交接方案。

2. 啟動新物業(yè)資質(zhì)復(fù)核程序

對業(yè)主質(zhì)疑的中標(biāo)物業(yè)公司“重點(diǎn)監(jiān)管”問題，應(yīng)由第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行獨(dú)立復(fù)核評估。參考雨花區(qū)圭塘街道做法，必要時可要求“停止簽訂物業(yè)合同”，待問題澄清后再行決定。

3. 建立過渡期應(yīng)急機(jī)制

借鑒和某小區(qū)經(jīng)驗(yàn)，可考慮引入“試用期”制度，讓新物業(yè)先提供短期服務(wù)，經(jīng)業(yè)主評估滿意后再正式簽約。同時籌備成立物業(yè)管理委員會，構(gòu)建長效管理機(jī)制。

4. 強(qiáng)化信息公開與業(yè)主參與

 
立即公示完整招標(biāo)文件、評標(biāo)過程及中標(biāo)企業(yè)詳細(xì)情況，召開業(yè)主答疑會，消除信息不對稱。重大決定必須經(jīng)過充分討論和民主表決。

5. 探索多方協(xié)同治理模式

長遠(yuǎn)來看，應(yīng)學(xué)習(xí)新華某小區(qū)經(jīng)驗(yàn)，建立“黨建引領(lǐng)下多方聯(lián)動”的治理架構(gòu)。只有真正讓業(yè)主成為小區(qū)主人，才能實(shí)現(xiàn)長治久安。

信任重建：社區(qū)治理現(xiàn)代化的必答題

長沙某小區(qū)C區(qū)的物業(yè)危機(jī)，表面看是更換程序問題，實(shí)則暴露了社區(qū)治理中信任機(jī)制的缺失。當(dāng)業(yè)主對業(yè)委會失去信任，對新物業(yè)缺乏信心，對社區(qū)管理能力存疑時，任何決策都會遭遇阻力。

在長沙新華聯(lián)小區(qū)的轉(zhuǎn)型故事中，我們看到了信任重建的力量。該小區(qū)從“60萬物業(yè)費(fèi)欠費(fèi)、每日漏水量達(dá)500噸”的困境中崛起，關(guān)鍵在于讓業(yè)主從“不發(fā)聲、不參與、不交費(fèi)”轉(zhuǎn)變?yōu)椤?span style="-webkit-tap-highlight-color: transparent; margin: 0px; padding: 0px; outline: 0px; max-width: 100%; box-sizing: border-box !important; overflow-wrap: break-word !important; font-weight: bold;">人人都是小區(qū)園林規(guī)劃師”，真正成為社區(qū)主人。

社區(qū)治理現(xiàn)代化的核心要義，在于通過公開透明的程序讓各方訴求得到充分表達(dá)和尊重。在長沙某小區(qū)C區(qū)的物業(yè)交接中，只有回歸程序正義，重建業(yè)主信任，才能找到破解危機(jī)的鑰匙。

7月31日將至，這個長沙小區(qū)的物業(yè)困局不僅關(guān)系847戶居民的日常生活，更成為檢驗(yàn)基層社區(qū)治理能力的一塊試金石。在社區(qū)、業(yè)委會和業(yè)主的共同努力下，這場危機(jī)或許能夠轉(zhuǎn)變?yōu)橥苿有�區(qū)治理邁向新階段的契機(jī)。