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長(zhǎng)沙老舊小區(qū)可能要升值！加裝電梯1樓不同意 法院這樣判
網(wǎng)址：www.blackcollegiateintl.com 編輯：長(zhǎng)沙社區(qū)通 時(shí)間：2021-07-08

近年來(lái)

老舊小區(qū)加裝電梯的呼聲越來(lái)越高

高樓層住戶樂(lè)見(jiàn)其成

低樓層住戶卻未必同意

今年起，老小區(qū)加裝電梯不用吵了！

兩個(gè)新方案可實(shí)現(xiàn)“強(qiáng)制”加裝！

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來(lái)看看這個(gè)案例

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成都市溫江區(qū)某小區(qū)修建于2004年前后，樓高6層，多為老年人居住，因?yàn)闆](méi)有電梯，日常上下樓出行特別不方便。樓內(nèi)高層住戶得知國(guó)家有出臺(tái)老舊小區(qū)院落加裝電梯的政策后，通過(guò)投票表決，12戶業(yè)主均同意加裝電梯。2019年11月，電梯加裝意見(jiàn)也經(jīng)過(guò)了相關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)。
可是工程剛施工沒(méi)多久，卻遭到1樓住戶的阻攔。1樓的住戶認(rèn)為，加裝電梯后對(duì)他們采光等有影響，也直接影響了房子的價(jià)格，“電梯是去年就開(kāi)始加裝了，今年還沒(méi)弄好，這個(gè)電梯對(duì)著這個(gè)門(mén)不好�！�
在溝通無(wú)果的情況下，居住在4層、5層和6層的住戶一起提起訴訟，將1樓住戶告上法庭。
2020年9月，成都市溫江區(qū)人民法院開(kāi)庭審理了這起案子。法院一審認(rèn)為，在征集業(yè)主意見(jiàn)時(shí)，1樓業(yè)主知曉情況，且在電梯增設(shè)過(guò)程中相關(guān)業(yè)主協(xié)議書(shū)和電梯加裝方案圖公示期間，沒(méi)有提出異議，“不知情”的說(shuō)法并不能成立。其次，涉案樓宇加裝電梯事項(xiàng)符合相關(guān)法律的規(guī)定，即一定比例的業(yè)主同意。另外，加裝電梯相關(guān)流程也已按要求進(jìn)行，且符合規(guī)定。因此，原告加裝電梯的行為合法有效，被告不應(yīng)對(duì)原告加裝電梯的行為予以阻撓。而對(duì)于被告所稱(chēng)安裝電梯可能會(huì)存在隱患，可另行主張權(quán)利。
最終，法院判決，1樓住戶須停止對(duì)電梯安裝施工的阻撓和妨礙。

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加裝電梯

這些問(wèn)題你必須了解

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加裝電梯

有哪些法律流程？

加裝電梯需符合相關(guān)法律的規(guī)定，即法律規(guī)定的一定比例的業(yè)主同意。加裝的電梯還應(yīng)滿足城鄉(xiāng)規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)和消防的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)等方面的要求，同時(shí)征得因加裝電梯而通風(fēng)采光受影響的相關(guān)業(yè)主的同意，簽訂好相關(guān)協(xié)議，準(zhǔn)備齊全辦理報(bào)建所需其他材料，向行政主管部門(mén)申請(qǐng)辦理報(bào)建加裝手續(xù)。城市既有住宅增設(shè)電梯，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定申請(qǐng)辦理相關(guān)規(guī)劃審批、電梯施工開(kāi)工告知和施工許可等手續(xù)。

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△ 作為長(zhǎng)沙天心區(qū)第一批加裝電梯的小區(qū)，中南大學(xué)鐵道學(xué)院荷花村4棟和5棟的居民，領(lǐng)到了10萬(wàn)元的加裝電梯的補(bǔ)貼。這也是天心區(qū)第一批發(fā)放的補(bǔ)貼。

民法典對(duì)于

老舊社區(qū)改造加裝電梯問(wèn)題

有哪些規(guī)定？

相較于《物權(quán)法》又有哪些區(qū)別？

在民法典生效實(shí)施之前，只要滿足《物權(quán)法》第76條規(guī)定的“雙2/3”即可對(duì)加裝電梯工程予以報(bào)建和推進(jìn)實(shí)施。《物權(quán)法》第76條第一款第（六項(xiàng)）規(guī)定“改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施”“應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。
根據(jù)2021年1月1日生效實(shí)施的民法典第二百七十八條規(guī)定，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施（即業(yè)主申請(qǐng)?jiān)鲈O(shè)電梯）應(yīng)當(dāng)由專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。這說(shuō)明，法律對(duì)既有住宅加裝電梯的業(yè)主表決同意門(mén)檻降低了。
例：以6層既有住宅單元12戶專(zhuān)有部分建筑物總面積1200平方米為例，按照《物權(quán)法》規(guī)定，需要達(dá)到專(zhuān)有部分建筑面積800平方米的業(yè)主和8戶業(yè)主的同意。按照民法典，在取得專(zhuān)有部分建筑物面積800平方米的業(yè)主和8戶業(yè)主參加投票的基礎(chǔ)上，達(dá)到參加投票的專(zhuān)有部分建筑物面積800平方米的業(yè)主的3/4(600平方米)和參加投票的8戶業(yè)主的3/4(6戶)的同意即可。
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△ 2020年長(zhǎng)沙開(kāi)福區(qū)完成電梯加裝共計(jì)203臺(tái)，已有序推進(jìn)驗(yàn)收和補(bǔ)貼發(fā)放工作�？拼蠹褕@、湘民庭院等小區(qū)，已經(jīng)領(lǐng)到10萬(wàn)元的電梯補(bǔ)貼款。

老舊小區(qū)如何順利加裝電梯？

今年起，老小區(qū)加裝電梯不用吵！

兩個(gè)新方案可實(shí)現(xiàn)“強(qiáng)制”加裝

舊改是大勢(shì)所趨，老房子加裝電梯更是關(guān)系到數(shù)以萬(wàn)計(jì)老小區(qū)居民住房福祉的大事，尤其是在老齡化加速的背景下，老房子加裝電梯更是“民生大事”，不僅提升了城市居民的生活品質(zhì)，還滿足了人民對(duì)美好生活的追求。更值得一提的是，為了不重蹈二三十年前的覆轍，國(guó)家已經(jīng)發(fā)布新規(guī)要求，從2020年起，新建4層以上住宅必須配建電梯。
種種信號(hào)顯示，符合條件的老小區(qū)加裝電梯是未來(lái)5年內(nèi)，一定會(huì)完成的工作。1、2樓住戶不同意，難道老小區(qū)加裝電梯事宜就無(wú)法推進(jìn)了嗎？答案是否定的。事實(shí)上，從今年起，老小區(qū)加裝電梯不用再吵了，因?yàn)閮蓚�(gè)新方案推出可實(shí)現(xiàn)“強(qiáng)制”加裝：

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方案一：取消“一票否決制”，多地開(kāi)始實(shí)施，加裝電梯效率大大提高
前面我們已經(jīng)提到了，在過(guò)去的舊改總規(guī)程下，老小區(qū)加裝電梯需要“所有居民一致同意”才行。換言之，但凡有一戶不同意，都不能貿(mào)然加裝電梯，這就是所謂的“一票否決制”。也就是說(shuō)，“一票否決制”才是一直以來(lái)阻礙老舊小區(qū)順利加裝電梯的關(guān)鍵因素。
正因?yàn)橛羞@個(gè)制度的存在，才讓不少高層居民叫苦不迭。為了能夠很好地滿足絕大多數(shù)居民的出行需求，更為了順利實(shí)現(xiàn)符合條件的老小區(qū)加裝電梯，有不少地方開(kāi)始推行新的電梯加裝方案，那就是取消一票否決制，只需要絕大多數(shù)（通常是2/3以上）的業(yè)主同意即可。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從去年四季度到今天，全國(guó)已經(jīng)有7個(gè)省市推出了這一新方案。其中上海是最早推行“三分之二表決制”，并直接淘汰掉了“一票否決制”的城市。
再比如安徽合肥，在解決老小區(qū)加裝電梯這項(xiàng)“民生大事”，也是“民生難事”時(shí)，亦采取了取消“一票否決”，把原來(lái)的規(guī)定改成三分之二以上住戶同意即可。截至2021年5月底，合肥市累計(jì)開(kāi)工加裝電梯512部。一句話，取消一票否決后，老小區(qū)加裝電梯如同按下了“快進(jìn)鍵”，效率大大提升。
此外還有北京、濟(jì)南、青島、珠海、江蘇等地也在陸續(xù)跟進(jìn)“取消一票否決制”。專(zhuān)家預(yù)測(cè)，在2年內(nèi)，全國(guó)各大城市大概率都會(huì)跟進(jìn)取消一票否決制。原因我們前面已經(jīng)重復(fù)過(guò)了，老小區(qū)加裝電梯是民生工程，不能因?yàn)樯贁?shù)人不同意就無(wú)法推進(jìn)實(shí)施，這和舊改改善居民居住環(huán)境的初衷相違背。
取消“一票否決”新方案，意味著老舊小區(qū)加裝電梯有解了。未來(lái)縱使1、2樓的極個(gè)別不好說(shuō)話的鄰居反對(duì)加裝電梯，可能也起不到?jīng)Q定性作用了。因?yàn)榘凑招乱?guī)，從今年起，只要絕大多數(shù)（通常是2/3以上）居民同意，老小區(qū)電梯便可以“強(qiáng)制”加裝。不得不說(shuō)，老小區(qū)居民的福利真的來(lái)了。

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△ 長(zhǎng)沙市公安局巡特警支隊(duì)干部退休宿舍加裝的新電梯。

方案二：“公交電梯”方案推出，圓滿解決了出資、安裝、維護(hù)等一系列問(wèn)題，鄰里之間也化干戈為玉帛，不用再吵了
何為“公交電梯”？簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是8個(gè)字：無(wú)償安裝，有償使用。這和市民乘坐公共交通非常類(lèi)似。具體來(lái)說(shuō)就是，老小區(qū)加裝電梯由第三方電梯專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)完成，所有住戶都不需要出資。在電梯安裝完后正式運(yùn)營(yíng)時(shí)，住戶按照所在樓層不同實(shí)行“分層刷卡付費(fèi)”，比如2樓收費(fèi)0.2元/次，3樓0.3元/次，4樓0.5元/次，5樓0.7元/次，6樓最貴1元/次。此外，“公交電梯”也會(huì)和乘坐公交一樣，可以辦理月卡、季卡、年卡，實(shí)現(xiàn)包月不限次數(shù)使用，滿足不同需求的人群使用。值得一提的是，第三方機(jī)構(gòu)享有電梯20-30年不等的使用權(quán)，他們可以在電梯轎廂內(nèi)外以做廣告的方式來(lái)收回成本。
不過(guò)，“公交電梯”新方案運(yùn)行時(shí)產(chǎn)生的電費(fèi)和后期的維護(hù)費(fèi)用是需要全樓所有居民共同承擔(dān)的�？紤]到1、2樓使用電梯頻率不高，這兩個(gè)樓層不用出資。其余3-6樓的住戶按照樓層不同實(shí)行累進(jìn)制方式分擔(dān)費(fèi)用。
不得不說(shuō)，“公交電梯”方案不僅圓滿解決了前期的出資、安裝等重要問(wèn)題，甚至于連后續(xù)的電梯運(yùn)行和維護(hù)等事宜也一并提前解決了，這個(gè)方案也做到了“強(qiáng)制”加裝電梯。從青島、滄州等地試點(diǎn)該方案來(lái)看，新方案不僅得到了老小區(qū)居民的認(rèn)可，也獲得了業(yè)內(nèi)專(zhuān)家的點(diǎn)贊。城市發(fā)展與建設(shè)專(zhuān)家李鐵更稱(chēng)“公交電梯”方案是當(dāng)前老小區(qū)加裝電梯的圓滿方案，是老小區(qū)居民的又一項(xiàng)民生福利。
有人可能會(huì)說(shuō)，“公交電梯”方案雖然解決了前期出資、維護(hù)等加裝電梯本身的問(wèn)題，但終究未徹底解決1、2樓住房因利益不均而反對(duì)的問(wèn)題，他們?cè)趺淳湍芡獍惭b電梯了呢？這里需要解釋一下，其實(shí)很多城市在真正實(shí)施“公交電梯”方案時(shí)，都對(duì)該方案進(jìn)行了升級(jí)完善。比如青島某小區(qū)樓上樓下鄰居友好協(xié)商后，考慮到1樓居民“損失”情況，一致同意由5、6樓獲益的住戶對(duì)1、2樓住戶進(jìn)行適當(dāng)金額的補(bǔ)償，最后協(xié)商的結(jié)果是6樓對(duì)1樓一次性補(bǔ)償資金8000元，5樓對(duì)2樓一次性補(bǔ)償5000元。再比如杭州臨安區(qū)某小區(qū)，在“公交電梯”方案的基礎(chǔ)上提出的解決方案是，由3-6樓住戶對(duì)1、2樓住戶進(jìn)行補(bǔ)償，最高補(bǔ)償金額不高于1萬(wàn)元。高樓層住戶深知自己得到了實(shí)惠，往往也都心甘情愿給低樓層住戶一定的補(bǔ)償。事實(shí)上，絕大多數(shù)低樓層住戶也并非死咬著不放，高樓層住戶給出了很好的態(tài)度之后，其實(shí)很多問(wèn)題就已經(jīng)解決了大半。

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△ 長(zhǎng)沙市雨花區(qū)住建局積極推動(dòng)老舊社區(qū)多層住宅增設(shè)電梯工作，現(xiàn)在轄區(qū)內(nèi)多個(gè)小區(qū)完成改造。
還是那句話，老小區(qū)加裝電梯矛盾解決的最好辦法，還是業(yè)主之間的充分溝通和相互體諒。多站在對(duì)方的立場(chǎng)考慮問(wèn)題，往往能夠事半功倍。如果處置得當(dāng)，甚至可以讓之前火藥味甚濃的鄰里關(guān)系轉(zhuǎn)眼就變得更加和睦融洽。事實(shí)上，據(jù)很多加裝完電梯的老舊小區(qū)業(yè)主反映，但凡是低樓層住戶顧全大局，舍己為人同意安裝電梯的，事后樓上鄰居也都感恩一樓、二樓鄰居做出的貢獻(xiàn)，每每都會(huì)念及他們的好，今后鄰里關(guān)系會(huì)更加和諧。當(dāng)然，國(guó)家政策的轉(zhuǎn)變、社區(qū)街道的支持的重要作用，也不能忽略。

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