同一區(qū)域內(nèi)，二手房的單價比新房還高，正在成為長沙房地產(chǎn)市場的一個新現(xiàn)象。

　　一些業(yè)內(nèi)人士認為，由于政府嚴(yán)格管制新盤定價，導(dǎo)致部分新房價格低于真實價，加上供需兩側(cè)錯位，出現(xiàn)一二手房價倒掛。

　　過去的4月份，長沙二手房成交量增長過快，甚至引來了住建部的擔(dān)憂。住建部上月就要求長沙需加強監(jiān)測分析，研判現(xiàn)有調(diào)控措施是否有效，及時采取有力措施，確保市場穩(wěn)定。

　　1

　　濱江新城：

　　半年二手房格普漲3500元-5000元/平米

　　5月9日，瀟湘晨報記者走訪了長沙濱江新城、梅溪湖等熱點片區(qū)的一些二手房中介門店，記者發(fā)現(xiàn)，這些熱點片區(qū)除了新房房源供應(yīng)短缺，二手房源也不多。

　　位于岳麓區(qū)杜鵑路與岳華路交會處東南角的我愛我家天驕福邸店，臨近濱江新城，幾百米范圍內(nèi)有世茂鉑翠灣、萬科金域國際、南山雍江匯、恒大御景灣、綠地中央廣場、保利西海岸等多個濱江樓盤。在2016年七八月份，該片區(qū)新房價格僅在7000元-8000元/平米區(qū)間。據(jù)了解，從去年9月到今年4月，該片區(qū)樓盤（包括二手房）價格已普漲3500元-5000元/平米。

　　該門店一位工作人員說，今年318樓市新政出臺的第二天，旁邊的萬科里金域國際開盤，有一批客戶因不符合限購政策退籌，轉(zhuǎn)而尋覓周邊二手房房源，但對比后卻發(fā)現(xiàn)，周邊的一些二手房價格綜合起來計算比萬科新開盤價格還貴。

　　2

　　目前自住投資比例約為7:3

　　“價格倒掛的現(xiàn)象已經(jīng)很明顯，長沙二手房去年九十月份漲了一波猛的，今年二三月份又漲了一波猛的。初步統(tǒng)計濱江片區(qū)的自住投資比例約為7:3�！蔽覑畚壹姨祢湼［〉杲�(jīng)理黃樂介紹，當(dāng)下濱江新城片區(qū)除萬科將推新品外，沒有其它新房推出，二手房房源也比較緊缺，該門店目前只有少量房源掛牌。

　　該門店所在的天驕福邸小區(qū)，2012年交房，共約700戶。去年七八月份時天驕福邸的二手房每平方米價格僅為6000多元，并且這個價位已經(jīng)橫盤五六年，但僅不到一年時間，目前該小區(qū)二手房均價已漲至11000元上下�！白罱�有一套113平米的房子掛牌單價甚至已達到了13000元每平米，在這一波漲價潮中，業(yè)主的心理預(yù)期也水漲船高�！�

　　去年下半年到今年一季度，該片區(qū)多個樓盤都出現(xiàn)了房東臨時喊漲違約的狀況。

　　據(jù)了解，該門店周邊的星藍灣去年二手房僅為6000元/平米，目前均價已經(jīng)上萬元，萬科金域國際目前均價13000元/平米，世茂鉑翠灣目前均價12000-13000元/平米，南山雍江匯約13000元/平米，連10多年前的老盤楓林綠洲的二手房均價都漲到了9000多元每平米。

　　3

　　梅溪湖：

　　基本上沒有低于13000元/平米的房源

　　5月9日中午，瀟湘晨報記者以購房者身份來到鏈家地產(chǎn)位于梅溪湖南岸中海梅溪湖壹號的一家門店，記者在門店外的二手房源展示區(qū)看到，一套金茂梅溪湖93.48平米的房源單價為13907元/平米，一套和泓梅溪四季87.7平米的房源單價為15564元/平米，一套達美D6區(qū)82.7平米的房源單價13906元/平米，一套梅溪湖壹號115平米的房源單價為13043元/平米。

　　“梅溪湖的購房者中，有北上深湖南籍返湘客群迫于房價壓力回流到長沙的，有全省范圍內(nèi)為孩子買學(xué)位房的，有買房以后養(yǎng)老住的，有純粹投資的，不一而足�！睋�(jù)鏈家地產(chǎn)梅溪湖壹號門店經(jīng)理鄭博介紹，除開一些樓層低的或者朝向不夠好的房子，目前梅溪湖一線的二手房基本上沒有低于13000元/平米的房源�！皟r格高一點的掛牌單價達到了一萬五六，就算成交，房東能在總價上少個兩三萬元就已經(jīng)很不錯了�！�

　　鄭博還說，梅溪湖南岸目前已交房的入住率不到20%，但為什么現(xiàn)在金茂梅溪湖和梅溪湖壹號的二手房賣得比較好，因為這兩個項目一期的住宅樓層低，只有十幾層，而當(dāng)前開發(fā)的房子都是三四十層了，容積率很高，花一萬三的單價買新房還不如買二手房，很多剛需買新房是沖著首付低去的。

　　記者在現(xiàn)場還看到，在上述門店一兩百米范圍內(nèi)，已經(jīng)進駐了鏈家、我愛我家、新環(huán)境等多家中介門店。

　　分析：房價倒掛助推新房價格上漲

　　全國范圍來看，由于少數(shù)城市政府嚴(yán)格管制新盤定價，導(dǎo)致部分新房價格低于真實價，已經(jīng)頻頻出現(xiàn)一二手房價倒掛。

　　易居研究院副院長楊紅旭認為，觀察這些城市的新盤，已經(jīng)沒參考價值，同時少數(shù)新盤熱賣，實際上也不代表總體樓市仍然火爆。如果要對某個城市的樓市做個定性判斷，必須將二手房市場作為比新房市場更重要的研究對象。目前四個一線城市二手房市場出現(xiàn)分化，不過總體開始盤整、微跌。“長沙與成都，輪動補漲中，形勢仍好�！�

　　供給側(cè)偏緊的狀態(tài)遭遇了需求受政策刺激集中釋放，供需矛盾累積到一定程度開始爆發(fā)。一位長沙的市場人士透露，因為長沙一手房限價，“甚至出現(xiàn)了有開發(fā)商先讓員工買房，再通過更名拋向市場的現(xiàn)象，一轉(zhuǎn)手便獲利上十萬！”另外，像許多城市一樣，長沙樓市也面臨新增供應(yīng)急劇縮減、但需求與成交不斷放大的基本面，供求關(guān)系失衡帶來房價的快速上漲。

　　有業(yè)內(nèi)人士直言，今年以來，受調(diào)控影響，長沙開發(fā)商推盤意愿低迷，加上一些開發(fā)商捂盤惜售、中介哄抬房價等不規(guī)范行為，連帶二手房市場也量價齊升，不少區(qū)域二手房單價遠超新房備案價；價格“倒掛”又反過來助推新房價格上漲和惜售，陷入惡性循環(huán)。

　　盡管限購、限貸、限價、限簽等政策齊上陣，但樓市在需求側(cè)的市場化程度實際上已經(jīng)很高，買房的大部分投資者是家庭，并用其儲蓄及低杠桿的銀行抵押貸款支付，房價的高低及分布凝聚了包括地段、建筑質(zhì)量、交通、學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)配套等多維度信息。

　　但在樓市的供給側(cè)，存在嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)性問題，包括土地供給、容積率、城市規(guī)劃與實際人口流動、人口分布、住房需求的多層次錯配。

　　數(shù)據(jù)

　　日前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部致函湖南省住建廳，稱4月份以來，長沙市房地產(chǎn)市場量價波動較大，特別是二手房住宅成交量增長快，需引起高度關(guān)注。4月1日-26日，長沙市二手住宅成交面積70.02萬平方米，同比增長61.6%，環(huán)比增長37.1%；4月日均成交面積2.69萬平方米，比2016年日均成交面積高113%。